“土地财政”改革是建立房地产调控长效机制的基础

　　今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次资本市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。然而纵观现今楼市，“国 五条”并没有起到控制房价的作用，反倒是政府消极的执行调控提升了企业对楼市的信心，出现土地价格飙升的现状。

　　“国五条”执行乏力，地方态度消极

　　3月1日出台的“国五条”准确的来说应该是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级、限贷、财税、房价控制目标、继续推进房产税等。截止到3月底，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。

　　限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应，除了北京和沈阳在落实限购政策方面有所从严之外，其他城市细则均未在限购加强方面做出表态。而存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估，绝大多数城市在落实交易个税时有空可钻。从地方细则来看，二套房贷仅仅作为储备政策，并不会马上执行，而将视本次调控后市场的反映决定是否出台，到目前为止，仅有北京在公积金贷款首付上做出了相应调整。

　　地方政府是土地价格上涨的主因

　　由于本轮国五条调控在地方层面上已被全面弱化，限购升级、限贷升级、个税20%等政策都未得到地方充分响应，尤其是一二线城市大多对国五条所强调的政策早已适应。因此在这些城市的房地产企业总体压力不大，而政府也热衷提高土地价格，故较多城市频现地王。更值得一提的是，5月10日，上海土地交易市场重新发布了4个月前终止出让的青浦区徐泾镇会展中心3地块，同样的出让面积和容积率，其起拍价格从之前的13.68亿元骤然上涨约31亿，飙升至44.23亿元，一下子达到了青浦区总价地王的高度。该土地提价更加突出了政府做高地价的意图。

　　根据cric统计，2012年下半年以来，北上广深四地高溢价地块呈现上扬态势。尤其是今年4、5月份，高溢价、高单价地块成交频繁。5月6日，广州白云区同宝路8号、10号地块被佳兆业以总价18.68亿元拍得，剔除配建面积后25597元/平方米的单价刷新该区域地王纪录。5月7日，北京世纪今创房地产开发有限公司经过现场82轮竞标以总价3.68亿拍得北京门头沟区新城MC09-004块地C2商业金融用地，溢价率高达104%。5月9日，远东新世纪中国投资以楼板价40079元/平方米拿下上海世博A09B-02商办地块，成为新的上海单价地王。

　　解决地方政府对土地财政的依赖，是建立房地产调控长效机制的基础

　　在政府调控的不积极、故意推高土地价格的背后，则是不得不面对的“土地财政”问题。在当前土地开发市场被政府垄断的环境下，土地收入占地方财政收入的一半以上，其也意味着土地出让收入成为地方政府财政收入和公共事业投资的重要来源。土地出让金将始终是地方政府资金的主要来源。在政府依靠土地出让支撑当地财政，故推高土地价格；同时又要听从中央，降低房价，相悖的期望，将房地产调控陷入两难。

　　所以要继续搞好房地产市场调控，不仅仅是限制房价和购房需求，而是应该在增加土地供应规模和速度，以及改革土地财政方面做出决策性安排。在此基础上，再推进房产税改革，这样才能从根本上影响投资性需求，维护房地产调控效果。

　　作者：CRIC研究中心