投资客押宝员村旧楼博“拆迁”？ 补偿收益难料(图)

　　员村新村租盘的货量较紧张，一房一厅或单间的盘源居多，两房或三房的盘源相对较少。45平方米一房市场价为1.7万元/m2，成交价72万~76万元，配齐家电可租至2000元/月，回报率3%左右。

　　近日，记者在员村踩盘时发现，该板块二手房买卖虽以首置“刚需”买家居多，但仍有部分买家是奔着“员村拆迁”的小道消息前来押宝旧屋的投资客。据周边中介经纪介绍，员村新村50平方米楼梯楼两房，现时放盘价约85万元，折合单价1.7万元/㎡。而个别朝向较好、楼层较低的两房物业，单价甚至逼近2万元/㎡。对此，有业内人士指出，员村一带的楼梯楼物业已被地铁利好和“拆迁”消息透支了升值潜力，如今若贸然入市，暗藏其中的投资风险不容忽视。

　　文/图:记者王雯倩

　　买房故事

　　后悔两年前没买楼 心仪两房涨了10万

　　晓琳在外资银行工作，现与父母住在东圃，计划在员村一带购置自己第一套房产。晓琳的置业心态与许多单身白领相似，一是为手中闲钱寻一处保值的“归宿”，二是赶在结婚前，为自己将来安稳生活觅一份保障。月收入不菲，加之她平日理财有道且“小道消息”灵通，5年已攒下约40万元存款。受近期房地产市场风波不断的影响，对投资房产一直颇有兴趣却无任何实战经验的晓琳，也开始在天河东部寻觅笋盘。在刚刚过去的“五一”小长假里，晓琳便在中介经纪的陪同下，到员村一带看了两天二手房。最后得出的结论是，“早知道这里房价涨得厉害，前两年就不该花心思买理财产品，直接买套楼梯楼两房，一年都能净赚十几万元。”她说，心仪的50平方米楼梯楼两房，2012年4月总价约70万元，如今总价大多在80万元/套以上，业主放盘心态较硬，几乎没有议价空间。

　　据合富置业旭日分行主管庄锐浩介绍，4月份员村板块的二手房成交以租赁为主，占比达七成，而买卖成交方面，买家仍然以“刚需”的首次置业客户为主，两房单位的需求很大。目前，员村新村放盘量不多，大部分的楼梯楼放盘价为1.5万~1.6万元/m2左右，部分朝向较好的低层单位，放盘价达1.7万~1.8万元/m2左右，经常出现缺货。

　　投资客博“拆迁”由来已久 补偿收益难料

　　晓琳说，她发现有类似投资需求的非“刚需”客，在员村板块并不少见。该板块的中介经纪在推荐楼盘时，总会率先抛出“员村将被拆迁”、“物业升值潜力较大”等小道消息，极力推荐投资客考虑员村新村楼梯楼。

　　楼梯楼单价2万 “虚火太盛”

　　记者通过多位中介业者了解到，员村新村二手房盘源不乏小面积、低总价的楼梯楼两房，单价介于16000~18000元/m2，个别朝向、楼层俱优的物业，甚至高达2万元/m2。而部分中介行家坚持国际金融城将会助力员村房价，认为目前仍有投资价值。也有不少行家认为，如今员村楼梯楼价格“虚火太盛”，早已透支市政规划乃至“拆迁”利好对该板块物业的升值空间。投资者若贸然入市，前景堪忧。

　　中原地产美林海岸分行高级营业经理张素云表示，随着市政规划出台，特别是去年国际金融城概念落地，员村板块再次成为天河东部板块的“香饽饽”。不少业主看到政府的规划，心态逐渐走强，目前一些二三十年楼龄的楼梯楼放盘价为1.6万~1.8万元/m2。由于近年员村周边放盘量不大，二手市场货量较紧缺，所以二手物业成交价呈现稳中有升的态势。

　　满堂红区域经理朱春森表示，相比于早两年低价入手员村楼梯楼的投资客而言，眼下冲着2万元/m2单价入市的投资客，其所承担的投资风险陡然升高。如居住环境、地理位置均比员村新村更好的翠湖山庄，目前有部分低层电梯楼单位放盘价约1.8万元/m2，“如果以此价格作为参考，员村新村近2万元/m2的楼梯楼小户型，价格明显有虚高之嫌。”

　　庄锐浩指出，随着地铁五号线开通以及旧城改造等多项政府规划利好消息公布，员村房产市场日渐升温，与2008年二手房成交数据相比，如今员村板块的二手楼成交价格升值已超过一倍。众多行家认为，这种升值已预支未来几年的升值潜力，预计员村未来二手价格再次大幅攀高的机会不大。

　　不过，员村地区未来还有新地铁线路以及政府旧城改造的规划，预计在五至十年间，楼价还会有继续走高的期望。但多位中介业者也表示，不建议投资者盲目地追高价，“毕竟政府的规划还未有最终的定数，未来的拆迁补偿收益是否能如预期走高，还是未知之数。”来源广州日报)