首开股份利润率进入筑底期 京内销售额占比超6成

　　相比于很多全国性的地产公司，北京本土房企受到预售款监管政策的影响也许会更大一些，其中首开股份可能是比较典型的北京本土房企之一。去年首开股份完成签约销售177亿元，其中北京地区实现销售额115亿元，占比全国销售额约为65%。对首开来说，一旦北京项目的预售资金 被严格监管，公司未来的资金流动性也许会受到比较大的影响。

　　六成收入来自北京市场

　　北京市住建委近日公布了将在7月执行的商品房预售金管理办法，要求预售款禁止开发商直接收取，将按工程进度分次提取，确保预售款用于工程建设。

　　尽管首开股份董秘王怡表示，预售款收紧对首开在北京继续投资的计划没有影响，但从首开公布的数据来看，北京市场对首开来说意义重大，北京严格监管商品房预售资金，对首开的影响很难避免。2012年，首开宣布完成签约销售177亿元，其中北京地区实现115亿元，北京地区的销售额占比超过六成。

　　国家统计局统计数据显示，定金及预售款和个人按揭贷款，占房地产开发资金的比重达到了接近四成。首开股份今年一季报显示，来自房地产销售业务以及相关联业务的现金流为60.4亿元，占公司期内筹措的各类资金的32.6%。

　　此前，长城证券估算，2013年首开股份计划新取得预售许可面积约195万平方米，货值约260亿元。截至2012年底，其已取得预售许可的未售面积约83万平方米，货值约90亿元，合计2013年的可售货值约350亿元。

　　北京首开在2012年报中指出，公司2013年全国各地的重点项目共计145.69亿元，北京地区的计划开发成本92.72亿元，占比为63.64%。克而瑞的最新统计数据显示，2013年首开股份在全国拿地面积为64.26万平方米，而在北京拿地面积为41.80万平方米，在京拿地占比达到了65.06%。

　　很显然，对于京内项目占比过半的首开来说，严格的预售资金监管制度，将对公司产生巨大的影响。

　　事实上，今年以来，首开在土地市场频频出击，一定程度上增加了公司的债务压力。据不完全统计，不计股权收购和联合体拿地，首开2013年的拿地金额已经高达96亿元。根据此前透露的信息，公司信托融资比重增加（占比达35.5%），融资利率上升，资金成本压力逐渐增大。

　　首开方面指出，房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力。随着新项目的开展，需要的资金量也会增加，为此公司增加了部分银行贷款，导致公司的整体负债率较高。

　　或走快速周转路线

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，首开股份或将走快速周转的战略路线。具体原因如下：第一，预售款被卡，导致其可变现及可利用的资金减少，这就要求其通过加快项目周转的方法来实现现金的快速流入；第二，利润下滑，且受到了限价令的政策打压，则会使首开股份采取速战速决、大力缩减营销成本的经营策略，只有这样才可能在较少的盈利空间下仍“榨取”最后一点利润；第三，从区域来看，在北京市场不断收紧的情况下，首开股份或许会加大在京外项目开发的力度，从而平衡在京项目的利润下降局面。

　　值得注意的是，首开股份京外在建和新开工规模已超出京内项目。2012年，首开京外项目在建面积450万平方米，新开工136万平方米，竣工45万平方米；首开股份整体在建的规模为795.8万平方米，新开工213.7万平方米，京外项目的占比分别达到56.54%和63.64%。

　　对首开来说，北京以外的项目能否达到公司的整体利润率和销售进度目标，却是一个疑问。据2012年年报透露，年内首开在沈阳、贵阳、绵阳、葫芦岛等三、四线城市的项目，由于市场供应充足，潜在需求较弱以及项目自身定位不够准确而减少或推迟销售，库存压力加大。

　　由于京外低毛利项目结算面积大幅增加及京内保障房项目结算面积大幅增加，首开股份2012年的整体毛利率水平较2011年下降12个百分点至41.02%。

　　中银国际在近日一份报告中发出警告，认为首开的利润率进入了筑底期。报告指出，首开股份前期股价大幅下跌已经反映了市场对于盈利的担心。

　　在2012年年报出台之前，机构投资者就已做出减持。首开股份股东中国人寿集团和中国人寿股份在今年2月初即减持323万股。2011年第四季度，中国人寿也曾减持市值超过10亿元的公司股票。中国人寿在当时表示，减持首开股票是为获取投资收益而做出的商业行为。有分析师指出，在首开一线城市业绩受楼市持续调控及涉足微利的保障房领域等事实下，这一类机构投资者转变了投资方向。

　　作者：每日经济新闻 王杰来源每日经济新闻)