中国写字楼供应情况喜忧参半 成都风险为中级

　　中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。据2013年4月24日世邦魏理仕发布的《全国写字楼市场分析报告》显示，中国写字楼市场总体供应情况喜忧参半。

　　世邦魏理仕执行董事、研究部中国区主管、特许金融分析师陈仲伟指出：若所有办公楼项目均按时交付，预计2013年至2016年间中国的写字楼供应量将激增4,080万平方米。成都在今后4年，将有约480万平方米的新增供应量，供应风险为中级。

　　如何能在未来有效地避免写字楼供应风险，世邦报告在政府层面、开发商层面都进行了专业的建议。而对于写字楼投资者，认为他们应将目光更多地投向一线城市以及位于二线城市的蓝筹物业。

　　成都供应风险为中级优于重庆

　　世邦魏理仕研究数据显示：2013年至2016年的未来4年间，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新增写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致4年后市场的写字楼总存量较2012年增长80%。

　　根据报告，截至2012年底，成都优质写字楼总存量约375万平万米，空置率为34.6%。若新增供应均能如期交付使用，在未来4年，成都将有约480万平方米的新增供应量，市场总体面临供过于求，评估风险等级为中级优于西部城市重庆。

　　2013年下半年，将会迎来新增供应集中入市，市场竞争将会更加激烈。九龙仓国际金融中心、铁狮门晶融汇等优质项目预计将在2013年年内建成入市，前几年写字楼开工量巨大，拍卖用地的商业部分配比很高（60%），其中写字楼又占到相当比重；天府新区特别是大源金融商务区近年来巨量写字楼兴建开工加入到市场供应……这些被视为客观原因。

　　报告显示，成都虽然不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，但对写字楼的需求也将逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强。成都的蓝筹写字楼在过往三年，无论在租金增幅还是吸纳状况等重要指标上的表现，均明显优于整体市场。

　　预期未来成都的租赁需求将以办公空间升级与企业扩张为主，这一类需求的相当一部分将以蓝筹写字楼为租赁目标。另一方面，未来4年蓝筹写字楼的供应也相对比较均衡，仅占总新增供应量的14%，预期蓝筹写字楼在未来几年仍将继续有较为突出的表现。

　　蓝筹办公楼有更强抗风险能力

　　虽然写字楼品质同质化竞争严重，市场存量潜在的风险不一，但“蓝筹”物业（按高标准、高质量建造，位于城市核心成熟商圈），并且拥有专业物业管理（单一产权，由有经验的开发商开发并运营管理，且仅用于租赁的写字楼），将在竞争激烈的写字楼市场中有突出表现。

　　在成都，蓝筹写字楼有例如香格里拉、仁恒置地、来福士等“地标性”写字楼。报告研究显示，过去三年，蓝筹物业在包括租金增长、空置率和收入增长等各项重要指标中的表现，均优于整体市场平均水平，在面临未来供应过量的风险时，蓝筹项目将有更强的抗风险能力和更出色的表现。

　　在世邦魏理仕研究的八个城市中（北京、上海、广州、深圳、天津、大连、武汉），过去三年中有五个城市“蓝筹”办公楼项目的租金增长高于市场平均，七个城市中租金增长高于市场平均，且七个城市空置率低于市场平均。“蓝筹”物业只占世邦魏理仕跟踪考察的14个主要城市写字楼存量的10.1%。而这种类型的写字楼在二线城市中更是稀缺，按面积来看只占到总体办公楼存量的4.6%。

　　《报告》指出：在租户迫切需要升级办公楼档次，但优质写字楼存量相对有限的城市，如成都和武汉，蓝筹写字楼和整体市场之间空置率的差距更大。尽管蓝筹写字楼的平均租金比整体市场高出17%-69%。但它们仍然继续表现出更好的租金及整体收入增长，这也说明了：蓝筹写字楼在供大于求的市场中的优势将有很大可能会继续保持。

　　新中央商务区项目面临更大压力

　　中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素，大量新商业更多的是集中在新兴中央商务区。

　　在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从世邦魏理仕跟踪的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域（主要是新中央商务区）。

　　同时报告建议：如大力发展新兴CBD的地方政府调整土地供应，同时加速完善设施配套，鼓励政策来吸引企业进驻。开发商要着力提供高水准和更有竞争力的优质写字楼，提升知名度和差异化竞争，而投资者更应关注供给相对平衡的一线城市及二线城市的蓝筹写字楼。

　　华西都市报记者罗杰