21世纪网独家报道 3个月，4款信托，46亿融资。房地产黑马泰禾集团(000732)在不断刷新地价“奇迹”的同时，也在创造信托奇迹。
4月15日，“中融信托·泰禾泉州华大股权投资”信托计划成立，发行规模14亿；
6月7日，“重庆信托·中维泰禾信托计划”成立，发行规模20亿元；
6月20日，“五矿信托·泰禾广场信托贷款”成立，发行规模7.5亿元；
6月30日，“大业信托·泰禾I号”信托计划，成立，实际募集资金5.04亿元。
高歌猛进地拿地背后，四款房地产信托及时为泰禾集团提供了后续资金支援。
地价未付全，信托已成立
最牛的信托莫过于，刚拿下来的地，土地出让金还没交齐，信托款已募集到位。
今年4月15日，“中融-泰禾泉州华大股权投资集合资金信托计划”(以下简称：“中融泰禾泉州”信托)正式成立，发行规模为14亿元。
信托计划分两个委托层：泰禾集团子公司福州泰禾房地产开发有限公司(以下简称：福州泰禾)以其对泉州华大的7亿债权，认购信托计划次级受益权份额。
中融信托向其它投资人募资7亿元，向泉州华大增资，持有泉州华大49%的股权，成为优先级受益人。
这款信托的资金投向泉州华大泰禾广场投资有限公司(简称：泉州华大)，拟用于福建省泉州市华大泰禾广场的开发建设。
相关文件显示：“泉州华大泰禾广场项目定位为城市综合体，包含SOHO办公、购物中心mall、商业街、酒店、住宅。该项目建成后，将带动以项目为核心的华大新城整体定位的提升和区域经济的发展，成为服务大泉州地区集购物、休闲、娱乐、艺术、体育运动、文化于一体的一站式、全业态顶级城市消费中心。”
泉州华大泰禾广场所在的地块，“总用地面积108,626㎡，总建筑面积597,443㎡。”
而据泰禾集团2012年年报显示，：“2012年9月18日，福州泰禾参加泉州市国土资源局举办的国有建设用地使用权拍卖会，以总价人民币111,000万元竞得宗地编号为2012-16号地块的国有建设用地使用权，地块面积为108,626平方米。”该地块与泉州华大泰禾广场所在地块总用地面积一致到个位，显然是同一块地。
公开资料显示，泉州华大成立于2012年10月19日，为开发上述项目而专门成立的项目公司。
截止2012年12月31日，泉州华大总资产为6.84亿元，主要为支付的土地出让金6.66亿元。
由于泉州华大泰禾广场项目刚刚开工，尚无法产生收益，所以总资产规模大致等于福州泰禾对他的债权。由此显示出，泉州华大原来的总资产，在7个亿上下，其中主要部份为6.66亿的土地出让金。
但是，福州泰禾方面，拍下泉州华大项目地块的总成交价，是11.1亿元。这块地的土地出让金，泰禾方面只付了6.66亿元，尚有超过4.44亿未交齐。信托计划的成立，使得剩下的地价款，最后可由信托款买单，无须由福州泰禾自行支付。
于是通过信托平台融资，福州泰禾仅付出7亿元左右的资金，即土地成交价的60%，不仅拿下了总价11.1亿元的土地，还启动了后续的项目开发。
另据泉州华大项目的介绍，除7个亿的优先级信托资金外，该项目接下来还有5个亿的银行贷款计划。等于福州泰禾以这样一块地，撬动了12个亿的后续融资。
闽侯地块：款未付先抵押
“大业信托·泰禾I号股权投资基金集合资金信托计划”(简称“大业·泰禾I号”)的设计原理，与“中融泰禾泉州”信托相似。只不过，大业·泰禾I号更直接，把未缴足土地出让金的土地，拿来给信托作了增信抵押。
大业·泰禾I号原计划募集10亿元，其中优先级信托单位，由合格投资人以现金认购；次级信托单位3.5亿元，由福州泰禾以其所持福州泰屿公司的往来债权认购。募集到的资金，通过成立一个合伙制企业，用来收购福州泰屿公司49%的股权，并用于给福州泰屿公司增资。这笔资金将被泰屿公司用于位于福州市闽侯县南屿镇的住宅项目开发。
作为风控措施之一，福州泰禾将泰屿公司51%的股权抵押给大业信托，加上增资的49%，大业信托将100%控制泰屿公司。
另外一个风控措施是：“福州泰屿公司将泰屿项目占地面积为12.24万平方米的土地抵押给大业信托，土地价款7亿元(不含税费)。”
信托文件中多次提到的福州泰屿公司，全称为“福州泰屿房地产开发有限公司”，是福州泰禾的全资子公司，也即泰禾集团的孙公司。
关于信托文件中提到的“泰屿项目占地面积为12.24万平方米的土地”，泰禾集团在2012年曾发布公告称，12月21日，福州泰禾以人民币31912万元、38088万元的价格分别竞得福州市闽侯县南屿镇柳浪、元峰村两块居住、商业用地，合计面积正好为12.24万平方米，土地价正好也是7亿元，该地块与信托文件提到的南屿地块应为同一地块。
这两块土地总价达7亿元，但是上市公司泰禾集团2012年的财务报告显示，截至到2012年末，泰禾集团方面只向对闽侯县国土资源局存在2.04亿元的预付土地款。加上拿地时间是在2012年12月下旬。以上信息表明，泰禾集团方面在2012年底，并未付清高达7亿元的土地价款。
