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本报记者 荆宝洁 天津报道
6月27日，天津滨海新区中心商务区于家堡金融区管委会迎来了两批从国外来的记者。早晨是美国记者，下午是法国某电视台的记者。
中文讲得十分流利的法国记者关切地问，中国会不会在滨海新区设立第三个证券交易所？接受访问的滨海中心商务区
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法国记者指着沙盘里的模型感叹，“这很像纽约的曼哈顿”。“这是外界给我们的殊荣，是我们努力的方向。”孙津谦虚地回应。本打算只录2分钟节目的法国记者，足足问了近一刻钟。摄影机前穿着长袖衬衫的孙津，额头上沁出许多汗珠。
办公楼外是37度的高温。随处可见的塔吊，展现出如火如荼的建设图景。但不为外人所知的是，管委会正面临巨大的压力。一方面，建筑已初具规模，但还有一部分楼待完工，待建设。另一方面，招商任务紧迫。
“楼没有建起来的时候，你不能光靠沙盘就去招商。”孙津说，但如果没有足够的市场需求来消化这些建筑，则会影响到下一阶段的建设。
沙盘展示的是建成后的滨海新区中心商务区虚拟图。它包括三个主要功能区，被海河分开的响螺湾商务区和于家堡金融区，以及泰达MSD（现代服务产业区）。响螺湾商务区原属天津长芦盐场，最初是一块盐碱地，但天津人期望这里矗立起世界最先进的商务区。
天量供应
2006年6月，《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》指出：“在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。”
2007年，滨海新区中心商务区起步区响螺湾商务区正式启动，当时开工39个项目，共48栋楼宇。其被定位为外省市、中央企业驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心。
公开资料显示，响螺湾整体规划面积为3.2平方公里，总投资高达420亿元。按照计划，到2015年，响螺湾内所有项目将全部投入使用，届时将有2000余家企业入驻。于家堡金融区占地3.86平方公里，122个地块，建筑面积950万平方米，起步区规划面积1平方公里，35个地块，建筑面积300万平方米。
距二者约15分钟车程的MSD，位于天津经济技术开发区，泰达宣称要将其打造成“滨海最贵一平方英里”，为全球金融机构及总部经济等高端服务业提供国际化的发展平台。据介绍，泰达MSD约有20多栋高楼，总建筑面积134万平方米，其中86万平方米是办公室，商业配套面积为15万平方米，公寓面积10万平方米。
如果规划全部实现，三个商务区的建筑面积累计达1450万平方米，是目前天津存量写字楼的15倍。
2009年本报记者曾到滨海新区实地调研。彼时，响螺湾商务区还有些荒凉，浙商大厦是第一个封顶的项目。而于家堡金融区还没有一座建筑钻出地面。“要么成为先烈，要么成为榜样。”时任天津滨海浙商大厦的销售总监杨东不无忐忑地对本报记者说。
5年来，不时有质疑声称，响螺湾商务区和于家堡金融区可能会烂尾。2012年5月本报记者在现场看到，响螺湾已有数十栋大楼拔地而起。一年后，记者再次来到这里。
2013年6月27日中午时分，浙商大厦A座24层，一名职员拿着饭盒走出办公室。她在响螺湾上班的最大感受是，交通不方便，“每天下午5点的公交车很挤，有时得等到5点半才能坐上车。”
响螺湾30多个同期开工的写字楼中，已投入使用的，除浙商大厦外，还有五矿置业开发的旷世国际。滨海新区中心商务区投资促进局副局长马炽炜告诉本报记者，目前旷世国际的入住率为60%左右，浙商大厦有80%以上，一旁的华贸中心正在招商，预计入住率可达90%以上。附近的富力广东大厦精装公寓正在出售，起价7600元/平方米，销售人员称，这是底价出售。规划中的商场还没有开业，规划高400米的地标性建筑尚无确切的竣工日期。
于家堡金融区只有几栋大厦封顶，多数项目还在地基阶段，首批商业设施将在2014年6月高铁通车后，投入使用。孙津指着沙盘中离高铁站最近的一座高楼模型说，这是洛克菲勒集团投资建设的洛克菲勒中心。他们用了至少两年时间做方案，光是基坑就挖了很久。资料显示，该中心的高度将达到588米。
高纬环球研究部预计，还需要5到10年的时间才能形成真正的商务区。
消化60年的争议
滨海新区CBD规划之初，就备受关注，尤其是它庞大的供应规模。
