北京：写字楼供应短缺难挡租金下滑

　　2013年二季度，北京写字楼租金在中国经济放缓的大背景下，结束了14个季度持续上升趋势，小幅下滑。”7月11日，世邦魏理仕北京分公司研究部董事陈红飞表示。

　　当日，世邦魏理仕发布了2013年二季度北京优质物业市场研究报告，报告显示，二季度北京写字楼租金为每月每平方米409.6元，较上季度微跌0.1%。

　　对于北京写字楼租金三年多时间以来的首次下跌，世邦魏理仕董事总经理黄蔚称，由于不及预期的经济数据使得市场对中国经济增长预期愈加谨慎，越来越多的公司对增加办公面积需求也愈加犹豫，写字楼业主方对市场需求持续增长也并不乐观，加上连续14个季度持续增长的租金已在高位，加重了租金持续增长的压力。

　　供应短缺

　　显然，北京写字楼租金的罕见下跌，并非由供应增加所导致。

　　世邦魏理仕的报告显示，今年第二季度，北京没有新的写字楼项目落成，新增供应量为零。在此影响之下，北京写字楼市场可租赁面积仍然有限，季度吸纳量只有近3万平方米，较上季度下滑了36.4%。

　　到二季度末，北京写字楼整体空置率为2.3%，较上季度下降0.3个百分点。由于较长时间没有写字楼项目落成，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。

　　放眼中国的写字楼市场，北京甲级写字楼租金也延续了以往的趋势，继续扮演着领跑全国的角色。

　　根据7月9日高纬环球最新发布的数据，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均租赁价格上涨至每月每平方米人民币202元（折合每月每建筑平方米141元）。其中，北京作为中国写字楼租金最贵的城市，有效净租金达到每月每平方米人民币514元（折合每月每建筑平方米360元）。

　　“在2017年北京中服地块写字楼形成大面积集中入市之前，北京的写字楼市场将一直处于卖方市场。”高纬环球研究部中国区董事张平如此判断。

　　据世邦魏理仕监测，未来六个月中，北京将有三个项目落成，为市场提供约24.8万平方米写字楼面积，将缓解市场供应不足，但会造成市场短期空置率上升压力。

　　“在中国经济增长不确定性增加的前提下，市场租金将承受一定压力。”但由于今年全年的供给量仍将系1996年以来的最低值，黄蔚预计，下半年北京写字楼市场将难以出现租金的大幅下滑，租金整体仍将在高位运行。

　　展望未来三年，戴德梁行华北区企业服务主管王刚分析认为：“本年第三季度的吸纳量将会自然增加，因为租户到期日集中在第三和第四季度，而由于租金已经连续4个季度下降，为一些有实力寻求发展的企业带来契机，到第四季度空置率将有所下降，因此业主将在2014年第一季度提高租金。”

　　王刚表示，自2014年初至2015年底以前，北京市内核心区的写字楼新增供给几乎为零，新供应都在四环外，例如望京地区。因此，王刚预计，北京写字楼租金将由于空置率极低的原因而自明年第一或第二季度起继续开始上涨，且上涨趋势将一直持续到2016年底。

　　投资升温

　　供应的短缺不仅使得写字楼空置率继续下降，同时也令2013年上半年的整售投资市场颇为活跃。

　　高纬环球的报告显示，虽然去杠杆化趋势进一步限制了买方购买力，但由于住宅投资受到抑制，写字楼市场和零售物业投资市场仍旧持续升温。

　　“在各类民间资本不断加码，商业地产推高散售价格的同时，不少知名投资机构也在加紧收购整售项目，特别是零售物业项目。以投资为目的的大宗交易数量不断上升。”高纬环球中国区董事总经理张良军表示，目前来看，收购的资金来源呈现多元化趋势，除传统的基金、保险机构等外，有更多人民币信托、家族资金、上市公司加入投资者行列。“无论境内商业管理公司，还是境外大型商业基金，都准确迅速地在一、二线城市布局。”

　　由于目前市场价格处于高位，张良军预计，将会有更多优质物业持有方陆续出让手中的优质物业。