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闸门仍是半开
7月下旬，铁岭新城传出发债的消息。8月1日，停牌近一个月的新湖中宝发布定向增发预案，拟募资近55亿元。此前，新湖中宝等一批涉及房地产业的上市公司密集停牌，筹划重大事项，房企再融资开闸的预期强烈。
对于房企再融资开闸的问题，证监会近期曾公开表态称，参照国务院有关文件进行审核。在最近的一次表态中，证监会新闻发言人表示，没有新的口径，棚户区改造和国务院相关文件中的住宅范畴并不一样。
在新湖中宝的定向增发预案中，募资将用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，属于棚户区改造的范畴。业内人士认为，新湖中宝有望成为房地产再融资开闸的“破冰者”。铁岭新城的主要业务是铁岭市新城区22平方公里土地的一级开发，并不直接涉及商品房建设，也符合推进城镇化的思路。
业内人士表示，房企再融资可谓“半开闸门”，并非所有涉房企业都能过关。监管层倾向于采取渐进式推进的方式，在不存在违法违规行为的前提下，涉及保障房概念的企业将成为真正的受益者，与棚户区、城镇化相关的房企也可能获益。政策“半开闸门”既是试探市场的态度，避免市场反应过度，也意在维持调控政策的稳定性，毕竟“新国五条”出台尚不足半年。
8月6日晚间，宋都股份披露，公司拟定增募资投资南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期项目，募资总额约为15亿元。宋都股份成为继铁岭新城、新湖中宝之后，近期第三个披露再融资计划的涉房企业，但其募资项目均为商品住宅项目。
实际意义可能高估
虽然市场将房企再融资开闸解读为重大利好消息，但业内人士表示，其实际意义可能被高估。某上市房企负责人向中国证券报记者表示，过去3年时间里，虽然房企再融资开闸被冻结，但多数房企已打通私募、信托等融资渠道，并且去年下半年以来楼市销售向好，即使在“影子银行”被严查的情况下，短期内房地产业的资金状况仍无忧。
问题的核心在于融资成本。该负责人还强调，与海外融资相比，国内融资的成本要高出一倍左右，即使A股再融资开闸，也不一定是房企的首选。过去3年以来，港股成为房企上市的首选，融创、卓尔、旭辉等房企均登陆港股。万科、招商、金地等老牌一线房企也通过收购的方式曲线登陆港股。
去年下半年以来，部分房企向主管部门递交材料，拟借助城镇化和商业地产等概念实现A股上市。在近期停牌筹划重大事项的一批涉房企业中，部分企业存在借壳上市预期。不过，在政策面转暖的背景下，一些房企仍倾向于赴境外上市。某拟上市房企负责人表示，境外资本市场较开放，运作更加规范，在香港上市的内地房企普遍受到追捧。目前A股IPO排队的企业较多，IPO何时重启还是未知数。
房企再融资开闸的显示，房地产调控市场化的大趋势已明朗。业内人士预计，随着房产税、保障房、个人住房信息系统等长效机制的建立，行政化手段将逐步淡出，房地产融资渠道将最终全面放开。
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