雍澄轩分拆交易取消 长实酒店套现再遇困境

　　2013年还没有过半，长实的麻烦事已经是一单接一单了。

　　5月13日长实发布公告称，就拆售香港酒店房间出售一事，因受到香港证监会介入，长实取消了所有有关交易。

　　随即，香港城中对此事再度展开热议。

　　交易取消及城中热议

　　5月13日，证监会发布公告称，与长实、长江实业地产发展、Pearl Wisdom Limited(PWL) 及Horizon Hotels&Suites Limited达成协议，长实决定取消雍澄轩酒店房间的销售项目。

　　香港证监会指出，PWL将于当日向所有卖方发出函件通知买方，有意取消各份合约，并会向每名买方退还订金及任何部分付款，连同上述每笔款项由各自的缴款日期起计至5月30日止期间的利息；及提出以1万港元来付还任何合理律师及其他费用。

　　香港证监会行政总裁欧达礼表示，集体投资计划的投资者在投资前有权获得的资料，较本个案中投资者获得提供的资料多。并认为有关解决方案属合理的结果，方案若能落实，将可确保各方恢复到交易前的状况。

　　但在同日长实的公告中却表示，全资附属PWL并不认同证监会的观点，认为有关安排并不构成一项集体投资计划，故无须申请认可。

　　长实同时称，鉴于相关法律见解的分歧，将可能对雍澄轩酒店房间买卖的合法性带来不明朗因素，从而可能对买方的业权持有、按揭安排或日后转让酒店房间造成影响。故此，PWL决定与证监会同意安排取消酒店房间的所有相关合约及买卖合约。

　　长实还表示，将向雍澄轩买家退还酒店房间的所有订金及付款，以及涉及金额由付款日起计、至本月30日期间的应付利息，以汇丰最优惠利率加2厘计算，并向买家支付法律及其他开支一万港元。

　　随即，此事引发香港各界关注。

　　有香港立法会议员认为长实给予的1万港元法律费用太低，应提高数额。其称虽然长实表明负责买家的相关利息及最高一万港元的费用，但销售计划推出时已有很多问题，个别买家或聘请收费较高的律师来处理交易，涉及的佣金及杂费等可能高于长实提供的一万港元。

　　有学着在接受媒体采访时表示，长实现时决定取消交易乃大财团常用的行政手段，假若不取消交易的话，很大机会与香港证监会对簿公堂，届时若败诉，既输钱又输形象，风险很大。相反，取消交易退款可令主动权握在手，虽不排除小部分业主团结起来集体从民事诉讼索偿，但小业主一般财力有限，未必太敢于利用法律挑战长实，估计大多会接受退款了事。

　　另一方面，仲量联行董事总经理曾焕平则认为，长实选择取消交易应是想避免小事化大，但事件存在极多可疑之处，到底雍澄轩是一项财务产品抑或是物业，现时均未有清晰的定义；若果是物业，香港证监会又有否权力干涉？若非物业只是财务产品的话，为何又有银行愿意批出按揭呢？曾焕平指，连串问题有待当局澄清及投资者深思。

　　至于已经购房的业主方面，反应也是各不相同。

　　因该酒店出售之后曾宣布不能自住，导致一些本欲购来自住的买家后悔不已，因此这部分人对于长实宣布交易取消很快接受，而另一部分想用来投资的买家则并不太认同这样的处理方式。

　　也有专业人士质疑称，长实单方面宣布交易合同无效是否合理合法。

　　对此长实方面并未回应太多，仅表示可能继续研究酒店分拆上市的事宜。

　　上市遇挫和分拆争议

　　事实上，雍澄轩酒店的出售就是因为此前长实欲将其分拆上市不成功。

　　2012年8月22日媒体称，长实持股的新加坡房地产基金管理公司ARAAsset Management正计划于10月底前重启当地人民币IPO，集资6.4亿美元。

　　到10月上旬，DynastyREIT向新加坡金管局提交的初步募股说明书中显示，Dynasty REIT将面向散户和机构投资者发售8.939亿至9.013亿份基金单位，指导价区间为每单位0.86至0.92新元，上市后的基金单位将同时用人民币及新元交易。

