新“国五条”刺激楼市成交 地产代理行业加快复苏

　　新“国五条”落地，房地产代理公司长舒了一口气。

　　世联地产（002285.SZ）、合富辉煌（00733.HK）以及易居中国（EJ.NYSE），这三家主要的上市地产代理公司，在今年一季度同时取得新房代理销售金额同比大幅增长。

　　其中，世联地产第一季度累计实现代理销售金额576 亿元，比上年同期增长109.45%。易居中国同期新房销售金额则为391亿元人民币，比2012年增长167%。合富辉煌虽逊于前二者，但一手物业成交额也有同比50%的增长幅度。

　　“销售金额同比大幅增长，一方面是因为去年同期的基数低，另一个原因则是新"国五条"落地前，刺激楼市在3月出现一波成交高潮。”世联地产首席分析师吴志辉告诉《第一财经日报》记者。

　　地产代理行业在2011年末、2012年初曾遭遇最为艰难的时期，全行业笼罩在裁员、佣金遭拖欠、业务下滑的阴影中，随着去年下半年楼市开始回暖，才走出了最困难的时期。

　　根据高华证券分析报告的数据，其研究范围内房地产开发商的合同销售额去年平均增幅为32%。新房销售额上升，房地产代理公司成为直接受益者。

　　代理行业复苏的迹象之一便是代理费率的上升，在市场不佳时，代理公司往往不得不通过降低代理费率争夺项目，市场回暖时，代理公司的议价能力也会相应提高。

　　世联地产的代理费用率自2011年开始持续震荡下滑，于2012年上半年触底至0.81%，到2012年下半年，平均代理费用率已达0.84%，出现回升趋势。

　　然而，代理行业自去年下半年以来的复苏过程，险些因为新“国五条”的出台而中断。

　　3月下旬新“国五条”的出台，曾令市场一度担心新一轮楼市“紧箍咒”即将开始，但随着各地细则的落地，最终证明是虚惊一场。

　　“现在来看，四、五月份的成交量还是相对稳定的，新"国五条"对新房销售并没有太大的影响。事实上，除了北京对新政策执行较严，其他城市特别是二、三线城市执行的力度并不是很严格。”吴志辉说。

　　市场的好转虽然让各家代理公司得以喘气，但丝毫没有降低代理行业内部竞争的激烈程度。

　　“代理行业和房地产开发行业一样，都是高度分散的行业，没有一家独大的现象。但在目前的态势下，行业内的分化已经加剧，排名靠前的上市代理公司，拥有资金上的优势，市场份额会越来越大。”吴志辉认为。

　　今年一季度，世联地产的市场占有率由去年的3.28%大幅升至4.12%，世联地产的目标是在2015年市场占有率达到7%。

　　“从趋势上来看，市场越趋向成熟，地产行业的分工越明确，开发商越愿意将项目交给代理公司。”吴志辉认为。

　　不过高华证券的研究报告也指出，要想进一步占领市场份额，意味着需要继续扩充销售人员，由此带来的成本上升，会令代理公司毛利率受到影响。

　　作者：王肖邦来源第一财经日报)