华夏幸福高速扩张净利暴增现金流跳水 高层坚持扩张

　　大智慧阿思达克通讯社6月3日讯，在2013年业绩会上，华夏幸福(600340.SH)多位高管表示，在未来业务发展上，华夏幸福将继续聚焦产业新城业务模式，城镇化进程为华夏幸福提供了千载难逢的历史性机遇。

　　专注产业园区建设家城镇开发的华夏幸福模式由于其独特之处，备受 业内追捧。不过，华夏幸福持续的复制扩张动作，带来今年一季度净利润同比约30倍增速同时，已经令其经营活动产生的现金流指标出现大幅跳水，同比大降逾500%。

　　对此，华夏幸福的多位管理层人士并不认同存在较大资金风险的外界质疑，明确表示将继续原有的发展模式，继续保持扩张节奏。

　　现金流跳水，管理层否认风险

　　去年以来，华夏幸福加速发展，不断拿地开发的同时，也签约了多个产业园区。截止目前，已受托管理近20来个产业园区。

　　大规模的扩张，虽然能为将来的业绩做铺垫，但也需要大量的人力及财力的支持。华夏幸福今年一季报显示，一季度归属上市公司净利润4.71亿元，同比增长2994.93%，但经营活动产生的现金流为-4.04亿元，同比下降501.13%。

　　华夏幸福董秘朱洲并不认为资金和人才会成为公司发展的阻力。朱洲表示，考虑到公司未来业务发展需要，公司在过去几年中投入了巨大精力进行核心人员的组织建设。

　　对于公司大规模扩张的资金问题，财务核算总监陈研则表示，未来公司在传统银行融资模式的基础上，拓宽融资渠道，采用信托、基金等多元化融资方式，作为公司经营回款的补充，满足公司资金需要。

　　陈研解读华夏幸福模式为，“园区开发运营与城镇开发建设双轮驱动”的产业新城业务模式，简单来说就是“以产兴城，以城促产，产城融合，城乡统筹”。

　　对于华夏幸福模式，陈研并不认为存在什么风险，并表示，公司的产业新城业务模式与产业转型升级、中国特色新型城镇化发展的时代要求高度契合，具有极大的社会价值、历史价值和商业价值。

　　盈利模式：住宅收益+园区开发运营收益

　　住宅开发收益和园区开发运营收益是华夏幸福的利润构成。园区开发运营收益又包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务及综合服务等收益。

　　以公司新拓展的区域浙江嘉善为例，陈研举例说明，未来公司在嘉善园区的开发运营收益主要有：

　　1）基础设施建设、公共公益设施建设利润，按建设项目的总投资额的15%计算；

　　2）土地整理投资利润，按土地整理成本的15%计算；

　　3) 产业发展服务收入，按照委托区域内当年入区项目新增固定资产投资额的45%计算；

　　4) 规划设计、咨询等服务利润，按照成本费用的10%计算。

　　5）物业管理、公共项目维护及公用事业服务等收入按照国家定价标准收取。

　　而住宅项目，除了开发北京周边的别墅项目外，主要还是与园区配套的住宅开发。值得注意的是，与园区配套的住宅地块获取时，华夏幸福往往能获得较低地价。华夏幸福购买河北省怀来县ZZ11-35号地块的土地使用权，折合单价仅360.08元/平方米；近日购买的东花园镇南水泉村地块，单价仅为752.06元/平方米。

　　对于低价获地，朱洲坦言，由于公司所开发区域主要集中于大城市周边经济发展水平较低的区县，该等区域土地价格相对于一二线城市偏低。

　　城镇化带来发展机遇

　　专注于城市周边区域的开发，城镇化进城无疑为华夏幸福带来发展机遇。朱洲坦言，华夏幸福未来将继续聚焦产业新城模式，城镇化进程为华夏幸福提供了千载难逢的历史性机遇。并表示，相关部门曾调研固安工业园的建设情况，可能把固安工业园作为新城镇化的案例。

　　对于房地产业未来的发展机遇，朱洲认为，城市开发建设及房地产行业在未来城镇化加速发展的阶段中将呈现新的竞争格局。在政策调控的持续影响下，随着土地市场的逐渐转暖，各房地产企业已经基本脱离去库存时期，未来房地产二级市场也将获得更多发展机会。

　　从市场竞争看，强劲的发展实力、优秀的发展模式和过硬的产品品质将共同成为决定企业可持续发展和接受市场选择的重要因素。实力、模式和产品兼备的企业，将主导未来行业发展。

　　从发展格局看，随着市场竞争向全国和区域的两端集中，企业呈现“大者恒大”的现象，全国性房地产企业发展势头更加迅速，央企、港资和外资企业也在发展中表现得更为强势，无论从规模还是利润看，都处于较为靠前的梯队中。中等规模的房地产企业将进一步加速全国布局，实现规模发展。

　　从未来趋势看，新型城镇化的发展思路的确定，城市新区建设和旧城区改造升级的总量巨大，涉及经济、社会、民生的发展需求日益增加，而统筹城镇化和区域产业转型升级的发展路径具备充分发展空间。

　　华夏幸福2013年销售目标280亿元，同比增长32.48%。陈研表示，公司有信心完成今年的业绩目标。来源大智慧阿思达克通讯社)