准地王涨价再入市 北京调控房价的逻辑

　　观点地产网 曹萍 北京“准地王”夏家胡同宅地约半个月前在业内的一片热议中暂停出让，但很快又重新出现在了公告牌上。

　　6月13日晨，北京市国土资源局发布公告称，北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地(配建公共租赁住房)(京土整储挂(丰)[2013]041号)，将于2013年6月19日恢复挂牌出让活动。

　　在恢复挂牌出让的同时，夏家胡同地块的起始报价也增至13.59亿元，高于上一次挂牌时的最高报价13.52亿元。

　　再入市

　　公告显示，该地块在6月19日恢复挂牌出让，竞买申请截止时间为7月2日15：00时止；挂牌竞价截止时间为7月3日15：00时止。

　　北京市国土资源局表示：“该宗地恢复交易后，交易起始报价为13.59亿元，竞买人须在此交易起始报价基础上按原挂牌文件要求进行报价，其他事项不变。”

　　据此信息，再度入市的夏家胡同地块的起始楼面价将达1.78万元/平米，在剔除该地块要求配建1万平米的公租房面积后，起始楼面价将达2.04万元/平米。

　　实际上，作为北京近年来少有的三环内住宅地块，夏家胡同地块自公布出让之日起，就引起了业内人士的高度关注，并被认为是北京今年的“准地王”。

　　此前挂牌资料显示，该地块位于北京西南三环之内，出让面积为14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，规划为二类居住用地，挂牌起始价为13.1亿元，竞买保证金为4亿。

　　根据出让要求，夏家胡同地块还将配建不少于1万平方米的公租房，剔除配建面积后，地块的起始楼面地价约1.97万元/平方米。同时，该地块设定了土地价格上限，在竞价达到这一上限后转为竞配建面积，从而最终确定地块竞得人。

　　最初的计划是从5月14日起开始挂牌竞价，在5月28日挂牌截止并进入现场竞价环节，但就在地块挂牌截止前1天（5月27日），北京国土局宣布“因故暂停”该地块的出让。

　　截至5月24日，夏家胡同地块已获7次网上报价，最高报价为13.52亿元，楼面价也超过了2万元/平米。

　　早前有分析人士在接受采访时指出，该地块地理位置稀缺，最终的成交价将达到3.5万元/平米，加上建安等各类成本，预计最终售价将达到7万元/平米。

　　涨没涨？

　　重新挂牌出让的夏家胡同地块，最受人关注的莫过于起始价抬高到13.59亿元。

　　对于这多出来的7000万，业内颇多争议。有人指出，这说明此前夏家胡同报价情况并不理想，作为三环内的宅地，政府当然不希望贱卖，所以就在暂停出让后再度加价出让，毕竟在北京好地难求。

　　另外，该地块起拍价的上调势必会对入围开发商展开新一轮筛选，对企业在资金方面的要求会更高，这也从另外一个方面透露出，国土局对于土地市场后期的乐观心态。

　　“台湖地价都2万元/平米，夏家胡同地块要是不拍出5万元/平米，都不好意思说是在北京三环内！”这么一句调侃性的评论，在某种程度上折射出北京市政府的心态。

　　“作为热门地块，夏家胡同地块一旦成交，将对南四环如旧宫、玉泉营等区域的在售项目都将有一定的拉动作用。”亚豪机构总监郭毅在接受媒体采访时如是说。

　　但更多人倾向于认为，这只是国土局玩的一个数字游戏而已，因为起拍价提高，目的就是为了控制溢价率，毕竟北京市政府正不遗余力地使“房价数据在今年二季度改观”。

　　对于这些议论，北京国土局晚间通过官网微博澄清称：“因暂停交易前已收到7次有效报价，按交易规则，恢复交易后起报价设定为暂停交易前最高报价基础上加一个竞价阶梯，即13.59亿元（恢复交易后的第1次报价13.59亿元将作为第8次报价）。”

　　调与控

　　无论13.59亿元是第1次还是第8次报价，都无法否认地块出让价格调高的现实。而准地王的“出让-暂停出让-提价再出让”，也在某种程度上映射了地方政府的矛盾心态：一方面是创造条件希望土地卖出好价钱，一方面又要限售、限价千方百计控制房价。

　　从今年4月起，北京市政府方面就采用了多种方式来调控房价。

　　4月7日，北京市场消息称，自3月下旬起，北京已暂停20多个热销项目的网签，这些被停止网签的项目成交均价普遍在2万元/平米。此外北京市住建委已开始分批约谈均价在6万/平方米以上的高端项目。

　　5月23日，有媒体引述权威人士透露的消息称，因项目定价过高，北京市住建委已压住了近40个项目的预售证，而北京市住建委正就如何调整项目价格与开发商进行协调。与此同时，北京市关于预售证价格的限制标准也呈现了出来。

　　与此相伴而生的消息是，为了满足北京市政府控制房价的要求，不少楼盘在成交的时候都选择是双合同，即一份是毛坯房合同，一份是装修合同。因为就在今年5月12日，北京市住建委已立下军令状，“在二季度要让房价数据有所改观”。

　　不过，根据最初的期望，北京市希望是在商品房开发的土地出让、开发商报价、预售审批等各个环节都体现“价格管控”的要求。如今看来，在土地出让环节实现价格管控的要求只怕是很难体现了。

　　对于这种矛盾，有分析认为，实现房价控制目标是必须完成的目标，北京尤甚。虽然北京仍设想通过控地价的方式来实现控房价，但地方债等方面压力又不得不使其将卖地作为财政收入的重要来源。

　　国家审计署6月10日公布的36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况的抽查结果显示，截至2012年底，36个地方政府债务余额38475.81亿元，比2010年增加4409.81亿元，增长12.94%。其中，4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%。来源观点地产网)