购房成本大涨 投资风险加剧

　　本报记者 王营 北京报道

　　房产税试点扩容的消息，再次引发舆论对于房屋税费的关注。据本报记者联合中介机构测算，以当前购房税负以及利息成本来计算，投资房产的风险在加剧。

　　链家地产提供了两例北京市二手房成交的真实案例。以厂洼西街6号院一套总价500万的老公 房为例，按照北京市20%个税相关政策，该套房产由于无法提供房屋原值，20%个税可以享受减免优惠。在转让过程中，该套房屋只需缴纳1%的契税，即5万元。房款、税加上中介费，购房总成本为510万元。

　　但若需要缴纳20%个税，购房成本则大增。以CBD传奇一套总价220万的房屋为例，该套房屋因无法提供当时装修发票，在计算个税时无法扣除装修款。该房屋原值为72.8万，需要缴纳的营业税、契税以及个税等税费高达41.35万。

　　从理论上说，由于免个税，这类免税房总成本应该比较低。但实际上，在市场的作用下，20%个税出台后，无税房普遍都上调了售价，卖方享受了税费优惠，却因为涨价让购房者付出的总成本与其他含税房子一样多，甚至更多。

　　是否要交20%个税，目前成为二手房交易的试金石。据21世纪不动产位于北京的多家门店反映，无税房最近一个多月都是市场关注的焦点，80%的客户都是冲着免税来的。如此受宠的情况下，价格也随之走高。

　　上述购房税费并未计算贷款利息都等因素，而如果考虑贷款利息等因素，购房人的购房成本就更为沉重，投资价值大幅减少。

　　中原地产研究总监张大伟测算，目前以购买250万的房产为例，按首付100万贷款150万计算。如果5年内售出，利息支出30万，叠加税费装修等花费，起码要卖300万以上才能保本。也就是说，5年内房价必须上涨20%以上。

　　“以2011年初购置一套东四环房产为例，当时的东四环的房价在3万元/平方米左右，如今已上涨到4万元。表面上看，涨幅不低于30%，但叠加交易成本，税费、装修、利息，现在卖的话并不赚。”张大伟分析称，2009年前买房的人当然很赚，但最近2年房价的涨幅在放缓，以后大涨的可能性明显降低，投资房屋的风险在加大。而且，一般人很难做到底部购买，高位卖出。

　　世联地产董事长陈劲松认为，房地产过去的10年，由于持有环节没有税收，房价又一直在上涨，谁拿的房子最多，利益就最大，事实就是鼓励囤房。如今一线城市继续上涨，显然是资本在操作，钞票的力量在起作用，建议大家不要去玩这个游戏。

　　陈劲松认为，对白领而言，人生最重要的事情是结婚生子还有个人成长，没必要跟着房价一起疯狂，特别是80、90后，这类人群出来工作的时候，房子的游戏就已经被玩了太久，只要房租没怎么涨，没必要一定要买房。不如将自己变成一个人才，住政府提供的人才公寓，把结婚生子这些人生大事做好，这才是最重要的事情。

　　作者：王营