中国金融系统的“去杠杆”效应，正在深刻地影响房地产业。
“对股市、地产板块的影响只是第一波，接下来会对楼市产生实质性影响。”业内普遍认为，这次银行间流动性紧张现象，将给房企的资金链造成压力，开发商的资金成本也会相应增加。
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按照万科董秘谭华杰的观点，房企资金来源中最重要的是预售款和按揭贷款，占比达40%以上，则房贷收紧对开发商影响很大。
货币资金收紧的信号其实早已显现。兰德咨询总裁宋延庆说，北京的预售款加强监管，以及提高预售门槛，就是银根收紧的一个信号。此外，从4月份开始多个城市已经放缓了公积金贷款发放的节奏。
WIND资讯的数据显示，上市房企的资金压力还在不断加大，2013年一季度上市房企经营活动产生的现金流量净额，由去年一季度的-154.57亿元下滑至-274.69亿元，同比大降77.71%。由于在二季度的土地市场上投入颇大，预计下半年房企的现金流状况还将继续恶化。
经济学者马光远认为，货币政策出现拐点，真正受到打击的不是银行，不是实体经济，而是房地产。中国过去10年房地产的繁荣建立在货币大放水和近10年负利率的基础上，货币是房价狂飙猛进的主推力。如果货币盛宴结束，首当其冲受制的就是房地产业。
表面上来看，房地产企业并不缺钱。中国指数研究院报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。
“多数公司是借新还旧。”北京一家大型上市房企投资人士坦言，在今年的海外融资窗口期中，大部分在港上市房企通过发新债赎回旧债，调整了财务结构，但整体负债率并未下降。
银监会副主席王兆星此前指出，房地产的风险表现在房地产企业负债偏高，全国规模以上房企平均资产负债率均在75%左右，去年有七成房企资产负债率上升。
值得注意的是，去年以来房企通过信托、私募融资的比例大幅上升。以近期在土地市场较为活跃的泰禾集团为例，其近两年便通过多笔信托融资，最近的一笔是6月份与重庆信托合作的20亿元融资。
一家总部位于北京的信托高管向本报记者指出，近两年成立的信托有50%以上流向了房地产，其中包括以政信信托、基建信托的等“马甲”名义出现的，其实质均为房地产。“信托融资的利率一般在9%至12%，私募比这更高，这必然进一步推高房企的负债率。”上述高管称。
据兰德咨询研究显示，由于高杠杆高负债高利率，有的房企的利息与净利润之比高达80%以上。“有的公司每个月只还利息而本金持续押后偿还，一旦市场不好，就面临资金链断裂风险。”上述投资人士对本报记者说，流动性风险是房企未来几年面临的最大风险，一些大中型房企或也不能避免。
宋延庆指出，这轮“钱荒”无论能否顺利过去，资金减少、资金成本上升已成必然趋势。高负债、高杠杆、高利率的房企，或者有高周转做保障，或者尽快转型，否则不容乐观。
作者：张晓玲
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