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价值分析线第1期:如何给自己的房产定价

来源:搜狐财经 作者:罗为加

  近期有很多媒体报道,说中国房产的租售比太低,相比房价,房租着实太低,以此说明一个问题:涨房租是大势所趋。看到这些新闻,笔者想到一个问题,为什么租售比低,人们就一致认为是房租太低呢?

  租售比是房租比上房价,租售比低可能是因为房租太低,但为什么人们都不认为是房价太高呢?在笔者看来,房租是更具市场化的价格,而房价则掺入了过多人为的因素,因此,笔者倒是认为,租售比过低支撑的结论不是房租要涨,而是房价要跌。

  当然,笔者只是就这个数据而推演出这个结论,事实上,影响房价的因素太多,有可能在笔者说出这个结论之后房价还继续上涨数十年,笔者可不愿意成为误导读者的罪人。但是,在这里笔者认为可以提出另外一个大家都关心的问题:什么样的房价才是合理的?更通俗一点讲,什么样的房价能让人们赚得安心?

  笔者认为,只要能产生现金流的东西都能够给予一个合理的定价。房子的现金流是什么?是房租,既然有房租,房子也应该有一个合理的定价。那什么样的价位才是合理的定价呢?答案是,那取决于人们认为怎样的收益率是合理的收益率。

  在这里,得陈列一下一些投资的收益率水平。银行存款没有风险,因此一年定期存款的收益率为3%;一些理财产品,因为风险更大一些,能够给予比较有保障的6%的收益率;当然,如果你买了收益率15%的产品,你会觉得获得的风险已经很高了,你会感到有一些恐惧,从而产生可能收不回本金的念头。那么现在让我们拿一个10%收益率的投资来做分析。

  10%收益率的投资,如今在很多人看来,不算一个离谱的收益率,但也相应要承担一些风险,因为无风险的收益率是3%。如果你的一项投资收益率是10%,那么意味着你赚回本金那么多利润所花的时间为10%的倒数,也就是十年(为计算方便,不包括将每年利润再投资的收益)。通俗一点解释,就是说,你做一项收益率为10%的投资,十年时间你能得到相当于你的本金那么多的利润(不包括将每年利润再投资的收益)还有你的本金。

  现在回归正题,如果你要买一套房子,什么样的价位是合理的呢。那得看你认为什么样的收益率是合理的。就以上面的分析为例,如果你认为10%的收益率你可以接受,那你该为这套房子付多少钱呢?答案是,你该为这套房子付出的价格为租金的十倍(10%的倒数),这能保证你每年能够得到10%的收益率。当然,如果你比较保守,你认为5%的收益率(银行存款加上通胀)才是无风险的,那么可以为这房子付房租20倍的价格(5%的倒数)。

  以上数字的分析可能有些让人眼晕,那笔者就举一个例子说明吧。北京五道口华清嘉园的房子以这种方法分析值多少钱。

  笔者的一个阿姨在五道口华清嘉园有一套一百平的房子,她前一段时间向笔者表示,想一万块钱租出去。当然,这是嫌麻烦整租出去,笔者以最大的出租收益来计算这套房子的租金(假设她把房子打了许多隔断,最充分的利用了房子的价值),算她每月能收到2万的租金。你认为多少钱买这套房子合理呢?就取决于你认为什么样的收益率合理。假设你觉得10%的年收益率,合理,安全,那么你该为这套房子付出的价格为10倍租金(10%的倒数),也就是一年租金24万乘以10,你以240万的价格买下这套房子是合理的。当然,如果你认为5%的收益率你就能够接受,你可以付20倍租金来买这套房子,买房价为480万。

  当然,无论哪种算法,都与该房目前七八百多万的市场价相距甚远。那么,在仅仅考虑租金价值的条件下,以800万(举例,目前房价似乎不止这个价)买这套房意味着什么呢?意味着你每年的收益率为24万除以800万,等于3%。也就是说和银行存款的收益一样。这对于你来说可能会觉得有些低了。

  当然,以上的例子是仅从投资收益上来看买房行为的。但是实际上,五道口华清嘉园一百平的房子如果八百万出售,买的人一定挤破头,为啥?因买房不仅有投资收益。买五道口的房,你附带的有孩子上学的便利(这个可价值不菲),你还会得到住在宇宙中心的荣耀等等。

  另外,需要提起注意的是,笔者以上的分析并未考虑房价上涨的因素,如果你一百万买的房,后来涨到了两百万,那你完全可以忽视租金的不给力。但是笔者的分析也并非没有意义,以租金的倍数去计算房价,可以告诉你现在的风险有多大。可以告诉你,如果房价不涨,你是否还能赚钱,买这套房是否仍然划算。

  有人也可能会说,北京京郊的房子租金很低,但为何房价还是这么高?笔者认为这是一种替代效应,是因为城内的高租金和高房价而引发的,毕竟,买房并不都是投资行为,有很多人是有自住需求的。但是城内一些投资性较强的房产的租金可以列为核心租金,有很重要的指标意义。

  经过这个例子,你会对你的房产的价值有一定的谱。你买房的价格越高,你的收益率就越低。如果你的房价是有房租作为支撑的,你的房产就是有保障的。但是如果如果你的房产没有租金作为支撑,房价会永远涨吗?想想鄂尔多斯,想想各地的鬼城,你也许会有答案的。

business.sohu.com true 搜狐财经 http://business.sohu.com/20130801/n383113445.shtml report 2199 近期有很多媒体报道,说中国房产的租售比太低,相比房价,房租着实太低,以此说明一个问题:涨房租是大势所趋。看到这些新闻,笔者想到一个问题,为什么租售比低,人们就一

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