2012年4月，世邦魏理仕发布的一份报告称，天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年（消化周期=目前至2014年底的存量/过去16个季度的平均吸纳量）。
本报记者综合高纬环球、高力国际、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等多家咨询机构的数据显示，目前天津写字楼市场的总存量保持在100万平方米左右，年消化量不足10万平方米。新增的400万至500万平方米的供应量基本来自于滨海新区。
60年消化周期的结论，引来不少质疑，因为需求和供给总是呈动态变化。虽然高力国际研究部副经理池锦威并不认同这个静态预测的结论，但他也认为，滨海新区写字楼市场供大于求的情况至少将在未来5年内持续。
池锦威指出，影响写字楼吸纳量的主要因素，包括第三产业产值、受雇佣人口数量、直接利用外商投资等经济指标的变化情况。由于滨海新区远离天津市区，第三产业受雇佣人口比重较低，区域生产总值增长主要由固定资产投资和工业生产所拉动，因此新区内写字楼物业从经济增长中获得的需求目前仍比较有限。
据池锦威介绍， 2012年天津服务业实际直接利用外资十年来首次下降，虽然降幅微小。2012年下半年至2013年上半年，第三产业中部分行业的租户、特别是金融行业租户的需求减弱，海运公司和国际贸易企业的租赁需求也有所减弱。而这些企业曾是当地优质写字楼市场的传统需求驱动力。
“60年消化周期”报告的发布机构世邦魏理仕环球经济研究部陈红飞向本报记者解释，60年的消化周期是根据在建项目的正常工期来预计供应量以及目前的吸纳量计算得来，并未考虑未来可能出现的工期延误及吸纳量增长等因素。陈红飞曾几度去实地调研后发现，超过50%的项目没有按期上市。
很显然，开发商会根据市场情况放缓写字楼的建设速度，因此，到2014年是否会新增400万平方米写字楼上市，仍待观察。于家堡至今也没有一栋写字楼完工交付，“当然也没有出台足够令市场振奋的政策以吸引租户。”陈红飞说。
第一太平戴维斯与滨海新区中心商务区有合作关系，担任区域内一些写字楼的物业管理、招商以及区域发展的咨询顾问等工作。第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成2006年起频繁往来于北京和滨海新区之间。他认为，很难用过去10年的经验来预测未来。在大规模同质化的竞争中，“意外事件”往往会突显其重要性。
徐伟成认为，滨海新区除了具有地理优势，过去经济发展积累的规模效应，也在等待一个历史发展机遇。毕竟，滨海新区被视为经济增长的第三极。他相信，需求会在某个阶段迎来爆发性的增长。地产商和政府不能坐等，而应做好准备迎接可能到来的“飞跃”。
记者获得的重要共识是，即使净吸纳量按每年30%的速度增长，滨海新区内的写字楼新增供应，在未来5至8年也难以被完全消化。
看得见的竞争
残酷的竞争已首先从滨海新区内部开始。
尽管响螺湾商务区、于家堡金融区、MSD定位上有一定的差异性，但亦有重合性。写字楼建成后，持有者们都希望租户早点进入。这就不可避免地带来竞争。这在成熟区域的CBD是正常现象。陈红飞告诉记者，一栋新的写字楼建成之后，往往以更优惠的条件挖角周边写字楼的客户。
本报记者实地调研了MSD的租户构成，其中包括一定比例的金融类客户和政府职能部门。金融客户几乎是三个功能区共同争夺的对象。“相比之下，MSD经过20多年的发展，配套更加完善。”陈红飞说。
来自外部的竞争压力更大。早前，于家堡在宣传资料中曾提出，要建造北方金融中心。它首要面对的挑战来自北京。
2011年北京提出要打造具有国际影响力的金融中心城市设想，随后发布的《北京市“十二五”时期金融业发展规划》明确了北京要成为“国家金融创新中心、国家支付清算中心、国家债券市场管理中心、全国股权投资中心、全国财富管理中心和全国金融人才中心”的六大中心定位。位于丰台区的丽泽商务区随后即被委以重任，承接了“打造成首都金融产业发展第三极”的重要任务。
尽管北京作为全国的政治和文化中心，是否有必要打造金融中心的问题颇具争议，但毋庸置疑的现实是，金融业已占据北京经济的重要地位。北京法人机构数量、金融资产增加值占GDP比重和金融资产总量、金融业单一行业对国税的贡献率均占全国第一。北京每年的写字楼消化量在80万至100万平方米左右，其中金融类客户是其主要的需求力量之一。
