供需矛盾决定中国房地产市场不存在全局性泡沫

　　CRIC研究中心分析师/杨晨青、潘绍之

　　近期银行间同业拆借利率连续攀高，外界开始担心，商业银行的“钱慌”是否会传到到资金密集的房地产行业，甚至有言论表示，中国的楼市将重蹈日本“广场协议”之后的覆辙，多年以来不断累积的房地产泡沫极有可能在近期破裂。

　　 对此我们认为：首先，当前的中国房地产并不存在全局性的泡沫。我们此前一直强调的一组数据是，我国行政辖域广阔，在287个地级市以外，还有2842个县级市和3800个县，其中房地产市场相对发达的只是287个地级市中的30余个重点城市（主要集中在东部沿海地区和中西部的省会城市），而在这30个城市中，房价相对较高的更是只有北京、上海、广州、深圳、杭州等10个左右的核心城市，而即使是在这10个城市中，也不是所有区域和板块房价都高，真正有可能存在泡沫的仅集中在其中的局部。

　　其次，即使是当前存在的局部性的泡沫，在本轮自2010年以来持续至今的调控中业已被基本挤压干净。事实上，自2010年以来，房地产金融脱媒的趋势就已经显现。一方面，开发商融资的渠道正在逐步多元化，原来越来越多的开发商意识到，为了应对调控常态化环境下的融资难题，必须要找出一条除了银行开发贷款以外的新路子，房地产信托、借壳上市等方式应运而生。统计局公布的数据显示，房地产开发企业资金来源中开发贷款的占比已经从2009年底的19.66%下降至2012年底的15.31%。另一方面，在限贷政策的压制之下，首套房从首付2成提至3成，二套房更是在2010年内连跳三级，三套房贷甚至全部暂停。在此影响下，我们看到近年来重点城市购房者利用贷款的比例已经降到了历史的相对低位。

　　另外，对于外界担心我国即将重蹈日本覆辙的言论，我们认为完全没有必要。我国目前所谓的高房价和当年日本的情况存在着根本的区别：90年代初日本楼市房价的破灭的原因在于国内外热钱的撤离，而中国则有着庞大的刚需在背后作为其坚强的后盾。当前在我国几大核心城市中，相比于庞大的刚性需求，商品住宅的供应严重不足，而这样一种由供求双方的失衡所推高的房价和外界所称的泡沫存在着本质的区别。以上海为例，2005年-2012年8年间，上海商品住宅用地总共成交建筑面积8733万平方米，如果假设套均面积100平米，则理论上8年间上海新建商品住宅市场总共新增供应大约87万套，而根据2010年第六次人口普查的数据，上海共有家庭户825万户，两相比较之下，即上海在2005-2012年9年间，新增住房供应总量仅能解决常住家庭户中的11%，同样的情况也出现在北京、广州、深圳、重庆、杭州等城市，这正解释了为什么在限购政策执行到第三年的情况下，一二线城市刚需市场依然能够保持有供应即有成交的局面，这样的状态在未来一段时期内无疑将继续维持。

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