2013财经网地产趋势年度论坛：地产融资多样化与风险管控
时间：
2013年7月29日
地点：
北京万达索菲特
主持人：
丁祖昱（克而瑞信息技术有限公司董事长）
嘉 宾：
李万明 盛世神州房地产投资基金管理有限公司首席执行官
吴琦敏 易居资本总经理 合伙人
章 华 鼎信长城基金董事长
张家鹏 RET睿意德执行董事、原DTZ戴德梁行中国区执行董事
聂燕军 北京华信房地产评估有限公司副总裁 中国土地估价师协会副秘书长
实录：
（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）
丁祖昱：
这场对话马上开始，房地产金融是目前的热点问题，有的人讲未来的房地产叫金融房地产，或者说放贷金融。今天我们请了很多嘉宾一起探讨相关问题。
我们先看一道题目，把这个题目作为今天话题的开始，我们先共同做一下。题目是说：”钱荒”事件显示了央行监管银行表外业务的决心，房地产行业信托、基金等融资渠道恐被波及，像很多人都已经讲到这一点，而且在场很多都是基金信托相关联行业的企业家。那么市场对此产生了不少的担忧，由于内地贷款、发债等主要融资渠道受限，房企直接对接资本市场的“金融脱媒”渐成趋势，您认为”钱荒”事件是否会影响“金融脱媒”的进程？A是是，B是否。你也可以认为”钱荒”不是一个事件，这是一个插曲，可以选择C或者说不选，这也是没有问题的，假设说不选的人都选择C。
选A的是14.4%，认为”钱荒”事件会影响“金融脱媒”的进程，但是更多的人44.4%的人选择了B，不会影响“金融脱媒”进程。大家中的很多人都认为金融，特别是房地产金融最终会直接对接资本市场，不会选择中间的一个环节。我想就这件事情请台上我们业内的企业家、专家和我们大家一起沟通一下对这个”钱荒”事件的看法，特别是”钱荒”之后，对房地产融资的看法。
李万明：
监管部门实际上一直以来对银行的表外业务确实非常担忧，本来想控制，本来就是想金融机构在银监会的控制下可以听话，可以按照中央的精神来，结果你通过表外业务让开了，那么这样的话是不利于经济发展的，所以这次做一个这样的尝试就是我不会解决应急的问题，让你们自己去处理。
刚才说了因为是在这种经济有一点下滑的情况下，所以用这种方式可能是带来了一些副作用，但还是有这个决心，还是会继续往前走的。这恰恰推动了基金，像我们房地产基金的健康发展。因为在国外很早以前就是这种模式，所谓的开发商做开发的事，投资商做投资的事，做这种投机业务，不要通过银行去做。我们也看到了这种方式给我们带来的好处，以前我们房地产基金常常是靠我们的高收益吸引投资人的，那么最近我们有三单业务，最低的收益率只有14点几，高的就是有16左右这样的水平。我们盛世神州基金有三年半了，有三个项目如期退出获得了收益，我认为跟最近有关系，银行发行的理财类的东西越来越少了，而且不鼓励它这么做。那么我们这种有经验的，有业绩的房地产基金，我想会成为未来的一个主选的方向。
丁祖昱：
您是认为房企会直接对接钱。
李万明：
这是必然的，这种趋势会显现出来。
丁祖昱：
现在像开发企业的资金来源第一项还是来自于自己的预售款，银行贷款下降到20%甚至是20%以下了，但是其它的部分，比如外来的资金比例目前不是特别的高。您预测一下3年之后，比如说基金这个渠道占房地产资金来源的比重会达到多少？
李万明：
这一年已经做过一些统计，基本上总体发展规模还是很低的，但是每年都在翻番地往上涨，去年已经达到了两千亿，但是在总房地产投资中所占的比例还是很低的，目前只占到3%左右。但是按照这个比例，如果每年都这么翻番，我想再一个5年的话，可能会达到百分之十几，我想是这样的。
吴绮敏：
我说一下我的感觉。6月份的时候其实我本身的基金运作没有很大的变化。7月份的时候有的产品还是依然顺利的，很多的项目资金的对接口和原来是一样的，这是目前的一个状况。
那么银行”钱荒”，有人说狼来了，那我们看看情况是怎样的。我们整个基金这块，我想其实银行不管是信托还是基金的作用，她认为，在短期内，银行在无论信托还是基金方面的作用还是非常重要的，只不过是以何种形式展现出来的问题。因为银行用了很多的创新形式，有走资管，有走信托，现在有银政信，用各种创新的模式做出了很多新业务，在目前的这种情况下，银行的作用可能会是非常重要的，但是不会对我们的理财产生很大的影响。从去年到今年一定是没有”钱荒”，因为我看到了信心指数很好。我在去年做了地产基金，很遗憾地，从今年上半年到现在为止，我没有成功地去给到这些优秀的地产商钱，为什么？因为他们没有”钱荒”，资金的融资成本比去年大概下降了20-30%，所以说从源头来说，在优秀的地产商这里是不存在”钱荒”的，这是我现在的一些感受。
丁祖昱：
这个问题和前面李总讲的有一点矛盾，两家都是在做基金的，那么一家说今年成功又发了三个基金，收益率不是很高，但是也发出去了。第二家的吴总讲今年开发商企业这块的基金很难发，因为开发商企业没有”钱荒”，因为现在现金都是比较充沛的。我的理解，当然这可能也不一定，过会儿我们还可以交流，可能现在对钱的成本看的更加重要了。如果说可以拿到更低成本的资金，我不知道大家会不会首选基金的相关渠道。特别是最近一年我了解到，开发企业特别是好的开发企业选择信托的好像越来越少了，选择基金的还是有不少，选择发债的，债的利息也下降了，不少的十强二十强企业在香港发债的利息已经降到了10%以内，是不是因为资金成本的问题影响了目前对基金也好，对信托也好这块的对接，有没有这个方面的情况。
吴绮敏：
