在珠江新城项目接近销售尾声之后，珠江实业会走向何方？
“最大的问题是土地红利消失，最大的挑战是适应土地招拍挂。”某业内分析师总结道。
体量35亿总资产的小型地方国企，在失去集团的拿地优势之后，土地红利也在逐渐消失，这些都是它正面临的问题；合作
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即使有母集团广州珠江实业集团作为后盾，却仍旧步履蹒跚。
对此，也有业内人士疑惑，集团公司似乎并没为上市公司提供太大的支持，而高管的人员流动，似乎也只能解释为，公司内部运作尚不到位。
上半年销售额略高于10亿
在广州城，珠江新城无疑是一片寸土寸金的地段。
以猎德地铁站为中心环视，是一圈CBD商业区——高德汇购物中心、兴盛汇、珠江道商业广场。再远眺，则是豪宅群落——中海花城湾、凯旋新世界、金碧华府、颐德公馆……不同的开发商，房价却不约而同定在50000元/平方米左右。
在靠近广州大桥的豪宅片区，有一栋蓝灰色建筑稍显高于周围，那是颐德公馆，是在业内人士眼里代表珠江实业风格的主要项目。
彼时，写着“颐德公馆”四个大字的主楼，三楼以下部分尚被脚手架包围，有不少工人在处理外墙，隔离墙上印着“珠江实业上市20周年巅峰巨作”的宣传语。
“房子不多了，3、4、5栋已经卖完了，现在1、2栋里面只有170平、180平和200平的，均价56000（元/平方米）。”在楼盘模型面前，售楼顾问指着几个楼层介绍道。
颐德公馆在2011年10月底开盘，其时首推4、5栋洋房。在2012年7月，该项目再次推盘旗下1~3栋洋房。据克而瑞信息集团数据统计，截至今年上半年，颐德公馆项目共实现销售额6亿元。
“这个项目面积比较大，总价比较高。总价高的话，就广州这样的城市而言，它一年的去化量非常有限。每年去化量都差不多，不会有大爆发的情况。”克而瑞信息集团广州片区研究总监周国伟解释道。
在中山纪念堂附近，东风中路上，有几幢尚盖到四层的楼房，楼栋被绿色的塑料网包裹着，周围的地上布满了木材、钢筋。这是九龙仓和珠江实业的合作项目——御东雅苑，其中珠江实业拥有30%的权益，同样定位为高端住宅，据搜房网显示，该项目预计在今年12月开盘。
上述两个项目，是可以为珠江实业在2013年贡献销售额的广州地区主力。而长沙地区的销售主力，则主要定位为普通住宅。
据上述机构不完全统计，在今年上半年，珠江实业总体销售额大约为略高于10亿元。
逐渐消失的土地红利
“珠江实业现在最大的问题是土地储备，它要适应招拍挂的拿地方式。”跟踪过珠江实业的某券商分析师如此表示。
新时代证券分析师裴明华此前发布研究报告称，随着“土地红利”的消失，由于该公司的后续项目储备较匮乏，外加其自身资金实力较弱，未来经营业绩存在较大不确定性。
另据上述券商统计发现，在今年，珠江实业的在售项目除了颐德公馆，还有其在长沙的珠江花城尾盘和珠江郦城；其在2014年能实现竣工的项目为，广州地区目前在建的御东雅苑，以及长沙的珠江郦城。
自2015年开始，珠江实业持有的项目中，如果没有新的高端住宅项目作为储备，就意味着，公司在广州地区的发展定位需要尽早做出转变。目前而言，其在2016年可以基本实现竣工的项目，都以商住用地或写字楼为主。
回顾珠江实业近几年的公告可以发现，其自2009年至今有两次通过招拍挂竞得土地，有一次通过关联交易获得储备，并有一次项目收购行为。除此之外，这家早于万科上市的地产公司，其实际的运营动作并不多，旗下100%股权的项目所剩无几。其目前持有的地产项目，也主要是受益于集团在多年前的支援。
“之前，珠江实业因为集团的支持，被划拨了很多低成本的优质地块，现在就不会有这个优势了。”上述分析师均认为，珠江实业的土地红利正在逐渐消失。
但另一方面，其实，集团此前划拨的优质地块，也曾一度令珠江实业的销售业绩被地块相关的各种诉讼所拖累，令其在较长一段时间之内无法实现优质项目的正常规划。
在失去集团公司的支持之后，在业内人士眼里，珠江实业时下的拿地方式主要集中在与其他地产公司的合作上。
今年2月7日，珠江实业发布公告称，拟以约4.21亿元的价格收购嘉德丰公司80%的股权，而嘉德丰公司旗下主要项目广州市永和经济区YH-J1地块，应有部分股权交给珠江实业。据悉，该地块处于萝岗永和开发区，用途为商住。
间接布局的转移，也标志着珠江实业或要与其曾一度追求的“高端定制”产品的轨道，开始偏离。
高管频繁流动之谜
而在产品定位需要改道的同时，珠江实业的高管团队也一直处在流动变化中。
据理财(相关:证券 财经)周报记者统计发现，自2008年至今，除却2009年之外，在其余的每一年中，珠江实业均有两名左右的公司高管，因工作调动而离职。
