深圳海关福利房20万买450万卖 无房产证已上市

　　福利房尚无房产证已上市租售 律师称签订预约买卖合同进行预约交易不违规

　　昨日，有财经媒体报道深圳海关福利房海馨苑涉嫌违规租售，有业主20万购入450万叫卖，在微博上引起深圳地产业界的广泛关注和争议。海馨苑作为面向海关职工的带有福利性质的住房，究竟能不能上市进行租售交易成为争议的焦点。

　　深圳房地产律师张茂荣认为，海馨苑是2009年就已经入伙的福利性安居房，和2010年才面世的安居型商品房性质有很大不同，前者是面向国家机关事业单位职工的福利分房，后者是只面向中低收入者和“夹心层”销售的保障房。

　　张茂荣分析，有关安居型商品房不能上市租售的法规条文并不适用于海馨苑这种性质的福利房，可以明确一点的是，在未取得产权证明之前，海馨苑房子不能上市交易，但是业主可以与买家签订预约买卖合同，进行预约交易。

　　现场：海馨苑为海关福利房 尚未取得产权证

　　位于深圳福田华强北的深圳海关福利房海馨苑，是一个由11栋高层楼房组成的小区。记者昨日采访了解到，海馨苑住宅建筑面积都比较大，最小的为3房，建筑面积为111平方米左右，另外还有146平方米、147平方米、149平方米、182平方米的4房户型。2009年入伙时，周围二手房价已经直奔2万元至3万元，但作为深圳海关内部集资筹建的福利房，由深圳海关内部分配，海关职工以非常低的价格购得：如为旧海关小区的原住户，111平方米的住宅需交纳购房款为20万元；原本未居住在旧址的海关人员，交纳购房款约60万元。由于是福利房，海馨苑房改工作尚未完成，目前所有业主尚未取得房产证。

　　从2009年至今，海馨苑地处的华强北片区，房价一路上涨。记者走访发现，海馨苑为片区最新最大的一个小区，附近房源的房龄大都在十几年至二十几年不等，由于位置好，学位也不错，即使十几年的老房子，周边二手均价都要四五万元。

　　中介：海馨苑确有房屋上市租售

　　昨日中午，记者驱车来到了海馨苑小区。这是一个闹市中看上去非常安静和干净的小区，11栋高楼围成一个圆圈，高楼之间楼间距较远，资料显示，小区容积率为2.5，小区内有4栋高层是22层，另外7栋高度为33层。小区中间是一个花园，环境不错，和普通社区有所不同的是，小区配有员工食堂。

　　记者随后走出小区，发现小区周边只有一家小型中介。中介门外贴有海馨苑的租房信息。广告显示，海馨苑111平方米的三房单位现在租价是6300元每月，而146平方米的四房单位租价则是8200元每月，出租房源均带装修。据该中介机构工作人员介绍，海馨苑出租房源非常少，广告上的房源都已经租出去了，实际上111平方米的三房租价都在8000元以上，且要签长期租约。

　　海馨苑现在有房子在卖吗？一名中介人员告诉记者，目前只有一套111平方米的底层房子在卖，总价达450万元。小区均价在4.5万元左右，一般这种户型房子售价都在500万元以上，该套房子楼层比较低所以便宜卖。“该房子没有取得产权证，只能和业主签订协议交由律师办理。” 中介人员说。

　　问题：海关福利房究竟能不能上市租售？

　　根据深圳海关2008年对媒体所做的一个公开解释，海馨苑土地使用权归海关所有，性质是住宅用地；“海馨苑”建设项目工程属于旧城改造项目，在拆除原有海关旧的住宅楼的基础上建设新房，分配给原来的住户、住房面积未达标户，以及符合分房条件的无房户。该项目纳入深圳市房改计划，按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(深圳市人民政府第88号令)的有关规定进行分、调房。

　　昨日，作为深圳资深房地产律师，张茂荣就海馨苑的福利房性质以及其上市租售所受限的法律条款规定，花了较长时间进行了深入了解和剖析。和昨日媒体报道认为海馨苑涉及违规租售观点有所不同，张茂荣认为海馨苑性质不同于深圳自2010年推出的安居型商品房，它只是深圳市国家机关事业单位住房制度改革后推出的安居房，适用的法规条文应该是《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》(深圳市人民政府第88号令)，可以明确两点是：在业主未取得产权证明之前，不能上市交易，但是根据司法实践，买卖双方如若只是签订预约买卖合同进行预约销售，则是合法有效的；作为国家机关单位内部分配的福利房也就是安居房，目前现有政策对出租没有禁止性规定，因此，张茂荣认为应该是可以出租的。

　　至于之前媒体一直质疑海馨苑不能出租出售，依据的是《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府第228号令)规定，签订买卖合同10年后，安居型商品房所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权后，才可以租售。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》自2011年6月1日施行，是2010年深圳安居型商品房这种新事物出现后的新政策。而且海馨苑这种性质的安居房和安居型商品房是两个概念，一个是面向国家机关事业单位职工的福利分房，一个是政策明文规定未取得完全产权前不能租售，只面向中低收入者和“夹心层”销售的保障房。因此，张茂荣认为，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》不适用于海馨苑。