北京与天津的中心城区，在资源、发展方向等方面是一种相似而非互补的关系。这种类型的关系缺少了合作的动力。北京传统商务区金融街、CBD溢出的需求，北京非中心地带的商务区一直在觊觎承接。而天津市传统商务区溢出的需求有限。
孙津认为，有竞争是好事，市场经济鼓励竞争。但今天，滨海新区CBD所面临的竞争，要比当年深圳和浦东面临的竞争更为严峻。
南开大学城市与区域经济研究所教授江曼琦指出，早期的深圳和浦东开发，很大程度上得益于国家开发开放的政策优惠。随着我国改革开放的深入，特别是进行市场取向的改革后，资源配置的基础作用主要依赖于市场，商品等各要素进入市场基本上没有什么限制，即使是一些地方保护主义的障碍也被纳入破除之列。中国加入WTO之后，利用外资的政策，各地逐渐趋同，很少再提供特殊优惠。各区域的商务区给企业的优惠政策也都大同小异，例如税收减免、装修补贴等。
滨海新区商务区如果实现了预期发展，将极大地改变天津市经济格局。统计数据显示，天津2012年实现生产总值（GDP）12885.18亿元，比上年增长13.8%。其中，三次产业结构的占比为1.3∶51.7∶47.0。第三产业占比47%，尽管每年都在增长，但第二产业的绝对值仍旧较大。滨海新区CBD的发展，很大程度上要依托于天津第三产业的成长。
成败的几率同样大？
在资深地产人士誉翔安合伙人王珂眼里，写字楼本质上是个交易平台，是商务活动在空间上的投影。政府的思路是，在当前快速发展期，要形成产业聚集、筑巢引凤，就须先把载体建起来。
但陈红飞认为，办公楼需求是经济发展的自然产物。商务中心区是由政府主导而不是依靠市场力量形成的，其成功和失败的几率同样大。
据高纬环球观察，在非城市中心建造新的CBD，中国二线城市比较普遍，目前大多还处于建设阶段，例如大连的东港区，杭州的钱江新城，哈尔滨的松北等。主要模式都是政府导向为主，吸引一批高端开发商入驻新城开发，建造优质商业项目。而在建写字楼体量过大，是很多二三线城市面临的问题。一些城市因领导换届和刺激经济等因素，形成了重复性建设。有些城市急于推进城市化进程，规划环节不够严谨，对需求预估过于乐观，对经济大环境的影响考虑不足。
原国家国有资产管理局司长、现中国国际城市化发展战略研究委员会副主任刘仪舜曾参观过于家堡金融区。“建设者告诉我，这里未来将有100栋写字楼。”刘仪舜回忆说，他为如此大的供应量感到担心。天津选择建设金融中心并没有错，不仅深圳、上海在建，连他的老家苏州也在建金融中心，但类似的商务区要想成功，十分考验决策者的智慧。“必须要提供就业岗位，否则建楼是没有意义的。”他说。
在滨海新区中央商务区，政府规划也表现出了前瞻性，但真实的市场与政府描绘的美好前景仍存在不少差距。
比如，响螺湾商务区曾计划2010年全部项目竣工，但当年仅有两个项目完工。因为市场前景不明朗，许多项目拉长了工期，并且以散售为主。中途还有一些企业因为自身原因退出，如云南城投（600239.SH）和中钢集团等。由于缺乏客流量的支撑，零售商业也不愿进驻此地。宝龙地产（01238.HK）在于家堡建设的商业综合体迟迟没有完工。管委会告诉记者，当前的进度安排是到2020年基本建成。虽然比最初的预计推迟了10年，但更客观。
作为响螺湾商务区里拥有项目最多的开发商光耀东方集团认为，从长期趋势上看，无论是售价还是租金，该区域将是厚积薄发，“我们对响螺湾的前景充满信心。”光耀东方相关负责人向本报记者表示。光耀东方在响螺湾拥有5个综合体项目。
一位开发商向本报记者表示，响螺湾缺乏产业支撑，政府要加大产业引进力度，交通等配套设施急需完善。
陈红飞指出，如果说服客户去新兴CBD办公，必须需要有足够的理由。租金成本、交通配套都是考量的因素。如果不是为了方便与其他人接触，那为何人们要去支付曼哈顿或芝加哥商业区高昂的租金？CBD更重要的意义在于集聚所带来的经济效应。
管委会并不是没有听到外界的担心。但孙津认为，应该用更长远的眼光来看待区域的发展，困难是暂时的。制定规划前，政府已经测算了需求，是反复论证的结果，也吸取了国内外很多商务区开发建设的经验。
另据了解，滨海新区CBD管委会已经上报了新的发展方案，若获得批准，滨海新区中心商务区将迎来突破性的发展。管委会也在努力加大政策优惠力度，但由于竞争实在激烈，担心其他商务区模仿，优惠政策暂时不便透露。交通和学校等配套设施也在陆续完善中。
作者：荆宝洁
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