“国五条”效力不足，4月70大中城市房价继续上涨

　　CRIC研究中心分析师/杨晨青、潘绍之

　　根据国家统计局18号公布的数据，4月70个大中城市新建住宅价格指数继续全线上涨，上涨的城市数量为67个，环比最高涨幅为2.1%。这一结果完全在我们的意料之内： “国五条”之后，执行力度偏弱导致全国商品住宅的价格继续处于一个上行的通道中。

　　为何调控政策不见放松，价格却能够在政策的夹缝中野蛮生长？

　　解释这个问题之前，先简单回顾一下本轮调控以来全国房价的变化情况。2011年伊始的本轮调控至今，房价的变化情况大致经历了以下四个阶段：2011年全面回调，价格战频现；2012年上半年，随着交易量的放出，价格逐渐企稳；2012年下半年，止跌回升的局面初步形成；2013年至今，全国房地产市场呈现出全面普涨的势头。正是在这样的背景下，“国五条”应势落地，但是正如我们此前一直强调的，由于这是一个偏重新政却忽略执行的条令，而正是上述被“隆重”推出的新政，在真正实到地方执行的关键环节时，却遭遇了响应者寥寥的尴尬局面，全面失效已经板上钉钉。所以我们看到，在“国五条”推出后的一个月，全国房价上涨的势头依旧。

　　那么支撑这股房价上涨的动力在哪里？我们的理解是：受益于市场2012年以来的全面回暖，企业的资金链状况大为改观，从主观方面确实再无舍本降价的动力；而从客观的角度分析，企业确实在2011年的降价大潮中失血过多，也实在是降无可降。

　　站在今天这样一个时间点我们发现，房价的上涨已经在各个城市全面展开，尤其以刚性需求数量庞大的一二线城市为甚。以上海为例，当前沪上新开盘项目几无跌价，不仅如此，多个在售项目已经开始回调售价。如地王项目中海紫御豪庭售价已从去年的38000调高到了47000，绿地威廉公馆从18000调高到了22000，嘉定新城内的众多项目已经普遍从15000涨到了17000。值得注意的是，上述项目在提价后，销量没有受到任何影响，当前的市场热度可见一斑。

　　在这样的基础上，我们判断未来2013年下半年楼市的具体走向仍有三种可能性：可能性一，新一届领导班子对于房地产市场调控的态度尚未完全明确，所以不能排除今年国五条之后再无政策出台的情况，如果此类情况发生，那么没有了进一步政策的影响的2013年下半年，房价势必会继续回升。可能性二，如果新一轮收紧政策在年中就出台，那三季度的市场成交量将较二季度继续下滑直到四季度开始回稳，届时房价的上涨势头将得到短暂平息。这里能肯定的是，一旦新一届领导班子出台新的调控政策，地方政府一定不会像对待国五条一样消极对待，这一次的执行力度一定更严格。可能性三，如果年中并无新政出台，那么随着新国五条政策效力的逐渐淡去，三季度市场交易量可能持续回升，同时引发新政于三季度出台，届时四季度市场将再次有所回落，房价上涨的势头得到有效遏制。总而言之，下半年的房价总体仍然将保持上涨，这样的势头是否能够得到有效平复，将取决于新一轮调控政策将在何时到来。