“前几天，因为洋城锦都（浙江舟山洋城锦都置业有限公司）拖了4个月还没有偿还借款，四川信托申请对开发商位于浙江嵊泗县的商品房和土地进行了查封。”一位知情人士对记者称。
2011年9月，四川信托发行“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”，向洋城锦都置业发放1亿元信托贷款，今年3月7日到期。
“但这笔贷款并未能使锦都置业资金周转起来。2012年初，洋城锦都小区项目又陷入停建状态，项目回款并不足以在3月偿还信托。”上述知情人士称。
据记者获悉，今年3月7日，“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”到期，四川信托对该计划进行了全额兑付本息。
“我们和洋城锦都置业共同寻找了一家接盘者，该接盘方提供1亿多资金兑付了信托项目，承接了信托贷款债权和抵押，并以重组方身份介入和开发商谈判。”四川信托相关人士7月17日回应记者称。
洋城锦都置业成立于2005年4月，注册资本5000万，位于浙江舟山市嵊泗县，从事房地产开发、商品房销售、小区物业管理。房地产开发三级资质。
开发商违约
根据记者获取的上述信托计划推介材料，该项目期限18个月，自2011年9月7日至2013年3月7日，投资门槛为100万，100万-300万收益率在10.5%；300万以上收益率11.5%。该款信托资金主要用于“投资洋城锦都置业持有的土地及现有房产未售房源的特定资产收益”。
“从实际资金使用看，是向洋城锦都置业增资，投资于锦都二期大洋山岛商务中心项目建设。”上述知情人士称。
这款信托设置了多项增级措施，首先锦都置业66.67%股权划至四川信托，实现绝对控股；其余33%股权也全部质押于受托人；锦都置业将名下两块国有土地使用权抵押至受托人；浙江铿达建设集团有限公司及实际控制人马晓平提供连带责任担保。
“信托对项目公司进行入股的，信托公司诉求是在开发商无法还款时，有绝对控股权低价尽快处置房产、土地。开发商之所以接受这种模式，或者是因为很自信能够还款，或者就是出于无奈亟需资金。”一家信托公司副总对记者分析。
记者获知，2008年，锦都一期大洋山岛商务中心项目的一批商铺购买者不满锦都置业，协商退款，但3年后，这些商户仍没有拿到退款。舟山当地政府2011年介入后发现，该公司出现资金周转困难，提出采取“放水养鱼”的方法，让洋城锦都置业继续销售楼盘，尽可能地回笼资金。
在此背景下，四川信托资金的介入，算是短暂地激活了这家濒临灭亡的开发企业。但记者获得的舟山政府2012年经济运行报告显示，洋城锦都置业名下的洋城锦都小区项目在2012年初就一直处在停建状态。
“前两年房地产严格调控，舟山这样三四线城市房子很难卖，又加上锦都因为一期项目交房多次违约，名声很差，销售一直低迷。”上述知情人士称。
最终，在时隔一年半后，锦都置业并没有起死回生，“信托还没到期，锦都就找到我们说还不起钱，希望能够找到第三方接盘”。上述四川信托相关人士称。
集合变单一
据其称，四川信托和锦都置业共同找到一家浙江当地企业接盘，对方出资，四川信托对认购锦都置业项目的58位个人投资者进行了兑付，该企业则接盘了债权和抵押，信托计划也由集合信托变身单一信托。
“信托接盘一般有3种方式，一是信托公司继续发行新的信托计划，相当于借新还旧；二是资产管理公司对项目彻底收购，一般对项目要求很高；最后就是信托利用自有资金兑付或者找企业出资接手"集合"的个人投资。”上述信托公司副总称。
他表示，现在最多的是成立新的信托计划接手不能兑付的信托，四川信托没有选择发行新信托，说明其对锦都集团已非常不看好。
记者从上述知情人士获知，在3月7日完成债权置换后，锦都置业仍无偿还能力，四川信托在最近已就锦都置业向舟山法院提起诉讼，查封资产并准备进行处置。
根据记者调查，锦都置业实际控制人马晓平要应对的，除了四川信托金融借款合同纠纷，其目前还在浙江有部分个人和企业的借款逾期，另有设备供货商与其存在纠纷。
“对于信托公司介入股权的房地产信托，目前还是具备争议的，如果是优先股形式介入，在附加条件下可以让开发商回购；如果以普通股的形式，法理上必须与开发商共担公司风险，这是信托公司最不愿看到的。”上海一家律师事务所合伙人对记者称，目前该合伙人也正在代理上海一家开发商与信托公司打官司，其信托计划模式也为股权+收益权。
四川信托重组于2010年底，其后两年（2011、2012年），据统计，四川信托共成立70多只房地产信托，房地产集合类信托占集合信托业务总规模过半。2013年，四川信托需要兑付的房地产信托接近百亿元。
(编辑:朱逸)
作者：乔加伟来源21世纪网-21cbh.com)
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