1-7月份，万科累计实现销售面积834.6万平方米，销售金额976.5亿
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当千亿早已甩在身后，两千亿已只是时间问题时，万科正在思考新的东西。
万科总裁郁亮表示：“房地产行业终于到了一个精细化的阶段，标志就是利润水平长期来看是一个下降或者趋稳的趋势，不再是像过去那样的暴利时代。”
增长与竞争
万科仍在不断地刷新地产业的销售纪录，在今年已经过去的7个月中，万科已累计实现销售面积834.6万平方米，销售金额976.5亿，接近千亿。
不过，千亿显然不是万科的目标，何时达到两千亿才是万科关心的问题。
申银万国分析师殷姿预判，整个2013年，万科的可售量在2400亿，届时，销售额或将可达到1750亿。
业内人士则预测，万科2013年的销售存在超预期的可能。
历年的数据对比显示，除2011年调控因素的影响外，万科上半年、下半年销售比例大致为四六开。今年，万科有意加大下半年总的推货量，这也意味着万科下半年的销售有望达到千亿。
这也意味着万科离两千亿的门槛已不远。
在销售继续大幅增加的同时，万科没有放缓拿地步伐。数据显示，今年前6个月，万科累计增加42个项目，按万科权益计算的规划建筑面积为925万平方米，是去年同期4.3倍。平均楼面地价约2735元/平方米，与去年全年基本持平。
规模增加也意味着竞争加大。
数据显示，2012年，前十大房企的销售额已占行业总额的12.5%，同比增加2.1个百分点；而今年招保万金四大房企不断上涨的销售面积，预示这一数据只会不断上行。
不断攀升的行业集中度意味着，龙头企业面对面竞争的时代即将来临。
郁亮认为这是一个双赢的局面：“市场上有更多的房子可以供应出来，以更合理的价格销售，这对行业、对社会都是好事。”
在郁亮看来，竞争是不可避免的。“万科从来不怕竞争，只有大型企业竞争，才能提升行业管理水平。”
郁亮称，目前的房地产市场比较平稳，这是大型企业竞争的结果。“大家模式趋同，原来做高端的，现在策略上也以主流住宅为主，否则不可能做高端做到规模那么大。所以这块竞争会日益白热化。集中度上升也意味着大企业之间以前不太见面的情况结束了，大企业和大企业面对面竞争，我认为这对行业发展是有利的。谁有本事才能最终胜出”。
变与不变
在规模继续攀升的同时，万科的净利润率下滑。
中报显示，今年上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%，为10461元/平方米，房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。
对此，万科董秘谭华杰表示，利润率降低有几个方面的原因：行业存在利润率适度下降的大趋势；其次，万科结算中装修房占比仍有小幅度上升，而装修房业务的利润率低于毛坯房业务；第三，上半年万科结算的资源中，部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。
郁亮对此的解释则是，行业发展终于到了清晰化发展的阶段，标志就是利润水平。长期来看，利润水平是下降趋稳的趋势。“现在主要的开发商利润率都在下降，我相信这是市场乐于见到的，这也是开发商竞争的结果”。
相比利润率的下降，万科更看重净资产收益率（ROE）等指标。
谭华杰表示，过去几年，ROE一年比一年高，今年中期来看，比去年又有所上升，去年ROE水平是20年的新高，这是一个很高的水平。
数据显示，近三年，保利在这一数据上，分别略微领先万科0.39、0.37、0.23个百分点；双方难分伯仲，但对招商地产和金地集团的领先，则是大幅度的。
万科预计，尽管2013年结算利润率可能较2012年有所下降，但公司预计净资产收益率将维持在高位。
这也与郁亮对房地产行业大势的看法一脉相承。
郁亮表示，对股东而言，如何提升股东回报率是很关键的，不能只靠涨价，要走内涵发展道路，快速周转，以更低成本、更低费用、性价比更高产品取胜。
在规模上，万科暂时看不到对手，但在盈利能力上，业界一直在比较万科和中海的净利润指标。
数据显示，今年上半年，万科净利润为45.56亿元人民币，远低于中海地产前两天公布的110.33亿港元(折合人民币约86.06亿元)，差距看似巨大。
但知情人士对经济观察报表示，由于大陆和香港的会计制度存在差异，内地上市企业和香港上市企业之间的一些指标没有可比性，在扣除因物业升值所产生的公允价值变动后，中海的核心净利润则会下降不少。
另外，由于各自定位的关系，中海所开发的中高端住宅在净利润上要优于万科的普通住宅，这也造成了双方的差异。
不过，当规模不再是问题时，万科开始思考其他问题，这其中，如何国际化已摆上台面。
万科在中报中称：报告期内，公司通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国、新加坡市场。试水国际化业务有助于公司进一步拓宽国际化视野，提高对海外成熟市场的认识，学习国外优秀同行的先进经验，进而提升自身的专业能力和管理精细化水平。
作者：廖杰华 彭海星
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