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过去的以行政调控为主的房地产调控政策无论是政策思维，还是政策信誉，都早已破产，这是市场之所以逆周期生长的真正原因。过去10年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，更是扰乱了整个房地产市场的预期。
本届政府在房地产调控方面的“真空”，让包括开发商在内的各界人士都心理没底。除了4月份政治局会议强调“继续做好房地产调控”之外，几乎没有释放任何关于房地产调控的信息。在房地产政策的真空期，房价继续上涨，地王不断，开发商对未来市场的预期无疑很乐观。
但是，媒体报道，8月5日，国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中指出，要坚持房地产调控各项政策。在政策沉默了半年之久的情况下，这样的一个表态的确令人意外，但也仅仅只是意外而已。
我一直认为，本届政府在房地产调控政策方面的“装聋作哑”是一个非常明智的姿态。因为自2003年以来，10年时间，出台了60多项调控政策，几乎都以失败而告终。特别是，2010年4月，被誉为“史上最严”的房地产调控政策——“国十条”出台以来，政策可谓无所不用其极，从限购到限贷，然而，结果是，除了短期抑制了房地产的供需之外，仍然重复着过去的结果：短暂的低迷是为了迎接更猛烈的爆发。
“国十条”的失败，事实上已经毋容置疑的说明一个道理：房地产调控的信誉已经彻底破产。所以，上届政府在最后换届之际匆忙出台的“国五条”不过是对过去10年房地产调控的错误画上了一个圆满的错误记号而已。
“国五条”出台以后市场的表现可谓极其“嚣张”，甚至不像以前，开发商先假装害怕，市场先假装低迷，以此表示对管理层的致敬。“国五条”出台之后，无论是市场，还是地方政府，无论是开发商，还是购房者，对“国五条”连起码的敬畏都没有，开发商疯狂买地，地王频出，房价扶摇直上，地方政府也没有在国务院要求的4月1日零时大限之时出台所谓的细则。
在某种程度上，“国五条”不仅没有抑制房地产的热情，反而成了催涨的集结号，如果说今年上半年全国房地产市场经历了又一次大涨的话，“国五条”无疑功不可没。特别需要提及的是，在执行“国五条”的所有城市中，北京市的细则无疑是最严的，态度无疑是最坚决的，但在70个大中城市中，7月份北京市以16.7%的涨幅高居第一，这无疑是一个极具讽刺意味的结果。
很显然，过去的以行政调控为主的房地产调控政策无论是政策思维，还是政策信誉，都早已破产，这是市场之所以逆周期生长的真正原因。过去10年，以行政措施为主要手段、以控制房价过快上涨为主要目标、以抑制不合理的需求为主要途径的房地产调控，由于过于浓厚的行政色彩，以及政策的短期与多变，不仅没有做到抑制房价的过快上涨，更是扰乱了整个房地产市场的预期，不仅购房者无所适从，更使得整个行业的发展都因为政策的不断加码而难言健康，问题和矛盾重重。
既然过去的房地产调控政策已经破产，对于市场而言，最好的调控政策要么没有政策，要么是真正告别过去的调控思维，扎扎实实在制度性建设方面建立长效机制，确保房地产市场的稳定，给市场任何一个参与方一个合理的预期，而不是“斗气”。正基于此，我才一直认为，房地产调控可以放心的退出了。购房者在这场长达十年的博弈中已经深刻理解了调控的精髓，对于房地产调控已经不信任，出台任何房地产调控政策都会被视为“助涨”的信号而起到反向的作用。
特别是，我一直强调，中国的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，一个最大的变化是：住房已经告别了绝对的短缺，除了北上广等少数一线城市，绝大多数的住房供应已经足够。以今年政府工作报告的数据为例。到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米，到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平，这还不包括60多亿平小产权房以及一些单位的福利分房，保守估算，城镇存量房面积早已超过300亿平米，城镇人均住房面积也就超过35平米，已经接近德国、法国、日本（分别为：38平、37平、31平）上世纪90年代的水平。即使未来中国加快城镇化的步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。
这意味着，在住房市场供求已经总体平衡的情况下，停留在过去的思维，一而再，再而三的出台所谓的调控政策，强调热点城市的供需矛盾，不仅不是灭火，而是煽风点火，不仅稳定不了市场，而且会极大的破坏市场的预期。过去行政性调控政策引发的尴尬不在于政策本身，而在于市场已非昨日的情况下，却依然用老的思维来解决新的问题。而这样的调控思维，即使没有遭遇地方的软抵抗，过去十年的经验已经表明，对房地产的健康发展并无益处。
在这种情况下，过去的房地产调控必须告别历史舞台，这是市场使然，也是产业发展的规律使然。过去10年房地产调控最大的问题就是“偷懒”，就是讨巧，就是回避真正的问题：土地供应的问题，有严重缺陷的预售制度问题、房产税的缺失问题、住房信息的不透明问题等等。过去的管理层，试图在不损害土地财政和地方政府利益的前提下，通过所谓的调控政策赢得民意的支持，这很显然是一个可悲的囚徒困境。
有开发商认为，中国的房地产调控政策太严了。事实上，从全球看，没有任何一个国家在房地产方面对开发商、对炒房、对囤地会如此宽容，也很难想象，一个人拥有几十套甚至上百套住房不需要承担任何成本，中国的房地产政策是太宽松而不是太严了，开发商多年来的抱怨，不过是在唱一出高技巧的双簧而言，一边抹着眼泪，一边数钱数到抽筋。根本原因，是过去政策暗中维护开发商的利益而已。
房地产调控是该告别了。有人说，需要长效机制，这话没错，但关键是，长效机制需要地方政府和开发商让利，这可需要真正下决心，不是说说而已的事。比如，政府放开土地供应垄断，或者让农民直接把地卖给开发商。
但要既得利益者砍自己的骨头，那该多难啊。
（作者系经济学博士，财经评论员）
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