滨江集团今年欲拿一半销售额买地 被指储备不足

　　近期，多地出现了开发商高价拿地的现象。中投证券5月发布的关于滨江集团（002244，SZ）的“证券研究报告/公司深度报告”却指出，如果杭州房地产的龙头企业滨江集团，不能及时补充土地储备，就可能面临业绩增长难以为继的风险。

　　事实上，2012年至今滨江除已在开发的 项目外，多次参加拍卖会均无功而返，几乎没有新的土地入账，5月份还将旗下一物业50%的权益转给了万科。

　　对于中投证券“土地储备只够到2015年”的说法，滨江集团董秘李渊向《每日经济新闻》记者表示，滨江对拿地刹车踩得比较早，早在2011年1月份就开始暂缓土地储备了。

　　券商：2015后增长难以为继

　　《每日经济新闻》记者在中投证券上述报告中看到，作为杭州区域的地产龙头，滨江集团的开发重点聚焦杭州及周边经济较好的城市。2012年底未结储备面积336万平方米，其中杭州占比60%以上，权益未结面积255万平方米，对应货值约605亿元，可贡献净利润109亿元，以2012年12.7亿元的净利润为基数，中投证券测算现有土地储备资源可支撑未来4年（2013~2016年）净利润保持30%以上的复合增速。

　　中投证券认为，滨江最大的看点在于早年获取的杭州优质存量资源的释放仍能支撑2~3年内业绩较快增长，而最主要的风险亦是现有土地存量的局限令后市存在难以为继的局面。

　　报告认为，一线城市土地市场竞争日趋激烈，滨江长期发展面临向“加快周转+拓展代建业务”转型的挑战和机遇，能否成功尚需持续观察。而面对杭州区域市场风险及政策风险，以及高端豪宅项目销售的不确定性这两大因素，滨江若不能及时补充储备资源，2015年后业绩增长可能难以为继。

　　对此佐证的就是滨江目前手中的20个储备项目，其中12个项目集中在杭州，14个项目的拿地时间集中在2009年和2010年。

　　中投证券同时在“风险提示”中提到，滨江的项目相对集中杭州，存在较高的区域市场风险；若杭州后续调控政策较预期严厉，或当地经济出现明显下滑，可能对公司经营产生较大的负面影响。滨江的高端豪宅项目武林壹号和湘湖壹号，总价高，市场容量小，销售存在一定的不确定性，而且此类项目对行业周期波动敏感度高，若后续行业环境出现大幅收紧，对此类项目销售的负面影响会更为明显。

　　对于中投证券“土地储备只够到2015年”的说法，滨江集团董秘李渊向《每日经济新闻》记者表示，还没有看到这个内容，但李渊证实，滨江对拿地刹车踩得比较早，早在2011年1月份就开始暂缓土地储备了。

　　李渊说，2011年1月26日国务院出台“新国八条”，开始新一轮调控。滨江2011年的年报里面就提到“两开源，两节流”，当中有一个“节流”就是暂缓土地储备。

　　对于规模扩张和资金问题，李渊对《每日经济新闻》记者表示，如果企业资产不好，有哪家银行会贷款给你？滨江现在慢慢地把贷款换置成物业经营型的，像写字楼、宾馆酒店，都是自己持有的物业，拿这些去贷款，就不是开发贷款，就非常稳定。

　　高地价逼退中小地产商

　　房地产业界知名专家学者陈晟向《每日经济新闻》记者表示，滨江主做高端地产，所以在土地选择上也会更挑剔一些，现在整个调控对高端地产的土地出让还是有所控制的，因此获取相应的土地难度会加大。

　　事实上，近期多家开发商在各地市场出手“凶猛”，高价拿地背后的根本原因便在于此。房产专家蔡为民说，如果不能及时“补仓”，很多地产商都面临退出房地产行业的风险。

　　中投证券分析认为，滨江2013年拿地姿态将转向积极，并以高周转项目为主。报告认为，与过去两年的谨慎不同，滨江2013年计划将销售金额的50%用于新增土地储备。

　　对于中投证券上述说法，李渊表示，滨江今年将拿出销售额的一半用于储备土地，但在目前土地市场价格走高的大背景下，滨江能有多大的实力买地，是个未知数。

　　作者：每日经济新闻 徐超来源每日经济新闻)