这些离职的岗位包括总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监等。
2008年，朱劲松接替廖晓明的总经理职位，2011年，梁彦接替朱劲松的总经理职位；2008年，陈燕平接替黄宇文的副总经理、董事会秘书职位，2011年，黄静接替陈燕平的前述职位；2010年，林洁静接替朱渝梅的财务总监职位。
除此之外，还有不少副总经理频繁调动的情形，屡次出现在珠江实业的年度报告中。
对此，珠江实业以正在筹备年中报告为由，并未做出答复。
“对于一般企业来讲，但凡高管变动，肯定跟公司的正常业务发展不太顺畅有关系。”周国伟解释道，虽然并不了解珠江实业内部人员变动的具体原因，但是在一般情况下，国企的人员会比较稳定，频繁流动的原因或在于公司本身的发展运作仍不到位。
“有心无力”郑暑平：
受累于遗留问题和国企背景
理财周报见习记者 骆轶琪/文
建筑学科班出身的珠江实业董事长郑暑平，其业务能力从未遭到怀疑，但当股东通过对比与其背景相当的地方性房地产公司发展状况之后，对于公司本身运营的质疑，也曾一度被直接摊在郑暑平的面前。
缓慢的发展速度，日益减少的土地储备，与大本营广州主流不符的产品定位，甚至其旗下土地项目也屡屡因“历史遗留问题”拖延进程——几经波折的珠江实业，也曾一度被券商机构集体看好，如今却又被集体冷落。
“现在珠江实业最需要考虑的是如何维持生存的问题。”有券商分析师如此坦言。
国企背景，自主权受制
2013年5月29日下午，广州市海珠区珠江新岸酒店，广州珠江实业开发股份有限公司举行的2012年度股东大会正举行到股东提问环节。席间，一股东抛出了一个颇为尖锐的问题：如何解释公司目前的发展状况。
时任董事长郑暑平听后，开口的第一句话是，“我对公司的现状也不满意。”
虽然对提问的具体内容已记不甚明了，但郑暑平的话还是给在场的人留下了深刻的印象，“感觉得出，董事长是一个很务实的人，他很坦诚地面对公司的状况。”股东大会当天同样在现场的某业内人士事后如此评价道。
“应该说，可能有些有心无力的味道。”某业内分析师表示，如今而言，有国资委背景的地产公司，实际上并未能从中获得相对多的资源优势，相反，从地产公司本身而言，其发展的自主性更容易受到遏制。
也有业内研究员猜测，公司本身频繁的高管间人员流动，或许与公司正常运作不顺畅存在一定的关系。“只能说可能是公司本身的发展不顺利，或者是公司内部需要调动。”
关于珠江实业高管流动的原因，公司方面并未作出回应，但个中因由，也不禁令人思索。
而最令长期关注珠江实业的分析师印象深刻的则是，此前由于集团公司的优势而获得的优质土地储备，却因为权益不明晰，令上市公司数次被卷入各种官司中。“关于地皮的股权纠纷一度对它的发展带来了很大的拖累。”华北地区某券商分析师叹息道。
“历史遗留问题”频繁拖累
从珠江实业的相关年度报告和研究报告中，都不难看到“历史遗留问题”的字眼。
珠江实业所遭遇的“历史遗留问题”，在其发展进程中不止一次，但都是关于旗下项目的股权或拆迁纠纷。
或许通过券商研究机构的态度可以一窥珠江实业发展进程的一角。
1992年即获得上市批准，成为广州市第一家房地产上市公司，但是真正引起券商研究员的关注，却已是在2006年。
在2006年年中，开始有券商发布研报称，公司已彻底摆脱长达多年的连环诉讼的困扰，解除了6600万元的或有负债，并计划定向增发1亿股股票。其时，券商研究员纷纷表示，珠江实业的土地储备足够开发五年。
自2006年6月开始，珠江实业的股价一直飙升，从2.4元直至2007年9月达到顶点10.76元，市值提升约15.63亿元，截至2007年末，公司资产总额为11.95亿元。
但在2009年，其与九龙仓合作的广隆项目，因为拆迁纠纷而拖延了项目进度。截至2011年，其参股广州捷星房地产开发有限公司旗下JY-8项目25.95%股权，因遭遇市政规划调整，亦拖延项目股权转让进程。
这令在业内人士眼里本就“项目很少”的珠江实业本身，也频频遭遇市场质疑。
如果说此前由于珠江实业集团令珠江实业得以有获取优质土地的优势，那么其凭借如今35亿元的资产总额，想达到其在2012年年报中提出的“低成本扩张”原则，就只能通过合作入股拿地的模式。
“现在珠江实业最需要考虑的是如何维持生存的问题。”有券商分析师如此坦言。
在经历个中阻碍之时，郑暑平最终将带领怎样的高管团队，怎样达成目标，或许是投资者们最关注的问题。
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