　　但2012年10月24日却有消息称，李嘉诚旗下持有的新加坡房地产投资信托基金DynastyREIT已暂停筹资至多9.56亿新元(约合7.78亿美元)的人民币计价首次公开募股，称原因在于市况不佳。

　　在新加坡融资失利之后，却又即可传出消息称长实欲在香港资本市场进行新的融资。去年11月5日媒体消息，长实拟把酒店业务Horizon分拆上市，将在11月15日寻求在港上市批准。

　　报道称，本次将最多集资39至62.4亿港元，已委聘美银美林、星展银行、渣打银行证券为安排行。

　　事实上，在去年11月5日之前就有消息称，长实公布已于10月11日向联交所就分拆酒店套房业务提交上市申请(A1)，以批准公司将持有香港4家酒店资产的Horizon Hospitality Investment及Horizon Hospitality (Holdings)发行的合订股份于主板上市，集资所得将用于支付收购目标。

　　当时资料显示，涉及分拆的酒店资产包括位于马鞍山的海澄轩海景酒店、红磡湾的海湾轩及海韵轩海景酒店，与葵涌的雍澄轩酒店。除海澄轩海景海店由长实及和黄各持51%及49%权益，其余由长实全资拥有。

　　而有消息人士称，长实本次分拆酒店上市大计约筹备近一年，在去年长实筹备上述分拆时，相关酒店的每方呎估值约7000港元至8000港元，以此计算，四间酒店分拆上市物业的估值约266亿港元。

　　消息人士同时透露，长实计划通过分拆旗下酒店业务筹资5亿-8亿美元。

　　然而，仅仅数日后，长实方面对于分拆酒店上市一事立即改口。其时11月19日有报道显示，长实表示目前尚无Horizon Hospitality香港IPO的时间表，并表示公司正考虑Horizon资产上市以外的其他方案。

　　香港信报11月20日刊登报道称，由于市况波动，投资者反应未如预期，长实决定搁置分拆旗下酒店套房业务Horizon Hospitality上市计划，而把有关酒店套房业务拟改为直接出售予投资者。

　　2012年11月25日，长江实业正式发布公告称分拆酒店于香港上市安排延后。

　　就在上市安排暂时结束之后的几个月，长实于今年2月18日晚突然宣布，将旗下葵涌“雍澄轩”酒店全数房间拆售。据悉，雍澄轩酒店共涉360房间，首批65个平均尺价5236港元，入场费最低339万港元，该批单位已于当晚全数卖出，料套现约2.46亿港元。

　　长实集团执行董事赵国雄再于2月20日透露，截止19日深夜，360个酒店房间全部卖出，初步统计，超过九成买家是香港永久居民，以投资客为主，业主均清楚了解所买物业并非住宅，相信市场主要看好旅游业发展前景。

　　而赵国雄在19日接受访问时亦表示，项目反应热烈，将于19日及20日分批推售余下房间。最终，雍澄轩在不到48小时内，全部360个套房悉数售罄，预计套现逾14亿港元。

　　然而，对于长实此举，因在香港历史上无先例可循，彼时亦造成香港全城关注和热议，其焦点就在于，在香港目前的法律法规下，分拆酒店出售是否合法，以后的管理或发展应如何？

　　所以，香港政府方面当时就不断出面提醒欲购房的人士，称这种物业和交易有很多不确定性，应慎重考虑。不过，这并没有阻挡购房者的热情，雍澄轩还是很快销售一空。

　　不过，现在据最新消息显示，长实今年2月下旬拆售雍澄轩的同时，证监会就已展开调查。据了解，证监近期邀请了多名雍澄轩买家深入问话，并提醒买家不能向外披露证监曾接触他们，故事件一直没曝光。

　　作者：武瑾莹来源观点地产网)