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算算账 |
自2008年广州首个限价房保利西子湾开盘以来，广州首批限价房已接近突破五年的“禁售期”。限价房周边学位吃紧，然而不少因为入学问题想要换房的业主却发现，由于近年来房价飞涨，自己无论是卖掉现有的限价房再买新房，还是购买第二套房，都需要缴纳房价差额的70%作为土地收益给政府，这一数额是当初买限价房价格的两倍以上。不少限价房业主直叹“伤不起”，更有业主称后悔当初选择了限价房。
按七成差价缴纳土地收益
因为学位问题，部分限价房业主想效仿“孟母三迁”，换一个教育资源更丰富的物业，却发现换房不是件容易的事。
按照广州市的限价房政策，购买限价房后五年内如果要出售或购买第二套房，都必须将限价房交由政府回购，但五年以后则可以上市交易。但由于近年来房价暴涨，不少业主发现根本换不起房了。“我今天打电话咨询房管局，以家庭为单位，有限价房的，5年内不能买卖，5年后才能买卖，到时不管是否要卖掉限价房，买第二套，都要补七成的差价给政府。”
“我之前只知道卖房要交土地收益金，但根本没有听说过买第二套房也要交土地收益金！”家住限价房小区龙光峰景华庭的谢小姐听说买第二套房也要按照差价的70%缴纳土地收益后大吃一惊，她告诉记者，在自己的购房合同上，根本没有见到此类条款，当时开发商也没有告知相关的政策，自己买房时根本就是“蒙查查”。
广州市国土房管局市场处一位负责人向记者表示：“最近确实有相当多的限价房业主和开发商来咨询限价房上市的相关政策。”该人士称，目前广州对于限价房的销售管理仍然遵循《穗府〔2008〕1号关于印发的通知》的要求，即如果五年内限价房业主要让限价房上市或是买第二套房，必须先退出已有的限价房让政府回购，政府再安排给符合条件的其他申购者，而五年以后如果要上市或是买第二套住房的，则必须按照上市时购买限价房的价格与市场价格差价的70%缴纳土地收益。
市场参考价标准仍比较模糊
据了解，由于目前首批限价房业主房产证尚未满五年，因此还没有业主将房产上市，对于其中“上市时购买限价房的价格与市场价格差价”如何计算，不少业主也心存疑惑。记者查询《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》发现，该文件规定“限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算”。但其中“同地段、同类别商品住房”如何判断还比较模糊。
限价房业主谢小姐就表示，以龙光峰景华庭来说，该盘附近有不同档次的商品住宅，但龙光峰景华庭无论在容积率还是户型、装修上都不可能跟其他楼盘一样，如果要按照在售的一手商品住宅来参照的话，周边的雅居乐富春山居、越秀岭南山畔售价均在2万元/平方米左右甚至更高，但他们都是豪宅项目，跟限价房根本不在同一档次上。
最高或需缴纳原房价两倍以上
龙光峰景华庭、中海金沙馨园、保利西子湾、万科新里程等几个限价房小区开盘时，正是广州楼价进入低谷的2008年和2009年之间，受限价房的影响，金沙洲、萝岗等地的普通商品房价格跌幅较大，与限价房的价格差距并不大。
而随后广州房价上涨迅速，拿几个限价房小区周边的普通商品房来说，价格涨幅普遍在一倍以上。目前，中海金沙馨园、保利西子湾周边的万科金域蓝湾二手楼价已经在2万元/平方米左右，而距离两个楼盘不远的佛山盘中海金沙湾的二手价格也接近1.5万元/平方米，而在2008年到2009年，这两个楼盘的楼价仅有9000多元/平方米和6000多元/平方米。
拿同在中海金沙馨园的普通商品房来说，当时售价为8000多元/平方米，如今二手价格已经涨到1.6万元/平方米，如果按照这个价格补差价，每个业主需要缴纳7000元/平方米以上作为土地收益给政府，比原来买房的楼价（最高限价6375元/平方米）还要高。
在龙光峰景华庭、万科新里程周边，房价的涨幅同样惊人，阳光家缘数据显示，6月份萝岗片区的一手房均价为15253元/平方米，洋房价格最高的雅居乐富春山居更是在2.2万元/平方米以上。龙光峰景华庭的业主谢小姐告诉记者，2009年自己以4000元/平方米的价格在这个小区买了一套两房单位，而周边当时在售的保利林语售价也不过7000多元/平方米。记者给谢小姐算了一笔账，如今保利林语的二手价格在1.7万元/平方米左右，与谢小姐2009年买房时的价格差距在1.3万元/平方米左右，而按照保利林语的房价标准做参考，以房价差额的70%缴纳土地收益，谢小姐在房产证满五年后如果要卖房或是买第二套房，需要缴纳9100元/平方米的差价给政府，相当于原房价的两倍以上。
政府有义务改善
限价房周边配套
“政策的出台确实需要慎重，不要太仓促。”对于限价房业主购买第二套房需要缴纳巨额土地收益的问题，广东省房地产协会会长蔡穗声认为：“对于政策的后果需要充分估量，如果没有充分评估，就要承受后面的代价，所以我觉得限价房政策确实需要时间来检验。”
广州房地产专家韩世同则向记者表示：“限价房的销售规定当初就设定的，就是为了防止购买限价房获利，现在已无法改变这个事实。尤其是由于近几年房价的波动很大，不能因为短期的波动来改变规则。”
韩世同认为，广州的限价房政策其实是参考了香港的居屋，当然相对来说，广州收取的土地收益比例要高些，政府未来再推限价房时，应该考虑到将其调整到更适合的比例。同时，政府有义务改善限价房周边的配套，以满足限价房业主不断增长的生活需求。
不少业主称后悔买了限价房
由于需要缴纳巨额的土地出让金，不少限价房业主都对记者表示“后悔买了限价房”。中海金沙馨园的业主陈女士就说，如果再给她一次选择的机会，她肯定会选择在市区买一套二手楼，哪怕小一点也比现在强多了。
记者还发现，买限价房的市民当时不少都是单身，但结婚后，另一半也成了限价房的业主，整个家庭都被限制买二套房，网友“可米可”就表示自己的父母年纪大了无法贷款换房，自己又是限价房业主，也不能再买改善型住房给父母。“周末回去看他们也不能过夜多陪陪他们，想帮他们换房子的心真的很迫切。以后回市区买学位房也受限制，真的很无奈。”
未见限价房业主放盘出售
记者在多个限价房小区走访时，并未发现有限价房业主进行放盘。在保利西子湾外的商业街，一家二手中介有不少房源放出，其中便包括中海金沙馨园的物业，但该中介表示该单位属于小区的普通商品房部分，并不是限价房房源，也从未遇到有限价房业主来放盘的情况。
中海金沙馨园业主陈女士向记者表示，在网上看到过小区有一些房源出售，但不清楚是限价房还是普通商品房，考虑到小区的限价房房产证都没有过五年，放盘房源是普通商品房的可能性要大一些。
“我是保利西子湾第一批业主，房产证是2008年底拿到的，今年年底才够五年，但暂时没有换房的打算，暂时也没有听说过身边有业主想卖房的。”家住保利西子湾的白领阿华告诉记者，由于限价房上市要缴纳巨额的土地收益，换房几乎是件想都不敢想的事。
(来源：新快报)
作者：陈齐来源金羊网－新快报)
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