钟伟: 最好的购房时代已远去(图)

钟伟

　　本报记者 荆宝洁 三亚报道

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟预测说，2015年有可能出台房产税，这是未来楼市最大的变量，一旦出台，房地产市场将发生剧烈的震荡。

　　不过，华远地产董事长任志强可不这么认为 。演讲结束后，在休息室里，任志强对钟伟说，他不相信房产税会出台，并且认为钟伟太悲观。

　　然而，无论是否出台房产税，不管你是首次购房者、改善型购房者，还是投资客，最好的购房时代已远去。“最近，许多富人都把资产转移到海外了。”私下里，钟伟对本报记者说。这几乎是众所周知的事实。

　　击穿楼市泡沫的房产税

　　“房产税从空转进入实转的时间并不遥远，也许就在2年左右。”钟伟说。

　　钟伟指出，开征房产税需要具备全国统一的房屋产权登记数据库。该数据库的形成有一些基本条件：这其中包括个人身份信息；二是家庭成员即家庭成员的组成和变动信息；三是在中国境内持有的房产套数和类型；四是个人及家庭成员的个人征信、纳税等相应信息。

　　全国房产统一登记制度需要公安、民政、央行、税务和地方住建部门现有数据库的集中和统一，逐渐从“物理集中”迈向数据仓库。如果一切顺利，该数据仓库可能在2014年年中初步形成，在2015年上半年具备选择一些省市进行开征试点的条件。

　　政府之所以要开征房产税，是因为税源不足。我国经济目前并没有摆脱2010年以来形成的持续放缓的格局。如果从流转税的增速来倒推中国GDP增速，那么在2012年GDP增速可能是6.8%，2013年一季度则可能低至6.5%。从目前到2020年，中国GDP要维持7.5%的增速难度极大。在这样的背景下，政府税源日益枯竭。

　　地方财政的困难尤其巨大。1994年分税制后，地方财力日益萎缩，地方靠拖累银行和逃费银行债务，勉强维持到了2000年；此后靠土地财政，维持到了2008年；然后靠地方投融资平台，维持到当下。随着“营业税改增值税”税改的推广，地方政府已不再具备任何主体税种。通过向企业增加税负已很困难，民企不堪重负，国企分红艰难。因此，开拓税源很自然地集中到了居民身上，而中国居民拥有的最大宗财富可能就是房产。

　　钟伟认为，一旦开征房产税，将造成巨大的冲击。从中长期看，即便没有紧锣密鼓的调控，中国房地产市场也已进入平台期，此时出台房产税政策，雪上加霜的效果更显著。

　　房产税是标志性的财富再分配政策。国家统计局的统计显示，房产占中国居民家庭财产的70%，对这一部分征税影响极其深远。“哪怕是0.5%的税率，以房屋产权70年计，也意味着本来属于你的财富，瞬间有35%不再是你的了。中国居民的生活将更依赖于薪酬，而不是财产性收入。”钟伟说。开征房产税，将使中国的房地产市场进入高危期。但如果不开征，钟伟认为房地产市场还会保持平稳的增长态势。

　　悲剧的购房者？

　　在钟伟看来，房地产税是“触及灵魂”的调控，但他并不是房产税开征的支持者，他明确表达过反对。现实是，购房者的负担有可能不断加重。

　　他认为政策的游戏规则已越发不利于购房者。一直以来，房地产市场的游戏规则由政府制定，未来5至8年，中国税收结构的调整，将使企业税负有所减轻，但居民税负明显增加，这是从投资驱动型增长向消费驱动型增长转型所决定的。

　　在涉及政府、企业和居民这个游戏规则的大三角中，政府的索取不断增长，开发商和购房者的付出不断增加，次贷危机前，房地产调控政策主要针对开发商，而此后，房地产调控政策主要面对购房者，无论是投资需求还是自用需求均受较大抑制。

　　钟伟认为，投资型需求，会加速淡出楼市。最先离场的是高杠杆的投机者，例如温州炒房团。投资型需求的购房杠杆不断下降甚至消失，售房成本不断上升并将持续上升。利率、汇率市场化的因素，将加速使得楼市的投资性需求淡化。

　　这意味着手持现金，又缺乏投资渠道的普通中国购房者，缺少了依靠买房来实现财富保值的渠道。但富裕群体可供投资选择的品种不断增长，例如境外投资和信投资。

　　对于首次置业者来说，奶油大致已被撇净。十年来，中国的中高收入群体基本上已购置商品房。尚未购置商品房的群体有两类。一类是新组建家庭；二是中低收入群体。他们面对的是更高的购房成本，更少的增值红利。钟伟认为，中低收入群体虽然庞大，但不构成商品房的现实需求，其更需要住房保障制度的支持。

　　对于一二线城市的改善型需求来说，他们面对的窘境是，新房开发和销售与改善型需求难以匹配。改善型需求通常集中释放在城市核心区域，因工作，教育，医疗等原因而产生，但城市核心区的新房供应日渐稀少。例如，北京四环内一旦有新的土地供应，便是以“地王”的姿态出现，而北京新供应的土地90%在五环以外。改善性需求不得不转向郊区。但钟伟告诉本报记者，郊区大户型住宅的购买风险远高于核心区域。市场一旦有波动，首要受到影响的便是郊区的住宅。“改善型需求很可能通过筛选二手房而满足，而不是新房。”钟伟说。

　　钟伟的一些朋友们，正在放弃郊区的高档住宅，为了子女就近入学，回到市区内居住，代价是放弃居住品质，住进更小的房子里。

　　这是无奈的选择，亦是当下最真实的写照。