我刚才说的是优秀的地产商，那么至少在50强以内的地产商，那么它的成本非常低，很多都在两位数以内，甚至有的不会达到，所以一定会对接银行，这跟银行的资本有关系的。这是今年一个很大的转换，之前的融资成本比较高。如果说眼光放在后期的地产商，那么不会说很差的也是区域龙头，这些地产商的项目也有，整个融资成本可以用基金来做，这个也是可以的，这是两种不同的企业。
章华：
我听了大家的意见，我觉得中国其实不缺钱，刚才嘉宾谈到了国内整个的资金存量超过了一百万亿，比美国高了40%左右。这是我的第一个观点。
第二个观点，过去的一年，也就是从去年的下半年一直到今年的上半年，是近几年房地产开发商最好过的一年，因为市场大幅度的翻盘，我觉得是创历史以来的销售量最佳、开工量最佳，是历史上最好的一个时段，当然这里面是有冷有暖的。不光50强，其实100强也普遍没有”钱荒”的感觉。
我们房地产基金运作其实不同于银行，也不同于直接做融资的那样一些资金。国内这两年来整个的资金市场和资本市场发生了非常大的变化，之前可能大家是围绕着证监会和银行做工作，证监会主要围绕着股市做工作。其实最新的一行三会都有非常大调整：像人民银行短票和中期票据，在保障房方面是可以做一些工作的；保监会向保险资金近两年可以投一些持有性的物业和商业地产；银监会系统不用说了，这是一个最大的资金池。信托的话，蔡主席说9.8万亿创造了历史的最高，像证监会管理的有两块，一块就是公募基金，公募基金可以做一些资本的计划，同时证监会管理证券公司，这个路径越来越广泛了。所以现在被称为一个大资管的时代，就是看你的资产管理能力。
现在为止信托其实做投资的东西做得非常非常少，基本上是做融资类的，是在和银行在抢业务做。为什么这么说呢，现在信托公司做的事情和银行贷款的事情是一样，本质上没有什么不同，只不过就是信托抢的意识更强，银行的流程长一些，这样的话信托抢银行的饭碗。现在一些不动产、保险也好，这个很难做投资，基本上是融资，这些路径多了但是都是在做银行，然后的话这个附加银行的事情，我觉得这是做第二银行或者说影子银行的事情。我们现在私募基金是做投资类的事情，我们会有投贷结合的事情，投资加融资，但是我们基金的本质是私募股权投资，是站在股东的角度考虑问题，是站在一个公司所有者的角度来展开合作，我想这是基金和目前大量的，就是说可以和银行竞争的各类机构做不同的东西，我们资产管理能力。
我过去带一个管理团队，我们有30几个人，过去4年我们做了110亿的地产公司，我们超过了2/3我们都是以普通股东进入，我们做的是银行做不了的事情，我们在不同的层面和不同的平台做这件事。刚才丁说未来预测整个的发展，房地产资金的发展，其实中国最近这几年整个金融的结构性变化非常厉害，然后再不知不觉间发生了翻天覆地的变化，私募基金今年会有五千亿，未来的话我们感觉是面临非常好的发展机遇，风险也不小，我们还是慎重做投资，这样往前发展。
李万明：
刚才说到了我们做照样有项目做，并不是”钱荒”，这是两个概念，市场好，开发商愿意去拿地找新的项目开发，那么开发商自有的钱可以拿三个，跟我们合作可以拿6、7个这是主要的，大家都看好这个市场，既然看好了市场，那么我们就可以共同合作，这样的话我们会慢慢的成为真正的老百姓的钱，通过我们专业基金直接参与到基金建设中去，而不是像在银行互相传来传去的，取一个中介费不是一个这样的概念。
丁祖昱：
一会儿再说具体发债的客户，我们要说实质性的东西。
张家鹏：
我从市场的角度谈一下自己的感触，一直以来商业地产是特别需要钱的，但是各位手里的钱没有办法满足我们地产商需要的周期，虽然需要钱但是不敢拿，所以我说商业地产跟政策相比，这是一个滞后效应的行业。比如说我们看到了”钱荒”，实际上我们没有太感觉到，因为机构的钱大家用的很少，要不是自有资金，要不我们说看到了有国外的钱可以进来，有办法进来。我们看到说上海的一家公司在新加坡拿到了钱。
另外一个方面也会受到这部分的影响，说我们大量的商业地产商从住宅转过来的，如果说它整个的地产板块业务受到了影响的话，后续的投资一定也会受到牵连。近一年下来整个商业地产的量，我觉得这是有所减缓的。
丁祖昱：
同意您的观点商业地产的钱和住宅地产的钱不一样，商业地产同样一个公司不同的项目去拿钱，这个难度完全不一样，但是事实上在海外这是适合商业地产的钱不少，但是在国内确确实实不多。前两年在一家著名的国企也做商业地产和住宅地产，就是在想探讨能不能用两种不同的长期融资方式，来支持商业地产的持有，否则的话商业地产会变成和住宅地产一样的。
张家鹏：
难度就是说商业地产本身不适合短期销售，这个道理大家很明白，长期持有这个钱的回报是要命的。
丁祖昱：
可以讲一下什么钱适合商业地产，行业当中，国内有没有。
张家鹏：
国内是看不到的，如果说两点是有可能的，第一点就是大家喊狼来了，还有就是保险的钱。我们看到平安，平安有投资的，但是前两天跟平安的人说，他们投资整个商用地产付出的精力和自己的回报来讲这是一个非常大的不成正比。这里面说到这点还有另外的因素会影响选择的考虑，有没有效率最高的客户这是一个考虑。第二，所有的基金在投资商业地产有一个另外重要的方面，商业物业开业了以后，我们未来的日子长着呢，那么过日子的能力实际上就是运营的能力。中国很难找到说商业物业有很好的运营商让你可以托福的，这点也是阻止他们进入这个行业的重要一方面。
丁祖昱：
听完了张总讲的中国的房地产很不成熟，大家有没有这个同样的理解，这个住宅好像已经像大学生了，但是商业地产无论是运营角度还是融资角度这个刚刚起步，接下去请聂总，您对”钱荒”问题和房地产的融资问题您怎么看。
聂燕军：
