广州楼市二手房市场减幅超预期 交易反弹欠时机(组图)

　　4月广州二手市场除了过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，是一个不可忽视的因素。

　　能否触底反弹取决于准买家的入市意愿及信贷的宽松程度

　　据广州市国土房管局公布数据显示，2013年4月全市10区的二手住宅登记宗数为15251宗，同比增加260.5%。当月是“国五条”广州细则正式执行的第一个月，市场交易量剧减，中介行促成的二手住宅买卖业务量比3月减少四成。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为17045元/m2，环比下跌0.3%，同比上升17.2%。租赁市场方面，4月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为42.8元/m2/月，环比上升0.3%，同比上升11.8%。

　　外地客入市受阻 令成交缩减明显

　　今年4月官方二手住宅登记备案宗数跟满堂红市场研究部4月初预测的一致，超过1.5万宗，成为广州有史以来二手住宅备案宗数最高的月份，这实际反映的是3月的买卖情况。而由于3月市场的过度消耗，以及“国五条”广州细则禁止外地来穗客户通过补缴社保或个税取得购房资格，4月外地客户入市比例有所减少，二手市场进入快速调整通道。

　　据满堂红统计数据，4月满堂红广州分公司新增有效房源数量比3月减少33.0%，新增有效买家数量比3月减少29.5%。全市非广州户籍的住宅买家比例从3月的69.2%下降到4月的65.8%，其中番禺区的非广州籍客户比例从3月的85.0%下降到4月的76.6%(右表一)。不过，客户比例缩减的直观性还不如成交量缩减的幅度，包括市桥、钟村、赤岗、员村、金沙洲等板块因短时间内无法积累足够多的外地客户，导致成交量环比减少65%以上。全市唯一表现“反常”的是增城的新塘板块，因不在限购范围内，4月成交量环比增幅超过六成。

　　观望心态转强 流通房源减少

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，4月广州二手市场的表现稍逊于业内预期，除了过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，也是一个不可忽视的因素。住房转让个税的征收标准“暂不改变”、二套房贷尚未收紧，以及一手项目的限售和限签，令一批业主看到二手市场仍存在着足够的成交机会，故宁愿暂时收回物业，待市场有所回暖后再重新放售。业主方这种心态的变化，令市场上可流通的有效房源进一步减少，最终影响了市场的交投。

　　统计显示，5月1日~8日，经满堂红促成的二手住宅买卖交易宗数比4月同期减少近两成，周峰估计这波调整期要持续到5月下旬，能否触底反弹取决于准买家的入市意愿及信贷的宽松程度，但即使反弹，二手市场的走势也是属于“振荡回升”格局，至少要到6月之后，才有可能恢复2012年第四季度的成交水平。这段时间，能通过一二手联动项目维持经营运作的中介行，在行业内的生存空间会更大一些，如满堂红在4月份的业绩构成中，便有一半来源于一手商铺项目的贡献，外地客户无法进入住宅市场的资金，多数会转流入商用物业领域。

　　二手成交新动向

　　“证满5年”物业成交价开始“反超”

　　自2011年初广州实施限购政策的同时，也对持有5年以内转让的物业按全额征收5.5%的营业税，此举促使准买家对“证满5年”物业的追捧程度越来越高。

　　满堂红市场研究部对2012年至今各个季度全市二手住宅买卖个案按原业主的持有年限划分，再对比两者成交均价的差距(左下表二)可以发现，2012年全年四个季度，“证满5年”的物业成交均价皆比持证不足5年的物业成交均价要低，价格差距最大的是2012年第四季度，达到974元/m2。而到了今年第一季度，两者之间的价差从正数变成负数，其中今年3月“证满5年”的物业均价比不足5年的物业均价高出154元/m2，4月“证满5年”的物业均价高出的数值为466元/m2。

　　对此，满堂红市场研究部高级经理周峰表示，这是由于持有时间越长的物业，原业主在购入该物业时所支出的成本越低，2012年广州的总体二手住宅均价为15375元/m2，比2007年上涨了1.4倍，但并非所有持有物业时间较长的业主都能准确掌握到这种数值上的升幅。换而言之，在2007年之前购买的物业，到今年放售时，一般其单价都会比最近两三年才购入的物业转手单价要低。

　　不过，“证满5年”物业从2012年一套房子面对六七个准买家，到今年前四个月一套房子面对十七八个准买家，其成交比例亦由2012年的42.0%上升到今年前四个月的55.3%，可以判断其受众群体已从单一的首次置业者变成包括“刚需”、改善、投资及投机在内的叠加式对象。因此，不论政策如何变化，这类物业的涨价通道已被打开，估计第二季度这类物业与不足5年物业之间的价差会进一步拉大。（记者 王荔珏）

　　作者：王荔珏来源广州日报)