子公司惹租赁纠纷 宁波富达内控遭质疑(图)

　　位于宁波市中心的天一广场，被称为宁波的“城市名片”，也是宁波富达（600724.SH）商业地产的核心部分。商业地产是宁波富达三大业务板块之一，去年对宁波富达净利润贡献率达到49.13%，而天一广场则被认为是宁波富达最优质的商业地产。然而，拥有如此优势的宁波富达， 财务状况却令人担忧。一季报显示，公司资产质量下降、收现率降低，融资压力上升。

　　此外，天一广场的租赁纠纷也一直不断。本周，一起纠葛5年的租赁纠纷案本周在宁波进行了审理，这是租户王某的第三次上告。

　　酒吧纠纷案

　　一场纠纷，两次败诉，三次上告，纠葛五年。近日，王某第三次将广场开发公司告上法庭，要求其赔偿酒吧装修等各项损失共计786万余元。

　　王某的遭遇与宁波名噪一时的“酒吧一条街”分不开。宁波天一广场的酒吧一条街曾经盛极一时，不过如今除了零星散落的酒吧装饰，谁也想象不出原来这里灯火辉煌的场景。

　　几年前，曾经规划为“服装区”的位置，被出租开设酒吧，在逐渐形成一条商业街之后，酒吧却又消失了。“现在那边酒吧全关门了，现在都搬到舟宿夜江这边。”一位曾经在天一广场酒吧工作后到舟宿夜江工作的人士告诉《第一财经日报》，因为酒吧噪音扰民，都不允许开酒吧了，“有几家最后到去年也关掉了”。

　　宁波富达董秘赵立明对本报表示，天一广场整个商业布局没有明确，原来规划是“服装区”也可以配套酒吧之类的。之所以“酒吧一条街”消失了，他表示可能是因为假酒风波之后酒吧经营不善关闭了。

　　王某也曾是天一广场一家酒吧的老板，他的酒吧也倒闭了。但原因却不是“假酒”。

　　2008年6月，王某竞租天一广场总计428平方米商铺用来开酒吧。之后，王某与“房东”广场开发公司签订《宁波天一广场房屋租赁合同》并进驻装修、筹备开业。同时，王某开始到消防部门、环保部门以及工商部门等办理各种手续。

　　但是因为噪声超标，王某一直没有拿到酒吧的环保许可证，无法拿到营业执照开门营业。2009年10月28日，双方签订《协商意见》。协议显示，双方同意提前中止租赁合同，广场开发公司同意退还保证金约24万。王某表示，那时候酒吧的员工已经招了，装修也做了，钱投进去但没有盈利，发不起工资、交不起工程款的情况下，双方才协商“中止”合同。王某称，之后广场开发公司进入酒吧，拆掉了装修，砸掉了物品。

　　王某称，广场开发公司的竞租公告中明确标明“经营项目限酒吧”。不过对于王某提供的这份没有公章的公告，广场开发公司代理律师在庭上表示不知情。

　　截至发稿，法院尚未宣判。赵立明表示对子公司开庭情况不了解，表示可以向代理律师咨询详情。记者致电其代理律师，对方以“案件涉及当事人隐私，不方便接受采访”为由拒绝。

　　资金压力显现

　　宁波富达的财报也是外表光鲜。

　　凭借超过45%的综合毛利率，公司一季度财报看上去非常亮丽。不过有财税专家指出，公司融资成本明显上升，资金压力增大，而资产质量则可能有下降，公司内控和财务管理或有不合理。

　　2013年以来，宁波商品房区域市场成交态势相对良好。宁波富达一季度实现月营业收入9.02亿元，同比上升2.83%；实现归属上市公司股东的净利润约1.3亿元，同比上升17.83%。净利率增幅远超过收入增长情况，宁波富达称是因为本期房地产项目营业成本减少较大，同比降幅超17%，即毛利率同比增加。

　　浙商证券分析师在点评宁波富达一季度财报时态度乐观。他认为，公司期间费用率约为9.66%，不到10%，处于行业相对低位。同时，该分析师还指出，公司报告期末预收账款余额32.1亿元，结合一季度房地产业务收入4.5个亿左右，则截至一季度末房地产业务员的保障收入达36.6亿元左右，“显示房地产业务收入保证率较高”。

　　但是，在资产负债率变化不大的情况下，公司财务费用增长迅速。财报显示，宁波富达一季度财务费用约3383万元，同比增长51.01%。

　　上海交通大学海外教育学院税务专家汪蔚青指出，宁波富达今年一季度营业收入增长2.83%，应收账款增长40.79%，收现率明显降低。汪蔚青说，应收票据的大幅减少，据企业说是票据贴现和背书转让，但应收账款大幅增加，说明企业本期销售收入有相当大的比例没有收到现金。“从这里看出来，销售收入增长和现金流增长有很大差异。”

　　“房地产企业资金压力比其他行业大，因为是资本密集型产业。整个资金环境很紧的话，他们会感觉到压力更大。”一位券商房地产行业分析师对本报表示，宁波富达的资产结构也发生了变化，资产质量有所下降。

　　截至3月末，宁波富达资产总量变化不大，但资产结构有所调整。公司应收票据因贴现或背书转让同比减少68.24%，同时应收账款同比上升40.79%，预付账款同比增长40.17%，存货增长2.26%。

　　融资成本上涨，应收款没有收进来，同时预付款增长快，多种情况的同时出现，让宁波富达的财务状况变得难以理解。

　　“销售成本下降了17.53%，但预付款反而增长了40.17%，采购少了预付款反而大幅增加，这种矛盾会让人感觉他们公司的内控或财务管理是否妥当。”汪蔚青补充说，如果前期一直没有付现在一次付出也有可能造成大的波动，因为房地产公司会根据开发项目的集中和新盘销售的集中也会有波动性。

　　值得指出的是，2009年宁波富达重组，宁波城建投资控股有限公司以其拥有的广场开发公司100%股权、宁波房地产股份有限公司74.87%股权、宁波城投置业有限公司100%股权与宁波富达进行资产置换。当时三项注入资产总作价79.48亿元，而开发公司作价63.63亿元，占比达到80%。