我们是房地产评估顾问类的公司，就是给金融机构或者说实体产业提供这种融资过程的服务。从我们实践里面感觉房地产不存在”钱荒”的问题，我们平时面临大量的客户都说手里有钱让我们帮助找项目，很少说有项目让我们找钱的，在座的谁有项目没有钱的我们可以提供各种类的。
刚才张总讲了从保险，证券各方面，我们现在各种渠道在房地产方面有松动。
中国未来十年内说房地产缺钱这是不存在的，哪一个行业的利润高，这个钱往什么地方留。那么现阶段房地产支柱行业的地位，这个短时间没有动摇，或者说怎么样替代这个行业。那么在中国未来的经济发展过程中也好，房地产特别是我们十八大提出来的城镇化工业化等等，那么未来房地产行业的发展还是一个大好的发展。相对来讲实体经济相比，还是属于比较高的利润行业，那么老百姓有钱都会看到这点，都会往这个方面来转移。
丁祖昱：
我们5位嘉宾对第一个问题核心问题都讲了，大家的角度和立场不一样，但是核心观点是一样的，房地产业每年”钱荒”，今年银行的同志在听到这个问题，不知道他该哭还是笑。之前如果说实体经济的人在肯定哭了，因为实体经济长期情况，银行界有的时候有钱，有的时候没有钱，但是房地产是一致的说没有”钱荒”问题。那么如果是这样的话，真是说明了房地产是处于最近几年最好的一个时期，如果说房地产不缺钱的话，在房价上身和地王出现的情况下，房地产还不缺钱的话，确实房地产非常好了，大家对整体的这个”钱荒”问题保持一致的看法。
这里面还有一个热点的问题，大家都在说的融资开放问题。讲的就是国内这块的房地产融资开放的问题，可能对部分的房企，不管是上市还是增发，可能排了很多年的队了，有的企业排到了后面不想再排了，要不不排，要不到香港上市。但是今天又说要开放了，我不知道大家对这个问题怎么看，这是一个。
另外还有一个很重要的就是说，大家是不是觉得融资开放的问题，行政化的意识太强烈了，就是说对房地产这块的融资限制这么多，未来中国对去行政化的一种考虑，或者说趋势，大家是如何看的，咱们今天围绕融资方面的问题来看，其它的方面咱们以前讨论过咱们不讨论了。
李万明：
我觉得对房地产企业的融资渠道肯定是放开了，因为上市肯定还是一个放开，这是第一点。
第二点，我估计明年之内基金不会退出，这个问题有很多的场合都进行过讨论，也跟央行的有关同志了解过了这个问题，目前都是为了把这个产业推向社会，让他们看哪一个利润比较高，那么这是一个趋势。我想作为我们房地产行业，如果自己选择项目的时候不要盲目，不要动不动拿地王利润还是有的，操作好利润高，操作不好利润也会有，这是我的观点。
丁祖昱：
监管部门认为有风险的，08年想推金融风暴来了，很多的行为都滞后了。
李万明：
我想明年之内应该会尝试做一些，这是一个上市的不是别的。那么另外一个方面的话我想我发表一个不成熟的看法，国际金融改革让社会直接参与房地产，但是未来银行的开发贷方面，至少不会增速，甚至有可能会下降。这样的话就是达到了一个目的，就是说整个房地产行业的兴衰跟我们银行的安全性有关，你自己爱投不投，可以多挣钱就多挣，我银行开发贷适当的控制。当然了控制开发贷的同时，销售的安全法也会更好的保障，这是发达国家走过的路，我们中国会按照这个方向去走。
丁祖昱：
房地产金融比较严格，你认为后来会更加严格吗？
吴绮敏：
刚才说了上市公司，以我听到的消息是这样的。就是上市公司的所谓再融资的放开是对上市公司，有地产业务的非地产业务进行放开。因为其实有很多公司原先是有一部分的地产业务，有一部分非地产业务，但是主要公司都是全部再融资。那么今年有可能会放开，放开的融资不是房地产是对这样有地产业务的公司，非地产，这是我听到的一种说法。
那么我想不管行政是怎么样的，整体的这个趋势我是认为走向市场化，但是短期行政的干预一定会在，主要在银行、信托，这些渠道的监管一定是不同，所以使我们有了这样一个舞台，可以做更多的事情。
为什么我认为在逐步放开呢，那么实际上就是从去年年底开始的，大资管时代，其实资管时代的到来，就是政府用市场化手段的方式，因为它开放了资管平台以后，实际上让大家去买产品的时候，不再是永远的你认为买了银行的理财还是信托的，好像一定会给你保收益保本的，资管平台的放开，就是让你意识到很多的东西是有风险的，所以说它是逐步的一个过程，这是我的判断。
丁祖昱：
我再追一个问题，之前很多的人都说房地产信托会出现兑付的问题，今天我们没有看到房地产在兑付过程出现任何问题，大多数通过银行这个渠道发行，当然了不是银行作为投行的方式来发行。那么如果事实上已经出现了这个通过银行来发行是安全的，大家有这样一种共识，为什么刚才讲信托也好，什么也好。
吴绮敏：
有一些坏账出现的时候，信托和银行是有问题的。那么这样的情况实际上从监管的角度来说是不希望它出现的，所以说才会开放这样的资管平台。其实大家知道，资管的审批是比较简单的，没有信托这么复杂，如果说我们私募基金托管的渠道来做费用比较低，想象中的信托没有这么大，但是已经有了。有的已经买了，这给了债务人一些压力，就是说你必须买它来做，不是银行和信托都是可以来承担的，这样的案例已经在逐步有了，这样会突出大资管的一个时代，让投资人要有风险意识，去承担更多的风险，走向市场。
丁祖昱：
章华提出了大资管的概念，相信大资管就是房地产金融去行政化的重要发展方向，但是银行界包括了政府好像还是一直对房地产金融很有忧虑，不少的经济学家，包括了一些一天到晚对外不断发表演讲的这些经济学家也认为，中国未来有一个巨大的泡沫，可能会出现在房地产的方面，这个巨大泡沫破灭的时候，受到影响最大的就是银行和金融。为什么政府会房地产金融监管加强的主要原因，您怎么看待这个问题。
