杨遴杰：副市长就能管好房价？

　　在中国，政府最常用的应急招数就是出台管制政策，特别是在经济领域。近年来房价高涨，房地产市场无疑成为行政管制措施最严密的领域。

　　“国五条”及其细则再次强调省级人民政府对稳定房价负总责，房价上涨过快的要约谈和问责。对此，北京连连祭出强化征20%交易所得个税、京籍单身限购一套房、进一步提高二套房贷款首付比例等政策。但房价并未得到控制，北京4月新房价格指数同比涨幅扩大到10.3%。土地市场也不安宁，5月20日，北京通州区某地块拍卖溢价率高达230%。

　　北京市住建委压力巨大，近期立下军令状，在二季度要让房价数据有所改观。据媒体报道，又有一条颇为奇特的新规出台：开发商经北京住建委审批的预售证，还需提交至市长办公室，由分管副市长审批画钩后，才确定能否批复。

　　“副市长管房价”是强化政府对房价管理的重头戏。明面上看，这是再次表明政府重视房价，派出高层官员亲自管房价。而我看到这种思路后隐藏的两个逻辑：一是，政府能确定最合理的房屋价格，当前房价乱象下，需要政府定价来作为定海神针；二是，级别越高越能掌握关于定价的真理。只是这两个逻辑似乎都很难成立。

　　先说定价的合理性问题。价格由供求关系决定，要想影响价格，先得调整供求关系。在调整需求方面，北京市政府不可谓不努力，可无论通过限制贷款对象、提高首付比例和贷款利率这类间接的控制需求手段，还是直接用行政命令砍掉家庭第三套房和单身汉的第二套房需求，都挡不住购房人群汹涌出现。至于供应方面，以北京的土地资源和操作能力，短期内确实难以增加土地供应。供求关系调整不过来，只好眼睁睁看房价上涨。这是市场逻辑。

　　我们国家还有政府定价的逻辑。政府定价的逻辑往往是在成本上加一定利润，不太考虑供求关系。而北京市政府的定价逻辑，丢掉了经典的计划经济和市场经济的定价方式，采取了一套经验主义做法，要求预售证中的标价不得高于前一期以及周边项目价格，超过这条红线，房子就不得入市。

　　以历史价格为红线，不管怎么卖，房价上涨当可限制住，考核时自然能合格。不过这种政策实属单向思维，要么是忘记历来都是“上有政策，下有对策”，要么就是政策制定者只要数字达标，才不管市场如何反应。

　　市场的反应很直接。现在北京开发商卖房子都把房价和装修款分开算，房价按官方要求，老老实实配合目标实现。但究竟谁能买下房子，要看对装修款的接受度。据说每平方米三五千元的装修费用已很常见，八千元的也有。如果供求关系继续失衡，政府房价和市场估值差得更远，或许开发商不仅要替人装修，还要兼置办家具、电器。这一切不过缘于要实现房价控制考核达标，至于一系列扭曲，因不在考核内，自然不需考虑。

　　其实，这就是社会经济学中经典的价格管制问题。政府管制的价格低于市场价格，两者的价格差如何消化？开发商很难乖乖承担全部损失，于是就会出现上述价格分开核算的做法，还可能出现阴阳合同、分开走账的做法，甚至可能出现部分官员利用管理职权来买低价房的情况。结果要么是市场秩序的破坏，要么是利益输送的腐化。

　　只要价格管制，结果大致一样。相关案例比比皆是。二战期间，美国纽约开始实施房租最高价限制，到现在仍有超过一半的出租房屋在租金管制之下。房东对受管制的租金收入不满，房屋出问题也不愿投入资金维修。还有一些房主干脆退出出租市场，租金回报低也使投资者不愿盖新出租房，造成供应萎缩。市场一直处于供不应求中。租户往往要用更长时间去寻找房屋，而要在卖方市场中击败其他竞争者，还得向房东支付各种额外费用。对质量恶化的房屋，租户要么忍受，要么自己出钱维修。把这些成本都算上，租房者的成本不见得真降低多少。结果如张五常所说：“一项法律原本想要让长期租客有房可住，可结果却使一些租客露宿街头。”

　　北京近期可售房数量降到历史低点，就是开发商选择在价格管制下暂时退出房屋供应所致。至于购房者的各种隐性成本和支出，已是活生生的现实。与纽约的案例相比照，价格管制带来的系列反应和后果何其相似，一个扭曲带来一系列扭曲。

　　至于副市长来审批，更像一种官僚体系的身份神话，更高级的官员似乎拥有与其身份等级对应的判断力与权威感。先不说管制价格本身的合理性，就只论现实操作流程。想来忙碌如副市长，不太可能对每个楼盘的定价进行全面考察和缜密思考。最可能的做法还是，住建委提出具体意见，副市长签字，借用副市长的位置提高政府对房价管制的重视程度。

　　重视是重视，可是很容易把主管副市长放到火上炙烤。比如，执行此政策后，房价仍未控制住，副市长是否要承担领导责任，是否要向公众道歉？或者按照高级干部管更有效的思路，如果副市长管不住，市长乃至市委书记签字，要是还不行，是否要请国务院主管领导签字来管？

　　其实，无论谁来签字，都没用。通过房价管制或统计数据处理，也许能做到官方公布的房价数据好看，但真实的房价并不由签字者的权威决定，还得回归到供求关系。之所以悲观看待北京房价管制，其原因在于，引起房价上涨的因素是宏观面的货币宽松与投资渠道狭窄，以及北京暂时无法摆脱的各种资源高度集中所带来的投资吸引力。这些情况短期内无法改变，也不是一个地方政府能改变的。而房价考核迫在眉睫，要求效果立竿见影。急迫之下，也没法从根本问题上着手，就只好直接提刀奔价格数字而去。

　　归根到底，房价问题是宏观经济失衡引起的，对房价进行目标考核，只会逼地方政府做出更多刀砍斧削式的粗暴管理。这对真正的问题解决无济于事，反倒会引起更多的市场混乱。如今到了更高层推行深层改革的时候。

　　（作者系浙江大学公共管理学院土地管理系讲师、人文地理学博士）

　　来源：东方早报

　　作者：杨遴杰