香港楼市按揭降息战一触即发(图)

　　“香港楼宇按揭正陷入低谷，新造按揭大幅减少”。减息实属迫不得已，未来无论香港同业拆息按揭（下称"H按"）还是最优惠利率按揭（下称"P按"），都将因应市况随时调整定价策略。”面对汇丰带头减息，中银香港总裁和广北正式迎战。

　　P按指银行设定的最低优惠息率，H按俗称香港同业拆息按揭，息率浮动，楼价急跌时，银行有权要求借款人提前偿还部分贷款，以符合金管局设定的资产负债比率。目前，香港84.6%的按揭选择P按，另有11.8%采用H按。

　　作为按揭市场的两大“头马”，香港按揭减息战一触即发。多家银行的实际息率逼近香港金管局规定的P按下限2.15%，另附赠最多1%的现金利息回赠，换言之，买房的贷款成本足足比内地低了2/3。

　　尽管利息已低无可低，仍无法刺激萧条的香港楼市。一手市场，整整一个月全港仅有3个楼盘售卖，其间卖出67伙，成交金额7.43亿港元，约等于旺季的单日成交。二手市场自2月底政府推出“双辣招”以来，同样持续低迷。

　　利率迫近监管下限

　　2月底，香港金管局出台新的《内评法》，将新造按揭的风险加权比例从7%-8%翻倍至15%，几乎所有银行都被迫加息0.25厘，将增加的成本转嫁至客户。好景不长，楼市成交低迷很快影响到银行按揭业务，富邦、大新等中小型银行率先低调减息，P按实际息率低至2.15%，触及金管局的P按定价下限。

　　5月22日，有地产代理爆料楼按“二哥”汇丰带头减息，实际按息定位2.15%至2.2%，主要针对部分卓越理财客户，另设1%的利息回赠。5月27日，市场占有率最高的中银香港加入战局，消息指，该行H按降至Hibor加1.9，按目前香港同业拆息（H）0.2%计算，实际息率仅2.1%，低过汇丰，P按暂时不调整。

　　和广北出席股东会后表示：“楼市低迷致使新造按揭增长放缓，正处于数年来的谷底，但减息空间不大，料对提振业务表现效果有限。”

　　截至发稿时，香港按揭市场另外两大巨头，恒生银行对本报表示按揭利率没有改变但会根据个案而不同，渣打银行则表示不评论市场消息。

　　经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆对本报透露：“大多数银行不愿高调减息，针对信用记录良好，或者借贷不足七成的客户，都可以特事特办，提供最低2.15%的优惠利率。但实际成效不佳，因投资者普遍看空楼价走势，发展商亦减缓推盘速度。”

　　根据金管局统计，4月香港新取用按揭贷款额较3月份减少19.4%，至150亿港元，新申请个案环比锐减28.4%至7370宗。涉及一手和二手交易的批出贷款额分别减少11%和36.9%。

　　刘圆圆介绍，2010至2011年间，楼市成交兴旺，每月新取用按揭贷款平均超过300亿港元，若计及2年楼价上涨，整个按揭市场缩水超过1倍，“市场冷清倒逼银行减息”。

　　一手“无楼买”

　　近期按息市场冷清的一大原因是新盘匮乏。

　　4月29日，香港政府推出《一手物业销售条例》，发展商须确保售楼书的描述与250米内现有的每一条街道、每一个建筑物结构相同；售楼前，必须提前三日向公众公布单位售价，亦不可开售前宣称已获意向价订购。任何虚假或失实陈述，最高刑罚可判监7年和罚款500万港元，堪称香港史上最严厉的销售条例。

　　有大型发展商销售总监向本报抱怨，新规几乎打乱了集团近半年的新盘部署，必须重新上载售楼文件，原先敲定的部分预售楼花亦须重新审核。记者追问何时会推出新盘时，他表示管理层已下达封口令，任何放风言论随时可能摊上刑事责任。

　　新规刚“满月”，5月份只有3个楼盘在售，其间成交67伙，成交7.43亿港元。地产代理感叹：“单月成交只等于2年前的单日成交，买家无楼可买。”

　　据美联物业统计，5月首27日一手私楼注册量录得482宗登记，较4月同期的810宗大幅下滑逾四成；今年首5月，一手住宅登记4236宗，创下2006年以来的7年同期最低纪录。

　　楼价可跌40%？

　　“20%的印花税已赶绝大部分投资者，换楼需求亦受到压抑，房地产市场已步入"冰河期"。”香港理工大学建筑及房地产系教授许智文向记者披露，有数十个新楼盘正在等待政府批准预售，发展商需适应新例不假，也不排除发展商刻意减缓推盘步伐，待价而沽。

　　一、二手市场萧条，政府却无意修改调控政策。TVB引述来自政府的高层消息称，楼价不会直线下跌，目前回落属短暂调整。未来利息一定会上升，楼价自然下跌。 该高层指，就算楼价跌两成，政府也不会担心。而长远楼价即使下跌40%，亦有信心避免1998年和2003年的“负资产潮”重现。

　　记者就此言论向香港运输及房屋局求证，政府发言人拒绝就消息来源给予评论。

　　身兼长远房屋策略督导委员会成员的许智文表示，政府的逻辑在于近半数楼盘的按揭贷款已供完，剩余贷款余额仅约三至四成需偿还，即使楼价急跌，业主持货风险有限。

　　“但这2年高位入市的新置业者，按揭比例普遍达到七成（或以上），若楼价暴跌40%，配合息率上升，很难保证不出现一定规模的偿付危机。”

　　许智文强调，楼价急跌会引发银行业连锁效应。为确保符合巴塞尔协议III等规定的资本要求，银行一方面被迫加息，还会催促H按买家提前还款。届时，香港政府或需效仿美国接管房利美和房贷美，利用财政储备向“金融系统”输血；相信当局不会放任楼价无序下跌。

　　作者：江家岱（21世纪经济报道）