章华：
接着前面嘉宾说的问题我说一下自己的看法，有一个看法关于资本市场是否会放开的。其实我们现在回头看看当时为什么会关掉，我们事后看的话，当时就是领导人在赌气，没有按照市场经济的规律做事情，这是我想说的第一点。
第二点，近期贷款利率是放开了，但是针对银行的个人按揭贷款没有放开，为什么没有放开？因为在银行里面最优质的资产就是住房个人按揭，然后如果说放开的话利率不是向上而是向下，不是7点几了，而是4点几和5点几了。整个市场化的进程已经在往前走了，再往前走的话，这个方面的路径还会再放开，放开了以后将会对整个市场起到一个新的促进作用。因为现在的按揭贷款负担和你买了房子以后租出去的价格不成比例，如果说你的房子买完了以后，你的按揭和你的租赁收入的话是相对称，很多人都有能力来买房子。
还有一点就是刚才谈到了一点，我们现在是住宅为主，没有到持有性物业，没有到收租金可以维持回报的阶段，这个阶段性没有到。监管的话其实国家一行三会对房地产这个行业，过去几年已经是监管非常严厉，金融的角度我觉得整个的措施和力度无以复加。首付款到了30%甚至50%的比例，国外超过一半的国家首付比例在20%以下，到了20都是很高的比例了。
从房地产企业开发贷款来说，我们的IPO再融资提了几年，银行的角度来说四证有了可以贷款，在座的各位自己也体会了，整个的房地产开发企业其实真正的到四证齐的时候，资金需求量很少了，已经少了可怜了，包括了融资必须二三四同时具备，这样的话叫银行和信托然后的话对整个的房地产行业的支持，其实的话是大打折扣，折扣很低了，只有少数的银行和信托，然后实际违规对房地产行业做一些支持，他们是背负着一个政策性的风险。
因为银行的这个钱的话，包括了信托贷款的钱是纳入监管，是要专款专用的，大量的企业，四证齐可以销售，短的半个月，长的三个月，这样的一个时间他们是不需要银行贷款的，也是不需要这个贷款的，拿了这个钱干什么，就是转做他用，内部的话其实可以了。
这个时候所有的这种设定的监管政策和措施，可能是失灵的，最后监管的很严，因为过分没有按照市场化的基本规则做事情，所以的话风险反而更大了。私募基金抓住一个项目，严格做监管，可以控制风险，最终出问题和风险还是没有按照市场的规律去做，包括了四大资产管理公司怎么成立的，未来整个的泡沫越来越大了，整个的世界经济形势发生变化的时候，作为投资人我觉得这是有风险的，这个风险可能不小，所以说我们自己做投资的时候，都是很谨慎的，我们始终是拿着一个战战兢兢的一个心态然后做投资，我们优选一些好的城市，优选一些好的公司，优选一些好的项目，这才敢大胆的做下去，不是这样的话我们泛泛的看，我们自己觉得现在信托和银行做的很多项目我们其实不敢做，从这个意义上来讲他们虽然说严格的监管，但是没有按照市场规律做事情，他们担负的风险比我们大很多，这是一点浅见，谢谢大家。
丁祖昱：
章华董事一针见血，我也纳闷，为什么监管这么严格，结果效果不怎么好，银行家也见了很多，其实每个人都是很专业，对市场的判断也是很准备的，内部层次也很严谨，为什么还会出现章华总出现的相关情况，这是值得深思的，所以今天财政组织的一个会，可以请专业的记者就对这个房地产银行贷款这块的问题，我们再来探讨一下，这真是一个非常好的主题，为什么一定要四证全需要贷款，这样的话就不需要贷款了，我们可以对这个问题展开一些。
张家鹏：
我站在商业地产的角度，我会觉得说未来在给钱的渠道和方式上一定是差别化对待，这个问题已经出现了矛盾。一个方面说我们要刺激消费，我们要给大量的供应，实际上后面问题解决不了，我们有大量的商业地产都是有问题的，大家说中国的商业地产过量，我们看到有供应不足的，高品质找不到合适的位置做这样的一个安排。
我们看到融资的渠道上，有的商业地产实现了上市和融资。但是还存在另外一个问题就是整个的土地成本，以及钱的成本过高了，造成了整个市场和资本市场表现，整个的收益率是非常有限的，所以说交易不活跃。香港当初上市有几支公司，实际上没有办法持续的，最后退市。我想未来针对不同的类别一定要有差别的对待。
丁祖昱：
评估是非常重要的一个环节，在监管过程当中对资产的一种评估，就是它融资需要专业评估公司的书面意见，因为这块不是我的专业，所以说您听了之后，您是什么样的想法，你们怎么评的确保这个最后的监管上面是可以达到它的监管要求。
聂燕军：
因为在美国房地产行业，本来我对这个行业比较感兴趣，加入了很多行业协会。今天咱们是房地产这个圈子的，另外一个就是属于金融行业圈子的，我个人的一个看法就是说监管这块，涉及到房地产企业上市这块，未来这是不会放开的。同样，对这个房地产开发贷这块会更严，刚才吴总都讲了。因为现在房地产行业不缺钱，所以说要体现这种导向。
具体到我们实际操作的过程中，实际上都是属于具体项目上的个案，那么总体上来讲银行对房地产的项目控制风险。关于房地产的价格和钱相结合，可能不同的人会有不同的看法，就是不同的项目，探讨的结果也是不一样。从资本和运营的角度来看，这个现金流都可以反映它。房地产和董事长更关注的就是市场同类产品，现在就是说对我们给金融机构服务过程中，对房地产价格和价值的风险判断过程中，我们自己综合的一个服务，这不是一个单一的，单一的可能很多人会判断。
那么针对项目本身里面的风险是很多了，就是从现金流各方面都会有很多的风险点在里面，这也是我们的内容之一。
丁祖昱：
