北京将试行“限房价竞地价”出让方式

　　证券时报记者 张达

　　史上力度最大的商品房土地出让改革有望加快脚步。记者昨日从消息人士处获悉，北京市政府今年拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式，下半年将开始落实，约占全年商品房用地供应总量的45%。该人士表示，新出让方式对市场影响如何，还要看北京市国土局落实的程度，如果这些土地能全部落实，将对楼市产生很大影响。

　　为进一步限制北京普通商品房的销售价格，北京市拟从土地出让环节入手，从源头把控。京版“国五条”细则中明确，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。

　　根据北京市公布的供地计划，今年北京将供应的1650公顷住宅用地中，保障房占800公顷，商品房占850公顷，商品房中首次明确中小套型的住宅用地为370公顷。

　　上述消息人士表示，北京市政府拟对300多公顷住宅用地试行“限房价、竞地价”的出让方式。不过，对市场影响如何，还要看最后北京市国土局落实的程度，如果这些土地能够全部落实，对市场影响还是很大的。

　　京版“国五条”细则中明确提出，2013年北京市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　此前，北京市住建委主任杨斌曾表示，北京住建委目前正在研究“限价房序列管理”细则，意欲通过增加“限房价、竞地价”地块供应，解决属于“夹心层”的中等收入家庭的自住、改善型需求。

　　据了解，2011年初出台的“国八条”就曾提出推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，北京也在当年曾试点过“限房价、竞地价”的出让模式。不过，在后来的出让方式中，“限地价、竞保障房面积”的出让比例有所增加，而“限房价、竞地价”的试点方式没有得到推广。

　　另外，除了从土地出让环节控制价格外，北京还从税收环节通过从重征收土地增值税来控制项目价格。据了解，土地增值税预征上限已经从5%提高到了8%，具体细则是，对预计增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变；对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税。该细则已于3月31日起施行，此前，土地增值税从重征收的方案是作为储备政策的。

　　不过，对于土地增值税从重征收对市场的影响，兰德咨询总裁宋延庆昨日接受证券时报记者采访时表示，在当前限价的背景下，预计增值率超过200%的项目并不多，除非是拿地较早，土地成本很低的项目，否则不会被征到8%，而且企业也会进行测算，报价时选择一个预征率相对较低的报价。因此，他认为，该政策对市场有一定威慑作用，但实际影响不太大。一位上市房企北京公司有关负责人接受证券时报记者采访时也表示，他们以前项目的土地增值税预征率基本都是2%。

　　作者：张达