编者按：伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年的门前。
进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利益。那么，我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。
8月13-16日，2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士，推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。
观点地产网 见习编辑 赵思茵 作为博鳌房地产论坛的常客，杜丽虹在分析房地产方面问题时，一如既往地犀利直白。
新的一年有新的政策和新的形势，杜丽虹认为，今年的国五条并没有将房价没有调控到政府理想的目标。长期来看，政府有可能继续出台一系列调控政策对原来政策进行补充。
限价、限购等行政手段早已备受诟病，杜丽虹在采访中也表示：“限购、限价政策本身就具有短期性，而中央政府和地方政府的某些利益和目标不一致又进一步削弱了政策落实和执行的效力。”
正如她一贯以来的观点，在目前的市场环境下，传统的土地超额红利在下降、资金成本在上升、融资困难，濒临资金安全线的房企必须进行转型。
“转型的路径有三个：第一是从重资产向轻资产转移；第二是房地产的产品线从原来以住宅开发为主向其它方向发展；第三是从开发向投资、持有等环节延伸。”
杜丽虹强调，房企转型不是一个短期的行为，而是长期策略。
以下为观点地产新媒体对金融分析专家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士2013博鳌房地产论坛专访实录：
观点地产新媒体：“国五条”等一系列房地产调控政策出台的原因是什么？长期来看，是否有更多新政会出台？
杜丽虹：房价没有调控到政府理想的目标。长期来看，政府有可能继续出台一系列调控政策对原来政策进行补充，新政可能是对原来政策的从严。
观点地产新媒体：调控政策仍然以限购、限价、限签等行政手段为主，但房价一直还在增长，应如何看待调控政策的作用与变化？
杜丽虹：限购、限价政策本身就具有短期性，而中央政府和地方政府的某些利益和目标不一致，使政策落实和执行的效力进一步减弱。
观点地产新媒体：如果要有比较有效的手段，要出台什么政策？
杜丽虹：现在的房价还不是政府可接受的价格目标，从这一方面来说，国家对地产的货币和金融调控肯定是长期的。
就地产市场本身而言，政策的效力是有限的，地产周期的决定性因素仍来自于货币供给、利率水平和收入增长。
任何价格的上涨都是由货币带来的，货币超发会导致价格和资产的泡沫，尤其是在升值过程中，会更多体现为资产价格的快速上涨，如果货币继续超发就很难调整，当前国家也正在进行一些货币政策的调整。
观点地产新媒体：房企如何在调控下寻找发展突破点？
杜丽虹：传统的土地超额红利在下降、资金成本在上升、融资困难，在土地传统模式下的超额红利在很多情况下已经不存在了，现在的房企必须转型。
转型的方向有两个：第一是产品线的拓展，即，从原来以住宅开发为主向工业地产、商业地产、养老地产、休闲地产等领域发展；第二是物业阶段的延伸，即从开发向投资、持有等环节延伸。但上述两个转型方向都会导致资产重负的增加，因此，需要房地产企业同时完成从重资产模式向轻资产模式的转型。房企转型不是一个短期行为，不是为了应对当前短期困境而做的一件事情，这是个长期策略。
观点地产新媒体：像绿城、滨江都是轻资产转型方式，轻资产算是现在房企最佳转型的方式吗？
杜丽虹：由重资产转向轻资产是一个很好的选择，但不是所有的企业都能够走这条路。
从开发向持有转型则是很多企业在做的事情，如果房企只是单纯持有，资产负担会越来越重，在这个过程中企业就会产生轻资产发展的需求。同样的，当房企涉足工业地产、商业地产、养老地产等产业领域时，也常常面临资产重负增加的问题，此时，企业或者借助外部资金力量实现轻资产扩张，或者以代工的方式实现轻资产的扩张。但无论采用哪种轻资产模式，往轻资产转型的房企必须要在拿地、开发、招租、运营、物业管理等一个或者多个产业环节上具有行业优势才行。
观点地产新媒体：房企可能会由于思维惯性的原因很难适应模式的转变，应该怎样克服这个惯性思维的羁绊？不同的企业都会拥有自己不同的核心优势，这是否会带来不同类型的资产模式？
杜丽虹：这是个主观问题。某些企业家比较有危机意识，会从现在开始刻意转型，有些企业只有当传统模式走不下去的时候才会意识到转型。
而轻资产本身是一个战略方向，具体到每个企业的转型路径都不一样。有些房企有开发建设的优势，可能就会采用代工或定制开发的模式；有些企业有整合资源的能力，可能就会使用地产金融的穿行模式或者其他模式进行转型。
观点地产新媒体：土地市场“地王”一直不断，与轻资产模式是否矛盾？调控政策对开发贷款有所限制，会对房企的重资产发展模式产生什么影响？
杜丽虹：国家对房地产行业的融资渠道一直是处于管控的状态，但是地产商还有很多其他融资的方式，比如预售款、信托贷款、境外融资等，因此，只要市场整体的资金面相对宽松、地产企业预期房价会继续大幅上涨，就会出现地王，从这个意义上讲，当地王频出的时候，轻资产模式常常被冷落。而当企业缺钱的时候又常常会想到轻资产模式，但轻资产转型的根本原因不是钱紧，而是土地红利的衰减，而这种衰减在一定程度上又是地王的后遗症。
观点地产新媒体：在目前的金融政策环境下，有一些房企跌破了资金安全线，具体原因是什么？房企该怎么设定自己的资金安全底线？
杜丽虹：跌破资金安全底线的原因只有一个，就是之前扩张速度相对运营效率来说太快了，是否跌破资金安全线要根据每家企业的具体情况来说，每家企业负债上限和安全底线是不一样的，并不是所有房企都跌破了财务安全底线。
观点地产新媒体：今年地产企业融资案例也非常多，特别是香港上市房企，通过发债等手段获得了大量资金，您怎么看内房企海外融资热潮？接下来的融资趋势会有什么变化？
杜丽虹：房企海外融资不是今年才有的现象，以前也一直都有香港上市地产企业在融资。香港市场政策不限制融资，只要投资者愿意买单就可以融资，而且在人民币升值和美元低息的环境下，优秀房企的境外融资成本更低，自然会把握机会境外融资
不过，不同企业上市前景不一样，在香港上市的房企中也有估值相当惨淡、无法融资的。
目前来看，房企境外融资趋势没有大的改变，2009年开始就有很多企业去香港上市发债了，接下还是会有房企会选择去香港上市。
观点地产新媒体：2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”，在推进改革的过程中，房地产的新力量体现在哪些方面？您如何理解房地产的新力量？
杜丽虹：在改革的大环境下，城市化已经过了高速发展阶段，对住宅的需求会降低，但是对于商业地产、工业地产、以及养老、医疗、休闲、文化等方面的需求会增加，持有型物业的占比会上升。房地产还会继续发展，只是方向上会有转移，相应的，模式上也会有调整。
对于企业来说，前进的动力永远是利润和股东回报驱动的，如果企业不追求股东价值就不是企业了。所以，在变革的市场中，地产企业也总能找到新的力量。来源观点地产网)
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