2012年初，福州泰禾将上述地块与项目置入新成立的全资子公司福州泰屿公司。
6月，大业·泰禾I号发行之际，福州泰禾以其所持福州泰屿公司的往来债权认购次级信托单位3.5亿元。由于拿地时间不长，福州泰屿公司及房地产项目不可能产生盈利，因此福州泰禾对泰屿公司持有的3.5亿元债权，差不多是那个时点上泰屿公司的总资产规模。
而这一数字，只有7亿元地价款的一半。
也就是说，在大业信托·泰禾I号信托成立之前，泰屿公司远未付清7亿元的土地价款，所支付的最多不超过3.5亿元。
这块最多只付了一半价款的土地，居然被泰屿公司抵押给了大业信托，并仍以7亿元的价格进行宣传、乃至成为信托产品的增信指标。
对此，某房地产信托资深人士表示，在土地出让过程中，拿地方只付出部分土地出让金，就获得土地出让的凭证进行项目开发，在业内已是一个潜规则。但大业·泰禾I号这样，以未缴齐出让金的土地进行抵押设计信托产品，实数罕见的高杠杆高风险行为，在该人士所在的信托公司，类似项目至少需要看到相关的土地价款支付发票等材料才能办理抵押。
尽管大业·泰禾I号有着精细的设计和价值达7亿元的土地抵押做为噱头，但这款信托起初预计发行规模达人民币10亿元，最后首次募集到的只有50460万元(其中包括福州泰禾以债券参与的3.5亿元)。也就是说，大业信托仅向合格投资者募集到了15460万元。
上述信托业人士分析，泰禾集团的房地产信托中，从对相关信托公司的了解来看，好几款实际上只是做了一个平台，信托公司以自有客户参与的较少，更多的是通过银行渠道来销售给银行大客户、甚至是理财产品。最终信托的募集效果，除了与信托产品的设计有关外，还与信托公司的营销实力、及银信合作关系有关。
目前，从大业信托方面来看，在大业·泰禾I号成立之后，大业信托方面已经对这款信托启动了持续募集程序。
铁公鸡背后，饥饿的母公司
泰禾集团的每一款房地产信托，差不多都有上市公司提供连带责任担保。泰禾集团年报显示，仅截至2012年末，泰禾集团已审批的担保额度合计已达105.08亿元。伴随着四款房地产信托的成立，这一数字已经再度刷新，逼近泰禾集团136.4亿的总资产规模(合并报表)。
可以说，上市公司，正是维系泰禾在房地产业融资扩张的核心工具之一。
但在利用上市公司进行担保的同时，以泰禾方面开发房地产获得的利润，却长期没有回馈给上市公司。
在旗下地产黑马高潮迭起的拿地背后，上市公司泰禾集团的未分配利润目前竟是负的5.99亿元。
尽管泰禾集团2010年、2011年、2012年三年归属于上市公司股东的的净利润(合并报表)分别为3.35亿元、3.66亿元、3.44亿元，但三年时间里，泰禾集团却从未进行过1分钱的分红。
每一年，泰禾集团不分红的解释几乎都一样：“鉴于母公司年末的未分配利润为负数，不进行利润分配，也不实施公积金转增股本。”
泰禾集团年报显示，2011年末，泰禾集团母公司未分配利润为-6.63亿元；2012年末未分配利润为-5.99亿元。
而合并报表后，泰禾集团2011年末未分配利润变为正的3.59亿元；2012年末未分配利润为6.94亿元。
前后两个类似指标出现超过10亿元的盈亏差额，其原因是，母公司泰禾集团因历史遗留问题，长期存在亏损；另一方面而以福州泰禾为核心的子公司、孙公司，2011年合计实现未分配利润10.22亿元、2012年合计实现未分配利润12.93亿元，合并报表后，足以填补母公司的亏损并有盈余。
但是，子公司孙公司拥有如此巨额的未分配利润，却始终不向上市公司进行分红来填补母公司的亏损，仅仅是每年在财务报表上进行一次合并。
于是就出现了母公司始终亏损，无法对股东进行分红。而合并财务报表后，整体的未分配利润却为正的奇特情况。
所以，自2009年资产重组以来，二级市场的投资者始终无法分享到泰禾集团开发房地产获得的利润。
尽管泰禾集团方面在年报中提出了明确的分红条件：“公司根据《公司法》、《公司章程》等规定，足额提取法定公积金、任意公积金以后，在公司盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下，任何三个连续年度内，以现金方式累计分配的利润原则上应不少于该三年实现的年均可分配利润的百分之三十，具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。”
但是，到目前为止，上市公司的未分配利润仍是负的5.99亿元，在填平这个巨洞之前，理论上说，泰禾集团永远不可能对投资者进行分红。
百亿拿地、百亿担保背后，母公司的亏损竟然还没有填补，在这样一个母公司与子公司权利义务被分割的奇特体系下，泰禾集团子公司高杠杆拿地扩张、到底能维持多久？二级市场上的投资者、何时才能获得分红回报？
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