外来大鳄狂取土地 杭州楼市去化压力巨大

　　7月30日，雅居乐地产以13.04亿元竞得该公司在杭州的第一块地，折合楼面价约3077元/平方米，溢价率达82%，成为继越秀地产之后进入杭州的又一家华南房企。2013年上半年，全国性房地产企业在杭州市拿地金额占比超六成。杭州市场格局正被外来房企所改变。

　　据杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳介绍，8月份杭州将推出华家池、杭师大以及雅戈尔所退地块，掀起杭州土地市场新热浪，并有创出总价地王可能。因为其中凯旋单元R21-03地块起拍价就达43亿元，但由于这几块地都有30%-40%的商业用地，会拉低楼面价。“这几块地因总价高，现在能有这样资金实力的开发商大多还是集中在上市的资本大鳄和外来的央企国企。”

　　但与此同时，杭州楼市库存高企，下半年去化压力增大。据中指院华东分院研究报告显示，2013年杭州楼市将有1115万平方米住宅上市，3年内住宅总供应量可达4000万平方米。

　　杭州楼市格局生变

　　亿翰智库董事长陈啸天分析，今年大城市供应增加体现在两个方面，一是城市外围新增土地供应，二是中心城区加快棚户区改造和动拆迁。杭州政府加大土地供应，既作为调控手段，也是对土地款渴求的体现。

　　据本报记者统计， 2013年上半年杭州拿地金额排名前十名房企，有8家是外来房企，占总出让额的 32.7%，其中旭辉更以46.93亿元拍下3宗地块，成为杭州土地市场上半年最大金主。外来企业的地块大多分布在主城区，发展潜力较大。

　　与此相对应，杭州本土中小房企拿地份额急速萎缩，仅滨江集团拿地两宗挤入拿地金额TOP10榜单。中指院华东分院研究总监高院生指出，本地房企有边缘化趋势。

　　高院生分析，2013年在杭州土地市场出现的外来房企可以分为两类，一类是首次进入杭州，把杭州作为战略发展的重要战场，心情迫切拿地，能承受较高的出让成本。另一类则是为了深耕杭州，巩固市场份额，表现较为理性。2013年上半年，首次进入杭州的首开、旭辉、港中旅、莱蒙、越秀、河北天成、中节能绿建、淮矿等8家房企，拿地金额共141.7亿元，占主城区宅地成交额的 50%，溢价率均值达43.09%，远远超过今年上半年主城区住宅用地溢价率均值29%，代价较大。

　　相对来说，同为外来企业的万科、中海、世茂、金地、龙湖、保利、金隅等6家房企就表现得较为理性，本着继续深耕杭州的战略，拍得10宗宅地，溢价率均值仅为18.73%。仅金隅的钱江新城南星地块和龙湖的江干区丁桥地块溢价率超过40%，其余地块都处在较低水平。

　　去化压力巨大

　　市场人士预计，2013年下半年房企在杭拿地的意愿依旧非常强烈，一方面房企业绩高速增长，上半年融资频繁，总体现金较为充裕，另一方面，企业土储消化周期相对较短，具备较强烈的拿地意愿。但在下半年流动性趋紧、市场竞争激烈的情况下，部分房企拿地态度则趋于谨慎，加快项目推案节奏，加速回笼资金，只选择价值突出的项目，回避高溢价、高单价地块。

　　据中指院杭州分院监测分析，2013年杭州楼市将有1115万平方米住宅上市。目前杭州253个在售住宅项目中，将有近170个项目2013年有后续加推房源上市，续推房源达737万平方米；已立案名未上市的项目达50余个，预计新上市体量高达229万平方米；此外，过去1-2年未立案名的土地近40宗，预计总上市体量达149万平方米。

　　中指院华东分院统计还显示，以2013年2月28日为截止时间，未来 3 年，杭州市（含萧山、余杭）预计住宅总供应量约为4623万平方米，其中供应量最大的区域为余杭区，可达2300万平方米。

　　若以2010-2012年三年平均年度住宅去化548万方计算，4492万方的供应体量需要8年才能消化完毕。其中，可售存量去化周期超过1年；未售余量房源全部销售完毕需要5年半的时间；新增供应房源则需要近2年的时间。在正常开发、正常销售状态下，2013-2015年杭州将会迎来较大的新项目上市量。由此可见，未来杭州房地产市场将迎来更为激烈的竞争，开发商去化压力巨大。