聂总说监管不放松，其它的专家意见都认为相对来说监管会放松，我个人建议监管别放松，为什么呢？因为最近几年房地产企业在受到监管的过程中，实际上内松越来越好，大家想房地产企业其实日子很难过，宏观调控，房地产企业不断的发展，不断的成长，出现了很多千亿以上的公司，我们50强的企业都是不缺钱，恶劣的环境把它们塑造出来，环境一好大家一冲动，市场一火爆，然后把我们过去几年来之不易的这种成果，不管是企业内部积蓄，还是房地产市场每一年，不管涨的快还是慢都是在上涨，这种成果一旦监管不严密，可能会迅速的消失掉，我个人的想法来说还是监管的严一点，大家现在也没有什么太大的问题。
我们现在讨论第二个题目，这也是大家议论比较多的一个话题。央行已经放开了贷款利率下限，但是专门讲过了，对个人住房贷款利率浮动暂不做调整。我们张总讲了如果调整的话利率会往下，大家抢这块的业务，所以说不能调，但是改革的趋势已经形成了，那么对房地产企业来讲，是否意味着融资成本会逐步的降低？A是，B否。
选A认为成本降低的占优势，为33.3%，选B的占28.9%，这是今天做到现在，五道题目中第一次答案如此接近，说明大家对央行这一政策对房地产融资成本的影响的看法还是不一致。我们还是请台上的几位嘉宾就这个问题我们来做一下交流，贷款利率下限放开了之后，对房地产企业会产生什么样的影响。还是李总先讲讲。
李万明：
我认为肯定是降低的，有三个方面的原因，第一个方面房地产行业在今后几年的发展过程中，前面选择了一个题目是未来几年怎么样，我当时按了1选了“乐观”，但是我觉得这是一个需要细致分析才能得出的结论，总体上房地产行业还可以健康地发展，但是不是乐观，是不是房价一定会多快地上涨，我觉得不是那么回事。我认为政策调控的结果，会使得房地产不要太早，要稳步地发展，哪怕是平稳，或者说只赶上这个通货膨胀，如果说赶上GDP那么更好。这是第一点：就是说房地产行业的利润不会像往年一样拿了地一定生钱，利润水平很高，不会了。
第二个原因就是监管机构不希望非得通过银行去筹措钱，然后银行在中间光推荐客户拿了两三个点，不会一直这样，会逐渐地减少，当然也不是说现在一下子就做到了，也不是那么容易。也就是说很多的投资人是直接参与投资的，当然了我们专业理财机构也会逐渐地降低我们收益，不像信托公司动不动就是四五个点要砍掉一半，我们会很少的，一个点两个点意思意思，这是长远的，就是说重规模不重单个项目的利润率。三个方面都降低了:开发商的收益降低了，投资人的收益降低了，管理者的收益降低了，这样的话融资成本就会下降了，就是说既有需要钱那方下降的压力，又有我们供应钱这方面下降的可能，这就可以下降，这是我的看法。
吴绮敏：
我刚开始就说了去年和今年已经下降了，那么我当然会认为整个趋势是下降的，因为我想现在这样的融资成本，中国地产之外的其它的行业都是不能接受的，我觉得整个社会还是会趋于平衡。今年年初的时候，我们看境外的地产公司，所有的融资成本基本都是在十以内，而且不需要很多像我们现在的风控措施，什么项目抵押，股权多少，而是在相对比较轻松的环境下，他们就可以拿到比较低的价格。我想万科拿了2点几，去年有很大问题的绿城今年也是5点几，那么我想中外都在中国做房地产，所以这融资成本水平一定逐渐接轨的，所以说市场开发商的融资成本下降一定是一个趋势。更何况我们现在地产商报表拿出来的时候，实际上整个利率的水平和风险控制的水平，都不是大家想象中的非常之高，所以我想整个的趋势可能下来。下来以后我觉得更好，市场会更大，更有我们私募基金，房地产金融的一个通路和市场。
丁祖昱：
下来了之后对你们的压力更大了。
吴绮敏：
其实我们有的时候不是看钱，我刚才说了有很多优秀的企业，我们资金很难嫁接，因为成本真的很低，但是现在同样也有企业问我们，希望融资，它的成本很高，20%以上，你不一定敢做，这还是跟风险，跟对手是息息相关的，不是直接由钱决定的，中国未来更多的投资也是会平衡很多风险的因素来看很多问题的。
丁祖昱：
现在个贷这块不做调整，请章华总预测一下未来会做调整吗，什么时候做调整。
章华：
利率市场化的趋势下，这个定价不是由人民银行、银监会来定的，应该是市场来定的。当市场定的时候，我觉得就是按照市场的规律来做事情，你现在是守着，然后再往上走着走着肯定要变化的。放开了然后按照市场化的路径来走，这是新一届政府的口号。
另外，刚才大家是在讨论这以后利率是升还是降的问题，市场化其实既不是升也不是降，是有升有降，这不是升降的问题了。有的拿不到钱，你是房地产就会有钱吗，这个也不一定。好的项目，好的公司，风险低的城市，市场需求非常强劲的区域，这样的一些项目，这样的一些公司一定会拿到更便宜的钱，反之不具备这样条件的，可能成本就会高了，然后我觉得这是一个两极分化的过程，就像马泰效应，这是我的观点。
丁祖昱：
个贷这块认为未来做调整吗？
章华：
这块放开是一个时间的问题，这个不好猜测时间。现在之所以个贷不放开，是因为国家仍然是用控需求的办法来调节房地产，现在对不对？我觉得这是正确的，一段时间之内需求太强烈了，不去限制一下的话房地产量价齐升会很激烈，不要有那么多的人买房子，现在咱们供应量不够，然后这才是一个大的问题。
丁祖昱：
矛盾一个方面，老百姓说买不起房子，另外一个方面有条件不让你买房子，实际上政府也是一个两难的局面。
章华：
回头再说就是按揭，按揭贷款因为做房地产也是15年了，之前看国际上各个发达国家，我当时感觉美国是零首付，欧洲国家是5%-10%的首付，中国那个时候是20%的首付，现在是50%的首付，这是压需求的变化，只不过压得很高明。像刚才大家评论谁高和谁低的时候，有一半的人不觉得这是国家在采取这个措施和办法，我觉得这是国家政策制定者的高明之处。
张家鹏：
