零售大佬陷增长困局 新华都进军地产

　　尽管业界对商业地产泡沫泛起的担忧越来越多，但这并不能阻挡它给资本带来的巨大诱惑，尤其是日子越来越难过的零售业。

　　在首季度净利润遭遇腰斩之后，福建零售连锁龙头新华都（002264.SZ）的一则公告揭开其进军房地产业的阳谋。

　　涉足房地产业是意在短期内提振盈 利能力，还是在长期实现战略转型，新华都对此并未表态，而眼下这确为无奈之举。

　　地产注资

　　5月30日，新华都公告称，拟以6.38亿元收购大股东新华都集团持有的控股子公司中泛置业和武夷置业各19.5%股权。

　　这宗资产收购意味着，正陷于零售业困局的新华都将涉及主要资产为中泛置业和武夷置业分期开发“新华都万家城”房地产项目。

　　新华都万家城项目位于长沙市东部，距离长沙市城中心区约7.5公里，以住宅为主，并规划建设商业、酒店、教育等。

　　根据公告，武夷置业经评估的净资产为3.45亿元，中泛置业经评估的净资产为29.3亿元，新华都万家城项目一期由武夷置业开发建设，建筑总面积29.67万平方米，目前已建设完毕且销售已近尾声。

　　新华都万家城项目二期由中泛置业开发建设，规划用地总面积约100.98万平方米，规划总建筑面积431.51万平方米，尚未开始开发。

　　从项目情况来看，通过优良资产注入提高上市公司盈利能力，是新华都收购中泛置业和武夷置业部分股权的直接动机。

　　大股东新华都集团也承诺，本次交易完成后的三个会计年度，新华都本次收购标的资产总投资6.38亿元的年均收益率不低于12%。

　　这也就意味着此次收购的年均现金收益不低于7656万元。若实际收率低于12%，或低于7656万元，新华都集团将以现金补足。

　　受制于消费疲软，新华都与其他零售企业亿元面临营业压力，2012年该公司实现营业收入66.62亿元，同比增长17.16%；但仅实现净利润1.60亿元，同比增长9.52%；扣非净利润1.37亿元，同比下降0.84%。

　　在今年一季度，新华都净利润同比下滑48.9%至3107万元。海通证券预测，1~6月该公司净利润在3623.68万元至6341.43万元之间，同比下滑30%~60%。

　　零售捆绑地产

　　零售业增长缓慢，寻找新的业务增长点成为新华都的应有之义，进军商业地产或许是最合适的转型路径。

　　2013年5月17日，新华都刚刚以1.71亿元竞得福建沙县金沙大道城市综合体项目国有建设用地使用权，未来将开设大型城市综合体，含停车场建筑面积将超过11万平方米，将成为沙县最大的商业综合体。

　　实际上，新华都自2012年以来不断通过购买物业来提高公司自有物业比例，增加公司的固定资产以稳定经营。

　　公告显示，新华都2012年11月拟以1.9亿元收购泉州丰泽区拟建的和昌贸易中心商场二、三、四层房产，同年12月拟出资1.28亿元整体购买福建漳州万益广场房产所有权；今年2月，以竞拍成交价1.31亿元获得了福州市马尾区一幅商业地块，建设商业地产用于自己开设百货商场等。

　　宏源证券研究报告认为，从此前竞得土地建设城市综合体,到此次注入地产项目,可以看出新华都未来将逐步实现从纯商业到地产的战略转型。

　　从近几年情况来看，借助大型连锁零售企业的运营实力，通过运营商业物业带来零售业和房产业双重增值的模式，正在传统零售行业内被广泛施行。

　　包括王府井、沃尔玛、银泰百货、苏宁电器，甚至娃哈哈集团等传统零售企业，纷纷投资商业地产，自建或者收购物业已经蔚然成风。

　　这种趋势很大程度上来自租金压力，目前大型连锁零售企业的租金成本几乎占到经营成本的30%，租赁物业更是给零售企业带来诸多不确定性。

　　新华都2012年营业收入等多项指标未能达标，其年报也坦言，传统连锁零售企业的经营受到冲击，连锁零售企业普遍出现明显的销售增长乏力情况。

　　根据民生证券的研究报告称，截至2012年底，新华都拥有9家百货门店，114家超市门店，其中华东区域大幅亏损，而公司在2011年收购的易买得8家门店截至目前已关闭3家，并仍有关店计划。

　　进军商业地产能否助力零售业摆脱行业困境，目前尚难下定论，因为越来越多担忧来自商业地产泡沫的不断泛起。

　　不久前的5月30日，王府井（600859.SH）发展部部长曹世斌在第五届亚太商业地产合作论坛上表示，王府井百货的零售业单一业务越来越感觉受到电商、购物中心以及奥特莱斯等业态的冲击，为了寻求业务增长，王府井选择进入购物中心、奥特莱斯等领域。

　　目前为止，王府井已在成都成功拥有了自营购物中心，同时，西安、郑州的购物中心正在建设中。曹世斌坦言，商业地产最大的价值来源是通过商业物业的运营带来的房产增值，这也是王府井选择开发商业地产的原因。

　　类似同行业上市公司中，文峰股份 (601010.SH)和友好集团(600778.SH)也面临同样的难题，零售主业增长低于预期，而地产业务则成为公司盈利的重要支撑。

　　陈发树地产蓝图

　　尽管不断收购物业或者进行房地产项目开发，但以零售为主要的新华都至今并未透露其在房地产领域的发展计划。

　　在东方证券分析师郭洋看来，新华都在过去两年的规模增长很大程度上得益于积极的并购战略，但从经营来看难言成功。今年华东区域持续亏损和关店是大概率事件。

　　郭洋认为，作为新华都集团的资本运作平台，集团对公司的资源投入重点及未来经营亮点可能都并非是超市主业。

　　截至2013年4月30日，新华都集团直接持有新华都2.28亿股股份，持股比例为42.09%，为公司的第一大股东、控股股东。

　　这也给市场留下了巨大的想象空间，实际上，新华都大东家陈发树在房地产行业已经浸淫数年，市场对大股东的房地产项目注入仍怀有期待。

　　早在2003年5月，新华都集团就控股华福大酒店房地产有限公司，不过至今仅开发过福州华城国际等少数项目。

　　从公开资料来看，新华都集团董事长陈发树在房地产领域内真正大刀阔斧的发展始于2009年。当年11月28日，新华都斥资近20亿元，收购厦门明升集团控制的长沙武夷置业有限公司75%的股权，受让1600余亩土地。

　　此后的2010年6月10日，新华都集团正式宣布进军房地产业，斥资20亿元收购长沙武夷置业有限公司75%的股权，当时宣传计划投资100亿启动长沙房地产项目。

　　当时担任新华都集团首席执行官兼总裁的“打工皇帝”唐骏还对媒体表示，新华都当时还介入福建漳州龙海市近11000亩的滨海旅游休闲度假区项目，以及海南省三亚市3000余亩的旅游度假项目，规模相当惊人。

　　唐骏当时还表示，未来新华都将通过收购二、三线房企的方式，规模性进军地产，最终在三年到五年的时间内将房地产业务运作上市。

　　不过，直至今日，新华都集团在龙海市和三亚的项目进展不得而知，其余新的房地产项目也未大规模进行，地产上市平台落空，商业零售仍是其核心主业。

　　作者：黄树辉来源第一财经日报)