7月13日，第五届中国房地产科学发展论坛在西安召开。中国房地产研究会副会长、北京华远置业有限公司董事长任志强在会上表示，如果我们现在所谓的城镇化或者新型城镇化，仍然指人是不是居住在城市，以这个计算城镇化率，忘掉了他居住在农村，收入来源于城市，这个就还是一个伪城镇化。
任志强解释道，在国际上大部分来说，不是以居住形态来衡量的，而是以居民是以农业就业还是非农就业来算的。
任志强说，如果不改变农业就业和非农就业这两个之间的比例关系，所谓的人的城镇化，依然是坚持以居住为主的城镇化，还是一个伪城镇化。
以下为任志强发言实录：
任志强：我个人认为我们现在所说的城镇化，包括统计数字，是居住型城镇化，所以它用了两个数据，第一个数据是户籍人口，第二个数据用的是常住半年以上的人口，在城市中居住的时间来计算我们的城镇化率。
在国际上大部分来说，不是以居住形态来衡量的，而是以你是以农业就业还是非农就业来算的。如果我们现在所谓的城镇化或者新型城镇化，仍然指人是不是居住在城市，以这个计算城镇化率，忘掉了他居住在农村，收入来源于城市，这个就还是一个伪城镇化，为什么讨论城镇化老把房地产业挂上呢？从历史上说，城镇化跟房地产业基本上没有什么关系。
中国有两次城镇化率极具的下降，第一次是人民公社、户籍制度，把人口关在农村，形成了三年自然灾害，我们不追究它因为什么，但是我们发现居住在城市的人口极具下降。
第二次是1976年，这是建国以后，1949年以后，这是城镇化率最低点，最主要是城市里养不起那么多人，所以把未成年人也分到农村下乡，我们形成了两次城镇化率急剧上升的时候。
第一次因为我们的土地承包制，是改革以后第一次把农民从土地上解放出来，土地承包制让本来三个人干的活变成了一个人干，所以，有两个人可以不在土地上从事农业生产活动了，于是了这一批人就进入到城市，这一个阶段，大概每年有800到1000万人进城，这一批进城的农民干什么？大部分以农业为主，比如说卖菜，或者为这些做临时服务，第一次形成的结果，这些人到农忙的时候要回去，不是完整的城镇化。
第二次也是像刚才说的，邓小平南巡讲话，南巡讲话最重要解决的问题，就是私有耕地的市场化发展，让从土地上解放出来的农村劳动力有了机会，每年是2400万人左右进城，个体户只能是7个人，不能超过100人，最后超过了100人的就业，大量的私营企业，让更多的农民变成了非农就业，一直到2006年，这个10年，每年以4个百分点，最高的一年是4.95个百分点增长，最初有房地产吗？有中央政策说非得城镇化吗？
在这个阶段从来没有出台过任何进行城镇化的政策和措施，而这个阶段我们的房地产发展是初级阶段，1998年以后，我们才开始略有增长，那时候我们年均生产大概是190万套住房，到了2006年，最高峰的时候，2400万人口进城，我们大概是300万套，去年是1000万套，1000万人1000套住房对称吗？这和房地产有关系吗？没有什么关系。
今天饭桌上大家都在讨论，都讨论农村人均住房有多少平米，城市有多少平米，国际上统计，在农村有房子、在城市里有房子，都叫有房子，不能算无房户，统计人均住房肯定是这个办法，我们调查了一下，三分之一的人住在城中村，人均就是3到5平米，用这种方法可以在城市生存下来，第二次邓小平南巡讲话以后形成的城镇化，出现了新的问题，以年轻人进入城市为主，他们寻找的是长期就业，比如说在工厂里面当农民工，有的长达十年，我们看北京的联想，雇了大量的农民工，实际上这个差别就在于，到底是农业就业还是非农就业，我们的矛盾就是在于土地非私有化，公共财政和公共福利无法带到城市，我们看到美国很多小镇，都是因为某一个人在那建了一个庄园，形成了一个产业链，就变成了一个小镇，然后建了一些医疗、学校，中国土地制度制约着不可能形成这样一个形式。
我们的伪城镇化以居住人口计算，而不是按农业就业和非农业就业计算。城镇化发展过程中，让他们变成了用城市生产服务形成的就业，改变了他们的生活状态，我们现在人均耕地2亩地，我们怎么可能想象让农民用2亩地，享受跟城市人一样的生活吗？从解放初到现在为止，二元结构没有发生改变，如果不改变农业就业和非农就业这两个之间的比例关系，所谓的人的城镇化，依然是坚持以居住为主的城镇化，还是一个伪城镇化。
以上内容根据会议实录整理 未经本人核实
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