我不觉得利率一定要下调，银行就是卖钱的商店，你拿到了钱以后，你这个仍然可以赚钱，因为有一个亢奋的市场，如果说需求理性下来，那么这个一定会下来。
丁祖昱：
您的专业商业地产这块，未来发展有什么好处吗？
张家鹏：
当然了如果说基本的利率可以比到新加坡的利率，就可以直接地做商业地产了。这不是很快的，应该是一个渐进的效应，大量的地产商都是从住宅转过来的，它有足够的自有资金才会考虑去4更多的持有。
丁祖昱：
大家觉得为商业地产感到很悲哀，你讲到这个就不想让大家听到商业地产，关键就是政府不让你讲。
章华：
我补充一点，因为我之前也在反复看商业地产的盈利模式，我是觉得商业地产在国内不如住宅地产，因为你的回报比住宅地产差很多，周期比住宅地产长几倍。我看国际商业地产的情况，我们现在的阶段不是国际上的阶段，国际的点很便宜，可以支持商业地产的低成本运营，所以说只有少量个别的可能现在具备这个条件，大量的还是比较被动的。
聂燕军：
这个题目对开发商的老板有意义，对我们的普通大众没有意义，这个贷款率的下降，实际上现在对国企本身就是下降的，对房地产开发企业相对来讲虽然整体上是受控制，但是相对其它的行业来讲，也是首选这个行业。
从具体的操作上来讲，贷款额度很大，那么其它的行业风险性更高，同样的情况，从银行来讲愿意把钱放在开发行业里面，融资成本低但是它的总量高，这是属于第一个。
回到住宅贷款利率这个项目来，我觉得它可能会和另外两个政策同步进行，一个是个人存款利率上调，如果这个一实施，那么贷款利率也会下降。第二个民营资本允许进入这个行业，那么贷款利率也会下降，这会同步的。
丁祖昱：
前两天我和一个银行界的人士交流，他说如果说今天不是因为房地产的贷款比率比较高的话，有限制的话，他愿意把所有的钱贷给开发企业，开发企业融资额度大。第二个你也可以选择的，不是说是企业就要贷给它的，大企业的资金需要更多，贷给大企业很多的问题就可以解决掉了，主要的就是因为现在比例已经非常高了，银行当中房地产的比例已经很高了。
但是它现在选择的那些贷款对象，国有企业、一些所谓的现代服务业、高科技企业，我觉得更不靠谱，但是现在不靠谱是受到支持的，所以说只能把这个钱给更不靠谱的一些企业。所以我觉得如果说未来贷款利率要进一步的市场化，那么审核更应该市场化，作为商业银行的话应该可以决定自己把钱贷出去，自己监管这个钱的安全性，来做好这个风险的相关控制，特别是目前的一部分民营银行，在这方面的工作它可能会做得更好。
接下来我们进入最后一道题目。之前我们已经有嘉宾谈到了，房地产企业内地融资难，海外融资渠道依然畅通，成本比较低的优势有目共睹。然后如果说内地再融资放开，以及贷款利率的市场化进一步推进，那么海外融资是否仍然是房企的首选？这个题目也是观点不一的，是否会像前面一样相对来说结果会比较胶着呢？大家请选择，1是“是”，2是“否”，选择完了以后按确认，我们一起看一下大家的观点。
投票的比例比较高，接近60%的选择A，接近15%的选择B。应该这样讲，由于内地之前对房地产融资限制非常多，去年开始很多的房企选择了海外融资。特别是今年年初海外融资的比例，不管是直接融资、上市还是发债，1-5月份的数据超过了一百亿美金，当然了这个总数和整个房地产融资的总数相比不是特别的高，但是100亿美金这个数不是很小。但是没有想到今天这么多的人觉得海外融资应该是房企的首选，我不知道我们在座的几位嘉宾是怎么看的，如果说海外融资是首选，我们前三家生意难做了一点，希望你们反对这个观点，李总选择A还是B。
李万明：
社会真实情况选择A，因为老钱比新钱便宜，老老钱比老钱还便宜，国外的老老钱属于上百年前的家族企业拥有的钱，所以说再怎么降跟它的收益预期，收益要求相比还是有很大的差距。房地产企业有分成不同的种类，我们最近接触到了两家超过三年的企业，把它在内地的开发项目设置成外商投资，当然了自己也是海外上市的企业。但是，一是设成了外商投资，而不是中外合资，哪怕5%的内资也行都是中外合资，表明了从海外可以拿到更便宜的钱。第二，地方政府即使是住宅为主的商业只有30%左右的，照样可以给它搞中外合资，商务部照样批，这说明了外资往外流动还是比较严重的，跟房地产的调控政策和未来的发展有一定的关系。
我还是赞成房地产调控的长效机制，房地产不要疯狂地涨，在稳定的政策下可以健康地发展。在这种情况下我们还会有方向，除了上市的企业还有很多的企业，这是我们很多的服务对象。我们尽管有几个大的公司项目案例，但是我们更主要的还是面向全国排名八十位左右的中心企业，他们融资渠道有限。再加上房地产基金可以是前期进去，完全可以存股方式进去，可能有一部分的收益希望早点获得，但是那也是有限的。那么尤其是在融资的时间长短上，我们有优势，我们不怕外资进来，我们觉得有共同发展的空间。大公司用海外的钱做，我们在海外有2个项目，筹措资金往内陆投。
丁祖昱：
内外通吃。
李万明：
希望通过我们的专业管理能力，我们在国外也建立信任，可以把国外的资金引进来。
丁祖昱：
我们今天房地产的趋势是集中度越来越高了，前十强上半年在总的市场成交金额中占到了15%，前20强在20%左右，但是房地产基金这块没有这么高，基金前十强可以占到总公司规模的15%，20强可以占到20%的话，我想很多的事情好办了。而且这也是对的，因为海外有很多大的基金规模特别的大，这可能是我们未来国内基金要发展的方向，请吴总讲讲这个问题。
吴绮敏：
08年我们做了第一支基金是美元基金，10年开始我做的是人民币基金，我想这个选择上首先如果说要把海外融资作为自己公司融资首选，那么首先一定是境外上市公司，如果说没有这样的结构的话，那么它是没有办法去做的。
