一季度末房地产信托规模逾7700亿

　　本报记者 张鹏

　　房地产信托一直是信托资金利用的主要模式之一，也是房地产企业融资的主渠道之一。今年一季度末信托资金对房地产的配置比例虽然继续下降，但是规模有较大增长，表明房地产信托仍然火爆。

　　不过，业内人士认为,国内房地产信托相比REITs在份额限制、公募上市、可流通的二级市场、收益分配等方面存在缺陷，这也成为监管层和信托公司进行创新的巨大空间。

　　一季度末规模大增

　　近几年来持续的房地产宏观调控使信托公司资金对房地产领域的配置比例一直呈现下降趋势：2010年为14.95%，2011年为14.83%,2012年下降为9.85%，2013年一季度末为9.40%。

　　今年一季度末信托资金对房地产的配置比例尽管继续下降，但是规模有较大增长，达到7701.79亿元，重新超过2011年底的规模。进入4月，房地产信托发行持续火热，全月有50款房地产信托产品成立，占比28.09%，平均募集规模达到2.40亿元，较平均水平高出0.89亿元。

　　业内人士认为，今年一季度房地产信托业务的恢复增长与房地产市场的复苏有关。中国人民大学信托与基金研究所所长周小明表示，“"新国五条"虽然是为了调控复苏的房地产市场，但是其中两条则被普遍看作是对房地产开发的利好：一是增加普通商品住房及用地供应，催生了新一轮的拿地热，由此带动了房地产的新一轮融资需求，给信托公司提供了新的市场空间；二是二手房交易缴纳20%的所得税，平抑了房地产二级市场的过度交易，却利好于房地产一级市场的交易，而信托公司的房地产信托业务主战场一直是在一级市场，而不是在二级市场，一级市场的活跃自然有利于信托公司的风险控制。此外，目前推行的小城镇战略，也为信托公司开展房地产信托业务提供了新的机遇。”据其介绍，实践中有不少信托公司已经在研究、开发、实施与小城镇战略配套的房地产信托产品。

　　存在巨大创新空间

　　值得注意的是，海外融资日渐成为一些房企特别是龙头和中型房企融资的重要渠道。有业内人士认为，对于其商业地产而言，RETIs是最适合融资的渠道，不仅融资成本低，而且海外市场金融产品更匹配商业物业融资，但目前仅香港资本市场有相关的渠道。

　　“汇贤房托、越秀房托等上市企业都是目前REITs的资金来源,通过发行相关金融产品实现商业地产的融资；而内地并无推出REITs的时间表，无论哪种渠道对商业地产而言都显得水土不服，这也是为何企业蜂拥前往香港融资的原因所在。”上述业内人士表示。

　　业内分析人士认为，内地房地产信托在份额限制、公募上市、可流通的二级市场、将当年90%以上的收益进行分配等方面存在缺陷。这也成为监管层和信托公司作出更多实践创新的地方。

　　具体来看，在份额限制方面，2004年银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》规定信托公司可以发行不受份额限制的房地产集合信托计划，但实践中发行的房地产信托小额份额（300万元以下份额）仍受50人限制。在公募方面，《暂行规定》没有禁止信托公司不受份额限制房地产集合信托计划的宣传和推介，但绝大部分房地产信托仍采用私募方式。在可流通的二级市场方面，一方面面临单位份额金额较大，转让确有困难；另一方面也存在在哪里上市、以及如何公允定价的问题。

　　而将房地产项目当年90%以上收益进行分配，是国际上房地产信托投资基金的通行做法，国内大部分房地产信托只约定给投资人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地产信托在给到投资者固定收益之后，浮动收益部分由信托公司和开发商分成，这导致项目风险过度集中信托公司，事实上让信托公司背负了"刚性兑付"的责任。当然投资人会担心一旦收益浮动，信托公司或开发商出于各种动机有可能隐藏利润，但如此一来却可能影响该产品的后续融资，长远的融资人在一个完全竞争的市场这么做成本高昂。”新浪仓石研究总监庄正说。