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美国房地产将进入新一轮景气周期(图)

2013年06月17日02:43
来源:《证券时报》
原标题 [美国房地产将进入新一轮景气周期(图)]
吴向军
吴向军

  吴向军,硕士,CFA,9年证券基金从业经历。2004年6月至2007年6月在美国Avera Global Partners工作,担任股票分析师;2007年6月至2011年4月美国Security Global Investors工作,担任高级分析师。2011年5月起加盟国泰基金管理有限公司,目前担任国泰中国企业境外高收益债券基金和国泰美国房地产开发基金基金经理。

  美国商业地产投资多为房地产信托投资基金,其主要靠商业地产的租金收入,属性为固定收益,对于因经济好转而受益的敏感度不高。

  住宅型房地产是QE3和美国联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者,住宅地产关键指标在于量和价。

  证券时报记者 吴昊

  今年以来美国股市表现抢眼,国泰美国房地产开发基金基金经理吴向军在接受证券时报记者采访时表示,未来美国股市将持续走强,美国房地产周期在未来三五年内会保持景气,特别是美国住宅房地产开发产业链相关股票将显现机会。国泰美国房地产开发基金近期获批,并于上周在各银行销渠道开始正式发行。

  经济缓慢复苏

  助力美国股市

  今年以来美国股市上涨强劲。公开数据统计显示,截至5月31日,今年前5个月A股涨幅为1.39%,而美国三大股指道指、标普500指数和纳斯达克指数同期分别上涨15.35%,14.34%和14.45%。

  吴向军继续看好美国股市的原因在于:第一、美国资本周期非常明显,目前美国经济周期正处于上升通道中,美国经济在2009年和2010年期间触底后,伴随第三次量化宽松政策(QE3)推出开始逐渐回升。第二、目前美国失业率在下降,就业率水平稳步增长,这也说明经济在缓慢复苏。

  “经济缓慢增长要比快速增长好,缓慢增长不会导致经济过热和通胀,不会带来加息压力。”吴向军表示。美联储之前也表示,除非美国经济复苏过快,2015年底之前不会改变利率政策。

  近年来欧洲经济不景气,中国经济的恢复也面临不确定性,在此背景下,吴向军认为,美国经济外向型部分并不明朗,其动力主要来自内需消费品和房地产。“在内需型导向的经济复苏大背景中,美国股市延续强势的确定性较高。不像日本股市,今年以来已上涨超过40%,但其上涨多是因为日本宽松货币政策刺激,下半年日本股市风险仍然很大。”吴向军表示。

  人口红利推动

  美房地产复苏

  吴向军表示,国泰美国房地产开发基金将主要投资于住宅房地产开发链条上的上市公司,包括建筑商、家具家电、建筑建材、房贷机构等,这些相关链条中的上市公司跟房地产景气度紧密相关,其股票表现也与房地产股联系紧密,如果美国房价涨幅为30%,关产业链的上市公司利润增幅将不止30%。

  美国房地产市场分两类:一类是商业地产,另一类是住宅地产。“美国商业地产投资多为房地产信托投资基金(REITs)的形式,其主要靠商业地产的租金收入,属性为固定收益属性,对于因经济好转而受益的敏感度不高。”吴向军介绍称。

  吴向军表示,住宅型房地产是QE3和美国联邦房屋金融局发布的其他促进贷款市场政策的直接受益者,住宅地产关键指标在于量和价。

  “从美国每月住宅开工量数据可以看到,该数据2005年开始大幅下降,美国住宅价格整体水平也在2005期间达到最高峰。金融危机爆发后,房地产泡沫破灭,住宅开工量接近底部,价格也进入盘整期。不过2012年以来,美国住宅型房地产价和量都触底反弹。”

  针对美国房地产发展的需求和动力,吴向军认为美国人口增长导致美国房地产需求源源不断。“美国每年增长近300万人口,300万人要成立家庭,会形成巨大住宅需求。另外旧房换新,每年新增规模150万人左右,无论是首套还是改善,需求都在增长。”

  吴向军进一步指出,具体而言,投资标的会紧跟美国人口流动,美国人口是从中间地带往两岸经济发展较好的区域流动。从基本面分析来看,两岸升值空间更大。房地产市场基本面和现金流也相对较好,除了地段,还要观察开发商实力,不过很多资质较差的房地产公司已在2008年破产,剩下的开发商资质多数还不错。

  美国次贷危机

  不会卷土重来

  美国房地产经过稳定增长周期后再次发生类似次贷危机的风险有多大?吴向军认为,这种情况发生的概率很小,所谓的次贷是由于信用破产导致,2007年之前在美国买房首付很低,零首付也可以买房,而金融危机后,美国已吸取次贷危机教训,目前控制非常严格,在美国已经无法用次级贷款购房。

  “次贷危机发生前,美国房价涨势头向好,市场对于购房的标准比较低,次贷危机发生后美国购房标准越来越高,这也是房价触底反弹周期比美国的经济周期延后两年的主要原因。如果购房标准还是像以前那样宽松,美国房价会提前反弹。当然,这种滞后反弹,意味着当前房地产市场是健康和可持续的。”吴向军表示。

  对于汇率风险,吴向军指出,人民币在过去几年已升值超过30%,这也表明人民币已经进入一个新阶段,至少是震荡市的阶段,而不是单边升值阶段。

  吴向军强调,未来人民币的升值空间比较小。从基本面来考虑,目前国内物价已经比国外高出很多,如果人民币继续升值,国内物价会更高,出口企业面临的困难会更大。目前人民币已经不再被低估,继续升值会超出人民币真正的内在价值。

  作者:吴昊

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