丁祖昱：
这个可以大结构，现在很多的国内上市公司和非上市公司都在香港或者说红筹或者说买壳。
吴绮敏：
没有搭成是很难从上面的角度拿这个境外的钱，那么如果说一旦搭成了，那么重要的一个目的就是为了获得融资渠道，但是并不是所有的海外钱都可以解决我们有境外结构上市公司的开发项目，它们有一部分来自于境外，不同的钱，不同的作用，项目的层面上有资金，开发贷等等还是境内拿，境外的钱不能解决所有的问题。
我08年做美元基金，为什么10年又来主要做人民币，这是同样的道理：当我们的一些机构出现的时候，境外的钱直接投到项目上会有很多的限制，更重要的原因是，实际上在境外结构投资境外地产，今年还是受到了行政一些监管，有的城市可能会加大力度吸引外资，更多的城市拍卖的过程中限制了外资的进入，所以说一定要来拍，所以说不同的钱有不同的作用。
从另外一个角度来说，在做选择的时候，实际上我们有的企业还是选择了境外的结构，那么我想还有一个原因还是在税收上。因为两种结构最后地产项目退出的时候，税收还是不同的，境外还是低于中国国内的一些直接税收，地产商的税是非常高的，所以说还是有不同的作用。
丁祖昱：
前两位都是搞基金的，所以说要把问题错开一点，我过去一直有一种猜测，特别是最近一两年对海外这块的融资，其实国内给它很多的开绿灯的情况和支持，与两三年前有很大的差异。我一直在想是不是国内的监管机构有意让这些大公司开发企业到海外拿钱，因为到海外拿钱反过来是控制国内的资金，对国内资金的安全性有保障，如果说这个钱输掉了也是国外的钱，有没有这种可能性？
章华：
这个问题是一个假想不好说。11年前开始跟境外基金合作，我最近这四年做基金，我们在伦敦上市了一个基金，累加起来有几亿美金，其实海外的钱非常不好用，然后我选的话可能很难说是选择B，但是A不是我的首选。中国五万六千家房企，做外资公司有多少家，A股房地产上市公司132家，境外有六七十家，他们可以对接上，除了他们之外有五千多家，和他们对接是不现实的。中粮去香港发也是可以的，还有一个百强公司，上午他们的董事长和我在一起说了，我香港发11.5，实际的话在12或者说13，国内的50强房企，目前的发债是12或者说13的时候，还是人民币便宜，这是发债这块的。
如果说做资本投资的话，三年前我和他们合作，他们的指标是25以上，最新调整了不低于18。想想银行贷款便宜，信托便宜，还是境外基金便宜，其实境外的钱不便宜，便宜在了少量的公司，万科、中粮、华润，中国就是那么十几家，有很少数的公司可以享受这个待遇，99%的公司享受不到这个待遇。所以我觉得还是更现实一点，境外的钱不是那么好用的。为什么现在大量的公司还在做呢，是因为国内受管制严格了，不得不去境外做。
前几年在腹地，国内发债的话到7点几，然后的话有12、13，腹地做10%左右，这不光是发出去，还有一个进出的成本，有税的问题也有时间的问题，可能钱在香港要放几个月，这时综合成本还要再增加，所以我觉得对境外的钱我们还是要真正的认识它的本质，这样我们叠加起来可能少走一些弯路。
丁祖昱：
大家知道要认清本质，资本主义没有什么好人，就是要赚你的钱。
张家鹏：
我回到商业地产，商业地产相比住宅跟打麻将，不需要任何碰牌，我现在特别担心融资。大家说去海外融资是很多公司的一个想法，但是刚才说了如果说没有一个架构是没有办法实现的，目前国内的商业地产一定要靠销售的，我们看到说之前走的最早最快的是万达，这是有一个综合的基本模式，然后把销售物业的汇款注入持有的物业。我们知道华润是集团拿地，然后开发，接着收购过来，这是有一个过程，但是发现几年后万达很快，华润很慢，一个是档次很高，一个倒手过程慢。现在华润有另外一个路，就是说自己的商业物业，因为现在拿地都是在城市中心，综合体难以实现，自己的商铺实现部分的销售，销售部分的物业带动一些持有的物业，这是目前中国最好的一个对商业地产的模式，过去海外融资有做到的，但是拿国内的钱拿不动这是一个现实，所以说这是商业地产的问题。
聂燕军：
这个题目适用于的对象是很少一部分人，这个比例可以忽略不计，这个路径不通，这个数量上也是很少的。路径通了，这个时间和成本，机会成本也不见得低。国内的话不一定就是说银行的钱，很多的这种实业的老板，他也会直接投资进来，这个也是比较便宜，因为他有钱，这个量比较大，放在银行肯定不愿意吃利息，积累了这么多的钱，家族企业也是到房地产来，就是直接地成为了一个相当于是一个有限合伙企业，这没有固定的收益。现在这个题目我觉得实实在在的话，还是用国内的可看得见摸得着。
章华：
境外的钱有一个好处，就是说它不像国内那样你要做抵押。国内的，比如说去银行贷款，没有实物抵押带不出来，境外没有抵押，但是它做评级，根据对你企业的评级决定你的利率。为什么过去不做抵押，不是不想做而
是做不了，我们中国的法律环境不支持它做这个，如果说支持做的话我们还是做不了，所以说现在很多的公司利润成本再高一点。
丁祖昱：
听完了嘉宾讲之后，我相信这个选择不会60%的人选择A了，可能B的比例会比较高了，就是像我一开始讲的，这个结果会相对比较胶着。因为时间的关系，我们现在问问台下有没有听众或者说媒体要问我们台上的嘉宾。
本场讨论，大家对房地产金融讨论得非常深入，而且对当前最热点的几个话题，无论是贷款利率的问题，再融资的问题，”钱荒”的问题，都做了深入的交流。我想结论很清楚，第一中国房地产现在不缺钱，第二，未来市场大家可能更看好，对融资的渠道拓宽都看好，另外在座几位做私募基金的，对行业本身也非常看好。所以我想基于这样的一种对未来市场的看好，以及大家共同的信心，我们共同希望能够让中国房地产业发展，我们在座的每一位去共同努力做这些事情，谢谢大家。
