上半年，手中持有地产信托的高净值投资者，心里难免惴惴不安。本报不完全统计，上半年共有8款地产信托发生各种影响兑付的风险，有的最后被迫通过拍卖抵押物回笼资金。
虽然风险发生后，信托公司依旧兑付了投资者的本金和预
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上海一位信托公司总经理建议，投资者对地产信托产品的风险进行事前识别是最重要的，通过风控前移的方式，排除“带病”产品。
纱巾背后的狰狞面孔
绝大部分信托产品，发行时都会向投资者许下美好的“承诺”。2012年4月，东莞信托成立了恒信-嘉粤2号集合资金信托产品，规模4840万元，期限18个月。资金用于向广东嘉骏投资置业公司发放房地产开发贷款，用于湛江“嘉骏广场”项目开发建设。
风控措施看上去很完备。首先是评估价值1.53亿元，建筑面积5192.42平方米的在建工程做抵押担保；其次是面积为16202.91平方米的土地使用权做抵押担保，评估价为4374.79万元；最后还有实际控制人朱兴明、嘉粤集团为该笔贷款提供连带责任保证担保。
但事后投资者大跌眼镜。产品成立7个月后，即2012年11月底，嘉粤集团及其关联企业等34家公司共同向湛江市中级人民法院申请破产重整。
经汇总统计，2013年5月15日止，嘉粤集团确认债权金额61.19亿元。嘉粤集团资产总额约57.89亿元，负债却高达70.35亿！
这并非个案。5月底，随着2号标的物以2.5亿元拍卖成交，中信信托舒斯贝尔信托项目，通过分拆成三个标的物拍卖处置后，最终回笼6.5亿元资金。
购买这款信托产品优先级受益权部分的共有96位投资者，其中机构1家，自然人95人。虽然在最终到期日2013年2月24日，中信信托通过其他办法向自然人投资者兑付完成，但在三次拍卖过程中，投资者的心理历程恐怕也是一波三折。
本报调查发现，当遮羞布被扯下后，“梦幻”的产品露出了并不美丽的“脸蛋”。
首先项目评估价值被高估，这在地产信托产品中屡见不鲜，值得投资者警惕。舒斯贝尔产品所投项目的土地使用权抵押给中信信托，评估价高达12.75亿元。最后拍卖收回6.5亿元，折价近一半。
其次收益来源方面，信托公司表示两个项目分别位于核心商业区与滨海旅游区联接地带及别墅集中区。地段看起来很不错，且所投向的两个项目未来产生的现金流将作为收益来源。然而后来的报道提及，最终该项目施工进度缓慢，项目销售情况也并不理想，现金流基本落空。
上述信托公司总经理给投资者总结，地产信托产品的要素包括挑选交易对手、地域、产品设计、风控等，信托公司在设计产品时，往往会突出其中部分优点，比如开发商的实力弱小，但是项目地段不错。投资者需要确定的是首先产品推介材料描述是否准确；其次在相对高收益前提下，风险是否得到管控。
“虾米”开发商地雷
本报深入研究上半年8款发生风险的地产信托案例后发现，两个共同特征值得高度警惕。
首先是融资方过度负债，尤其涉及大量民间高利贷的产品最危险。譬如广东嘉粤集团由于房地产业务扩张过快，企业资金、人才不足，项目投资失误，加上大举向民间高息融资，最后不堪重负。2012年11月起，嘉粤集团资金链断裂，众多债权人上门追债，民间借贷规模高达29亿元。
上海一位地产基金人士表示，地产金融领域最大的风险，在于融资方财务安排紊乱，最后大量债务到期，开发商被迫四处寻找资金过桥、转贷。
新华信托发行的上海录润置业股权投资集合资金信托产品的情况也类似。该项目实质控制人邹蕴玉及其控制的高远置业，因民间借贷纠纷陷入债务危机，拖累了项目开发进度。截至今年6月，该项目仍是空地，项目建设基本停滞。
其次是开发商实力弱小，因项目运作不佳等原因，导致开工进度、销售缓慢，资金回笼出问题。开发商*ST珠江2012年3月从重庆国际信托获得一笔2.1亿元的信托贷款，1年后无法按时归还本利，希望信托公司将借款展期遭拒。
最终其实际控制人北京新兴房地产开发总公司出手相救，才缓解了债务危机。上半年，*ST珠江因房地产销售收入大减、财务费用增加等原因，预计净亏损约6000万至7000万元。
安信信托的昆山纯高项目也类似。该项目2009年9月发起成立，但从2009年11月23日起，融资方就持续逾期支付合同约定的还款准备金。昆山纯高投资的实际控制人是戴海峰，纯高地产在业界并不知名。
上海一位地产基金人士建议，对于信托产品的融资方，最稳妥的交易对手应选央企、大型国企控股或全国排名前百位的开发商。
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