境内外资金息差巨大 外资大面积加码中国房地产

　　专家分析指出，海外资金对中国房地产市场的看好，主要有三大原因：一是海外各国贷款利率普遍较低，中国房企海外融资成本即便低至4%，在海外投资者看来已属高息。而4%的融资成本即便在国内银行体系也几乎无法拿到。二是人民币升值预期依旧存在，即便升值幅度可能有限， 但上升趋势仍可为海外资金带来一定收益。三是中国房地产市场本身的回暖迹象。三者叠加，导致了这一轮海外资金投资中国房地产业的升温。

　　就在摩根大通、渣打等外资投行纷纷下调中国经济增长预期的同时，越来越多的海外资金通过债券、私募股权基金等方式参与中国房地产市场投资，房企海外发债利息直线下降，代表外资对中国房地产市场的高度认同。一边是对中国经济“唱空”，一边是对中国房地产业加码投资，外资此举颇值得玩味。

　　根据上证报调查，海外资金此轮参与中国房地产投资，主要通过购买中国房企海外发行债券、私募股权基金等方式，一些海外融资中介机构表示，内外资息差、人民币升值周期等，均为外资投资房地产提供了技术性保障。宏观面上，外资认为，在中国经济结构性问题未能全面舒解的情况下，优质房地产项目仍是投资资金获利的避风港，尤其是城镇化等国家级战略，将确保房地产市场一定程度、一定时期内稳步增长。

　　房企海外发债“低息”成风

　　中国房企海外发债，利息越来越低，市场越来越热。

　　5月初，中铁建成功发行8亿美元10年期美元计价债券，票面息率3.5%，属于最后指导息率的下限，相当于同期美国国债加178个基点。“这个债券发的很漂亮，息率已经足够低了。”一位海外知名银行金融市场部高层向记者表示。

　　同期，保利置业披露计划发行5亿美元5年期美元计价债券，最后指导息率4.75%，低于之前确定的约5%的初步指导息率，且债券已获约55亿美元的认购额。绿城中国拟发行的3年期人民币债券，已经获得超过100亿元的认购额，指导息率也已下调至5.625-5.875%，远低于早前6%的初步指导息率。

　　5月以来，房企海外发债息率直线下降，不得不说，与万科3月份发出的年票息率仅为2.625%的境外美元债券相关。这笔8亿美元的5年期定息美元债券，使万科成为继金地集团(600383)之后，第二个不通过海外上市平台发债融资的房地产企业。

　　而就在今年初，以世茂房地产、碧桂园为代表的一批民营企业率先启动的海外发债潮中，民营房企发债利率还在10%至7%间徘徊。其中世茂房地产7年期美元债券最终以6.625%定价，为当时房地产行业的最低发行利率。碧桂园发行为期10年的7.5亿美元优先票据，息率为7.50%。佳兆业发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%。

　　更早前的2012年，房企海外融资成本甚至更高。世茂房地产在去年3月发行的一笔7年期债券，票面利率高达11%。佳兆业在2012年发行的海外债券分别于2015年和2017年到期，利率为12.875%及13.5%。

　　“海外发债的息率由市场认购热情决定，只要有市场人士愿意认购，发行还是比较容易的。而认购热情取决于市场对发债主体前景形势的判断。”一位长期进行海外热钱调研的财经人士称。从中国房地产企业越来越低息的海外融资成本可见，外资对中国房地产市场的看涨预期，仍然存在。

　　正是看到了海外资金的认购热情，更多房地产企业希望赶上这班海外融资列车，实现相比于国内极具吸引力的低成本的融资。

　　仅上周一周时间，就有建业地产、中国地产集团、瑞安房地产、新世界中国等一批房地产开发企业发布融资计划，其中建业地产拟发行4亿美元2018年到期优先票据，票息6.5%。来源中国证券报)