主持人：
谢谢丁总。谢谢各位嘉宾刚才精彩的见解，让我们对地产融资有了更进一步的认识。接下来，有请国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁发表观点，有请李主任。
李铁：
非常祝贺“2013财经网地产趋势年度论坛”暨“财经网&克而瑞地产经理人信心指数发布会”成功举办。
我们其实也没有研究房地产，但是研究城镇化也不能脱离房地产，我想把我对房地产的想法做一个简要的说明。
首先，我们研究了克强总理的观点，城镇化是一个重要的看点。它会拉动内需，到底怎么拉动，很简单就是几亿农民工进城，怎么拉动内需，那么就涉及到了进城以后第一件事就是房子的问题，然后再就是买家电装修，然后购买一些制成品，后者就是义务教育和社会保障等等。如果说启动内需最快的，不见得是社会保障或者说教育，而是房子，所以说研究克强经济学，从城镇化的发展战略来讲，拉动内需最大的一个看点可能还是跟房屋有关。
第二，从城乡住房结构来看，也是一个比较大的问题。我们前一段时间研究了城镇化住房结构问题，城市人均住房面积大概30多平方米，农村稍微高一点。根据我们的进一步调查，户籍居民可能人均住房按照我们现有的资料来判断，可能达到一个比较高的标准，当然这个数字还是在变化的。我们现在城镇化率52.6%，有2.6亿的农民工在城里就业，但是他们没有享受到城镇人均住房面积，就是说他的房屋在农村。解决户籍问题，就会产生一个更大的问题，农村的房子留在那儿，到城市里面来买房子，所以会产生一个巨大的变动，那么这一定会产生新的需求，这是需要注意的一个问题。
我特别关注到前一段时间研究中国的房地产泡沫，我悲哀地看到很多经济学家在盲目地搬西方经济学的理论，认为美国泡沫了，日本泡沫了，中国也该泡沫了。分析泡沫的成因的时候应该首先要看经济增长，第二个要看人均收入水平的增长，第三是城镇化率的提高速度。那么，从这三个数字上看，无论是美国还是日本，基本上达到了饱和。而在中国，经济增长速度在增长，人均收入在增长，农村到城市的农民数量在大幅度地增长，这个增长的过程中收入两极分化的现象比较突出。城镇化率达到了52.6%，户籍城镇化率达到了30%多，我们和美国和日本的70%、80%甚至是90%有很大的差距。在这种情况下分析我们对地产的需求，对经济的需求，恐怕我们的泡沫不可能更早出现，所以说很多经济学家对这个问题的判断，我想是严重的失误。
第三个是国内结构分析。一二线的城市，由于它的等级特点，集中了最多的优质资源，上级下达的土地资源，下级上缴的财政都在这里。我们和地方政府打交道特别多，省会城市出现了问题可以动用省的权力，从企业和地方政府平移资金解决这些问题。优质资源集中在一二线城市，这个资源是稀缺的，地区土地资源的稀缺决定了它的价值上涨，这是符合市场规律的。第二，还有收入分配差距，它意味着什么呢，它意味着会有高收入群体支撑着一二线城市和三线城市的住房需求。第三，我们有很大规模的资金沉淀，这些资金沉淀在了哪里大家可以想清楚，它也会支撑我们房地产企业的需求。我们在08年停止了这个研究，我觉得应该继续地跟进，这对我们的房地产投资有非常重要的意义。第四，我们把现金往家里放的时候，我们都知道该干什么，买股票肯定是应该的，放在银行里面就是亏，那么算起来投资房地产，投资土地资源具有稳定的预期。所以说根据这些方面我们来判断，在我们的一线城市和二线城市和部分的三线城市，房价肯定会上涨。
第四，我们讲了地方的发展思路和政策导致泡沫会逐步的形成，那么在一些城市可能不是泡沫，可能是构成了需求，但是在其他城市可能会是泡沫。我们去了很多县城，为招商引资零低价出让，每一届的政府都需要解决这个问题，开发新的地盘，弥补对城市的公共基础设施投资不足和补偿地价，包括对农民进行补偿。这种行为的最终结果是什么呢，就是说每一届的政府三五年的任期干新的政绩，新的政绩给户籍居民好处，之后要继续招商引资解决财政的亏损，同时继续卖地解决两方面的问题，所以说这个饼越来越大。
北京还有足以辐射全国的资源，上海也是没有问题的，我们很多的一二线城市也没有问题，人均收入水平比较高的发达地区问题也不是很突出。但是我们看到很多贫困地区，很多西部地区、中部地区的经济很糟糕的城市，也走在这样一条路上的时候，那么一定会出现错误。三线的省会城市搞那么多的新区，还有一部分地级市，贫困地区的地级市也是按照这个发展模式来做，所以我们看到全国的各个城市的债务危机，他们的问题就在于此。
我们从整个宏观上来看，中国的房地产结构是有喜和忧，喜的就是一线二线城市的部分资源比较占优的时候，它的房价上涨还有很大的空间；忧的是这些盲目照搬的县级市肯定会有问题，这是我对中国房地产结构的分析。对我们来讲怎么办，可能就要通过改革来解决这个问题，改革包括了怎么样来解决户籍管理制度，土地管理制度，以及行政管理制度，也要解决融资体制改革的问题。时间的关系我不多讲了，我只是把我整个的观点向大家说一下，我还有时间进行进一步的讨论，谢谢大家。
主持人：
谢谢李主任。感谢李主任的发言，感谢今天所有的发言嘉宾，在新的形势下房地产业面临更多机遇和挑战，无论政府还是企业要对此做出积极的应对，我们相信只要是政府的政策和制度合理，企业经营规范，我们房地产业依然可以实现可持续发展。接下来，有请中国证券市场研究设计中心总干事王波明致辞。
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