实习记者 谷 枫 张春雨 北京报道
宋都股份（600077.SH）8月6日晚间的一纸定向增发预案，再度点燃了房地产上市企业再融资开闸的希望。
与8月1日新湖中宝（600208.SH）公布再融资预案后，市场理解的房地产上市企业再融资向棚户区改造、一级土
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同时，8月6日晚间有消息称，沪深交易所已收到通知，房地产再融资正式放开。
房企融资将从表外回归？
相关案例接二连三，房地产再融资是否开闸早已众说纷纭。
监管层方面，则依然保持了原有的表态。对于开闸通知已传递到交易所的传闻，一位接近深交所人士对记者指出，目前交易所方面并没有接到相关的信息。
证监会在8月2日的新闻发布会上，也仍然维持自6月28日以来的一贯口径：对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。
而对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。
8月7日，有媒体报道称国土资源部人士回应指出，房地产再融资国土部的审批程序不变。
房地产企业的回应也并不一致。一位北京房企上市公司人士对记者指出，目前得到的信息是房地产再融资将会有条件开放，放开的范围是棚户区改造、一级土地开发、保障房建设项目。
但一家从事一级土地开放项目的上市房企人士则指出，目前得到的信息是还未开闸，其所在公司对于监管层是否会放开股权融资渠道还是持观望态度。
根据上市公司的再融资程序来看，目前已公布的再融资预案，还需经过股东大会批准，随后方能上报证监会。
记者以投资者身份致电宋都股份董秘龚睿，其指出目前公司定向增发正在按程序进行，最早于8月22日股东大会召开后上报监管层。龚睿还表示，按以往经验来看，即使上报方案后，监管层的审批时间也很难确定。
“相关公司只是公告了增发方案，但监管层没有正式的批复就表明没有正式开闸。我认为还是需要等待监管层的正式声音，现在判断为时过早。”北京市房协副秘书长陈志认为，他的说法也代表了市场目前的普遍观望态度。
尽管上市房企再融资的正式开闸还难有定论，但从以往鲜有房企上报方案到如今预案频出，房企股权融资环境的转变已悄然生变，更多的信号还显示，房地产融资正在从过去几年高度依赖的表外渠道回流。
首先是在央行推动利率市场化进程后，房企银行贷款渠道空间的打开。上述北京上市房企人士告诉记者，这对他们是个利好，因为据其了解，很多房企开始拥有了跟银行议价的空间。过去几年信贷控制之下，银行房地产开放贷款方面的份额较紧，虽然很多商业银行的分行、支行等都有意愿给房企放贷，但由于总行名额有限，抢夺得很激烈。
“利率市场化意味着金融市场进一步的开放，对开发商来讲，不光是银行贷款融资，还有国务院常务会议提到建立消费金融公司，实际上这跟住房抵押贷款相关。”花旗银行大中华区首席经济学家沈明高指出。
另一方面是银行同业贷款投向房地产行业或将收紧。一家同业业务较大的商业银行总行人士表示，下半年通过银行同业贷款流向房地产的资金或将全面收紧，其所在银行这方面的指标已基本用完，据其分析“下半年我们行能放出去的可能性较小”。
海外融资渠道的回流也颇为明显。在国内房企融资渠道受限的近两年，开发商掀起赴港融资热潮，纷纷赴海外发债或IPO。
“因人民币有升值预期，所以海外融资比较有吸引力。现在看来在下降，原因是美元有升值预期，未来资金外流对开发商融资是不利的。”沈明高指出，“有些开发商可能从外部融资转到内地融资。”
分化与下行压力渐显
从资本市场再融资松动，到利率市场化下的信贷管制等行政手段放松，再到前几年支撑起房地产繁荣半边天的表外渠道渐趋收紧，都已呈现一种新的房地产融资从表外回流的趋势。在沈明高看来，这符合眼下的房地产政策趋势。
其指出，经济增长短期离不开房地产市场，相关的投资和消费需要房地产来拉动，从这个角度来讲，“目前经济较弱，我们认为房地产政策从原来的偏紧可能会有所松动”。
但其指出，松动的方向在于增加住房的有效供给（又可以稳增长，可以防止房价过快上涨），开放再融资符合这样一个趋势。为开发商提供新的资金来源，希望未来房地产的供给增加会抑制房价过快增长。
这或给这个行业带来重要的变化。首当其冲的是房地产企业本身，上述北京上市房企人士就指出，目前正在观望再融资政策进展，在其看来，如果一旦落实，将给公司的融资渠道提供新的路径。
而上述一级土地开发企业人士也指出，其所在企业通过发企业债来试水监管层的放行意愿。
“稳增长意味着有更多的资金需求，对不同的开发商来说可能会不一样，大开发商融资成本或下降，小企业的成本可能会上升。”沈明高对此表示。
而在8月7日上市房企再融资传闻袭来之后，当日A股与房地产再融资相关的房地产、水泥建材等板块自早盘发力上涨后逐步回落，但截至收盘时，房地产板块涨幅依然居前，并有多只个股涨停。
野村证券中国股票研究部主管刘鸣镝告诉本报记者，虽然目前各方面信号比较正面，短期对于房地产板块是利好，但中长期看来，房地产板块依然有下行压力，需要谨慎，“因为大的资产类别的价格拐点一旦形成，应该是不止一年”。
作者：杨颖桦 谷 枫 张春雨
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