【财经网专稿】记者 王熙
针对住宅市场调控的持续态势，2011年以来商业地产表现得备受开发商关注。无论是投资商还是零售品牌都有积极的举动，从而也使“商业地产”呈现出一些新的特点。
奥特莱斯成为新热点。
据中国最大商业地产服务机构RET睿意德不完全统计，国内已投入运营和在建的奥特莱斯已超过420家，其中有200多家商场以奥特莱斯命名或主打奥特莱斯概念。而在发源地美国，经过100多年的发展，奥特莱斯的数量也不过300多家。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，11年间，中国奥特莱斯的数量出现井喷现象。在这期间，中国城市新兴区域的快速发展，为郊区化特征明显的奥特莱斯带来了利好刺激；众多国际一线品牌大量开店，带来了更多的过季货品，为奥特莱斯提供了足够的货源；中国不断增加的私车保有量以及变得更加便捷的城市交通网络，令远在郊区的奥特莱斯作为消费目的地成为可能。
二、快速时尚品牌向下深耕。
随着ZARA、优衣库、H&M等众多快时尚品牌在中国深耕，国际市场服装年轻化渐成主流。这股风潮随着中国经济的发展，也在城市间纵向延伸。品牌进入一个阶段后，都有扩张规模的需求和持续生根的愿望。目前除西北几个城市外，几个领先的品牌都已进入了绝大部分省会城市及部分三线城市。鉴于中国各二三线城市人口数量的庞大及快销品牌的亲民价格，未来这些品牌还将有十分广阔的市场机会，三线城市也很快会成为其开拓的重心。
张宏伟表示，国际品牌的扩张步伐也带动了国内传统正装企业对快时尚潮流的迎合，比如杉杉集团开始主推S2，雅戈尔大力推广G&Y，以及罗蒙推出TACCALITI品牌。国内品牌若想与国际品牌在同场竞技中获胜，其对于消费市场的深度研究和产品创新是当务之急。新推出迎合潮流的品牌，加之尚有相当数量的国际时尚品牌尚未进入中国，未来这一领域的竞争将会更加激烈。
三、奢侈品聚焦二三线城市。
随着二三线城市商业地产的迅速发展，我们看到更多的奢侈品牌一改从前只在一线城市布局的态度， 2011年以来在中国二线城市表现积极，龙头品牌如GUCCI、LV、Herm鑣等都分别在郑州、广州、沈阳等地开出多家店铺，其中GUCCI在本年规划开店数高达12家，创造了品牌进入中国的开店速度之最。
一线品牌近三年内大举进入三线城市的机会还不大，仅部分一线品牌中名次靠后的品牌将会有进入的意愿，这主要是与城市消费力的厚度有关系。正如ZEGNA一位高层曾讲：“奢侈品消费的主要提升是依托大量中产阶级，而并不是百万富翁的增加。”
四、电商对实体店影响显现。
电商与实体店相比，有一定的竞争优势。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首先，供货中更少的中间环节和更少的库房、场所的租金压力，使电商货品拥有更具竞争力的价格。其次，依靠网络的便捷，网络购物在比价、挑货上都更加省时、省力。第三，电商在品牌和货品品类上的丰富性与实体店相比并不逊色。
2011年以来电商的强大已经引发了部分实体业态的变化，如日月光数码城转型购物中心、光合作用书店关闭等。张宏伟表示，因为电商作为提供货品的虚拟场所，消费者无法亲自触碰到实物，产生一定的不可控性，而现代消费者所追求的体验式消费感受从电商渠道也无法获得。所以目前重点受冲击的是偏标准化的商品，个性化较强的服装服饰基本未受影响，且对整体商业市场的影响仍十分微小。购物中心目前绝大部分业态是非标准化的商品及服务，所以整体亦暂未受到波及。
五、 商业地产开发商领跑提速。
在住宅调控日益深入、投资者需求强劲的背景下，商用物业逐渐成为投资商眼中的新主角，行业资金进入迅速增长。在2011年以来不断有新竞争者加入，几乎所有的品牌开发企业都有自己的商业地产拓展和布局计划，这使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、中粮、华润等亦加快速度开店或拿地。其中华润置地更是在原有万象城的基础之上创立了五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。
（证券市场周刊供稿）
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