“养老社区不是个好生意”，泰康人寿董事长陈东升日前接受证券时报记者采访时，首次“吐槽”7年来投资养老地产的诸种压力。
他表示，泰康人寿将养老战略置于最高决策的位置并长期实施，目的是回归寿险本质，深耕寿险产业链，泰康将保持与保
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投资养老地产并非圈地
日前，陈东升在深圳接受证券时报记者采访时透露，6月底泰康养老社区在珠三角又将有新动作。
近年，各保险公司纷纷投身养老地产，其中以中国排名前五的人寿保险公司泰康人寿最为激进。目前，泰康旗下的不动产公司“泰康之家”已在北京、上海完成布局，按照计划，未来还将在全国主要城市建成10所～15所养老社区。
“养老社区从一个创意到今年实体体验馆的推出，我们用了7年。”陈东升在阐述养老地产的投资逻辑时，为这些年投资养老社区算了一笔账。
与短平快的普通商业地产不同，养老地产的建设周期长、利润低。据陈东升透露，一个养老社区项目从拿地到盖房，平均周期是5年，建设1个社区的花费是30亿～50亿，并要承受5年无收益的压力，“180人的团队我们养了5年，只做这一件事情”。
根据现有客户的缴费水平，当养老社区的入住率达到70%时可接近盈亏平衡点，入住90%～95%则可算运营成功。因此，这给销售端增加了不小压力。综合考虑税、费和折旧等因素来测算，养老地产盈利周期为30年。
“养老社区并不是个好生意。”有不少行业投资经验的陈东升说，养老地产绝非一些人想象的“圈地运动”，因为“只持有，不卖出”是泰康养老社区的经营原则。
泰康在这桩买卖上的投资逻辑是，回归寿险本质，发现人“生老病死”的需求，深耕寿险产业链，这就是“从摇篮到天堂”的商业模式。
大量的、急于寻找出路的保险资金让这一切成为现实。投资养老社区非常符合保险资金的要求，即安全、长期、有稳定的现金流，不追求高回报。养老社区与普通商业地产不同，不受经济周期波动，只与人口结构有关，这也是近年各保险公司纷纷热身养老事业的原因。
回归寿险本质
与海南、肇庆等地产商销售养老楼盘的模式不同，泰康之家的所有地产项目将不会出售，保单持有人拥有的是居住权、居民证，而非产权、房产证。
对此，陈东升解释说，养老地产绝不是套利的商业地产，一旦售出，泰康给老年人提供高品质的养老规划、改变中国老年人生活状态的愿景就会落空。
陈东升还透露，目前泰康正在申请医院牌照，这也是服务于“深耕寿险产业链”大战略的需要。不难发现，泰康的不动产投资、股权投资计划均围绕着“回归寿险本质”这一逻辑。
泰康养老事业的落脚点，仍在寿险主业。因此，将保险与养老社区嫁接起来，成为养老社区这个庞大投资项目能否成功的关键。
6月21日，泰康人寿深圳分公司财富管理中心成立。泰康人寿深圳分公司相关负责人表示，目前已有超过140人成为财富管理中心首批会员，这些会员均已购买对接养老社区概念的泰康高端寿险产品。
国内首个保险财富管理中心的成立，意味着保险公司也和银行、信托一样，将从高净值客户市场中分一杯羹，养老社区产品成了吸引高端客户利器。
购买对接养老社区的保险产品，是保单持有人获取入住权的前提。据了解，目前这一产品的保费合计在200万元以上，由于养老社区资源短缺，将来这一数字有可能提高至300万元。
有人称200万的保费支出，非普通家庭可以承受。不过，陈东升坚持寿险为中产阶级服务的观念：“只要在北京拥有二室一厅住房的家庭，都买得起这份养老保险。”
另类投资今年望过百亿
保险投资以债券、银行存款为主，随着保监会投资新政松绑，另类投资如不动产、股权投资等成为保险投资竞技的新领域。
日前，泰康资产管理公司首席执行官段国圣在谈到另类投资时表示，泰康资产目前已经组建了相关团队，但泰康对新领域的投资管理要求非常严格。在投资过程中，泰康对基础资产的对应、交易对手的审查，以及增信措施的保证方面都有很高要求。从市场上看，要找到好的投资项目仍然有难度，因为好的项目往往不缺钱。
他表示，保险新政出台后，整个行业的反应趋于理性和谨慎。泰康资产今年在另类投资上增加了配置，今年有望上百亿。
6月15日，中国石油天然气公司公告称，拟与泰康资产及国联基金建立合资公司“中石油管道联合有限公司”，注册资本400亿元，其中泰康资产将以现金出资360亿元，认缴合资公司注册资本120亿元，持股30%。
对于这一合作计划，陈东升认为，这将是投资界的一件大事。相关人士评价，如果顺利进行，将是保险资金参与国家重点能源管道建设的有益尝试。
据了解，养老社区和基础设施建设是泰康主要投资方向。根据保监会规定，保险资金投资不动产不高于总资产的15%，据此测算，泰康最高可有750亿元投资额度用于养老社区项目。
作者：潘玉蓉
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