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华誉景观董事总经理张明燕:房产税试点作用有限

来源:财经网
  编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十三年的门前。

  进入新改革时代,如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业利 益。那么,我们在2013博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在多元素的新力量,这样也许可以看到更不一样的未来。

  8月13-16日,2013博鳌房地产论坛将在海南如期开幕,围绕论坛主题“改革时代的地产新力量”,观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士,推出“改革时代的地产新力量”2013博鳌房地产论坛系列报道。

  观点地产网 见习编辑 小洁 这些年,看似火热的房地产市场,实际上仍然在经历一场严厉的调控。作为房地产相关产业链之一的景观业,也无可避免地受到房地产行业的压力传导。

  景气指数上下浮动,景观业面临的压力当然前所未有。华誉景观身为其中一员,自然感同身受,但于其而言,这或是新的发展契机。

  华誉景观董事总经理张明燕就表示,这些年华誉的成长一直是“我行我素”的,受外界环境影响不大。这一切归因于华誉景观创造的独特模式—由星河湾主创设计师领衔的国际设计团队与本土最好的贴身服务相结合,完整地解决了客户在景观需求方面的困扰。

  “不管房地产行业如何向前发展,景观行业都是一个新的行业,景观设计有着很广阔的发展前景。”张明燕相信。

  以下为观点地产新媒体对华誉景观董事总经理张明燕女士的2013博鳌房地产论坛专访实录:

  观点地产新媒体:景观业作为房地产的相关行业,在新的调控背景下,是否面临了更大的压力?

  张明燕:的确能明显感觉到房地产业的压力传导。一个很突出的变化就是,主动给我们投递简历的设计师比去年增加了3倍以上,这就显示了有些景观公司开始在降薪、裁员。

  这在以前是不可思议的,以前,景观业人才紧张到“抢人”的地步。

  但从华誉的视角出发,我们感受到的更多是机会。今年上半年,趁着行业景气度下降,我们又引进了一批优秀人才,包括一些国际知名机构的设计总监。

  同时,我们的业绩也大幅增长。这一方面源于华誉的客户多是“招保万金”、中海、富力等主流发展商,受市场影响小;另一方面,也得益于华誉独特的景观服务模式—星河湾主创设计师领衔的国际设计团队与本土最好的贴身服务相结合,完整地解决了客户在景观需求方面的困扰。

  如果单找国际机构,服务配合不够,实施落地堪忧;如果单找本土机构,创造性不足,设计高度不够。而“华誉模式”既为客户提供了“One-Stop-shopping”,亦为自己创造了独特的竞争优势。实际上,这些年华誉的成长一直是“我行我素”,受外界环境影响不大,包括行业严重危机的2008年。

  观点地产新媒体:随着房地产行业的发展,您认为景观业在未来发展的趋势是什么?

  张明燕:我想用“精细化”、“经济性”和“集中度”三个关键词来描述这种趋势。

  在房地产市场景气度高涨的时候,造出房子就能卖,强调的是“快速周转”,地产行业和景观行业都粗放经营,日子挺滋润。

  调控越来越严,发展商在主观上越来越谨慎,客观上新建楼盘的去化率越来越低,去化周期越来越长,这就使得发展商对景观设计越来越认真,也越来越挑剔,促使景观行业进入“精细化”时代。同时,随着刚需的比例越来越高,发展商面临“房价下行”与“地价上行”双重挤压,而人工与其它原材料亦持续上涨,大家纷纷使出浑身解数大力管控成本,恨不能用400元的造价,造出600元的效果。所以,成本管控成为地产经营的重要指挥棒之一,“经济性”变得异常关键。

  华誉从2009年开始就一直在进行“经济性”研究,探索出从设计到现场总计43种成本优化方法,真正做到为客户“花更少的钱,办更多的事”,深受客户欢迎。

  随着“精细化”与“经济性”的要求越来越高,原来粗放经营的景观公司会面临“大考”。资源不断向拥有竞争优势的企业集中,行业“集中度”就会提高。

  观点地产新媒体:以您的观察,当下房地产市场呈现何种景象?较以往有何不同?

  张明燕:就我个人朴素的认识,房地产市场主要体现为总体上“理性回归”和结构上“苦乐不均”两种现象。

  过去10多年,为投机需求与投资需求所主导,房地产市场经历了让人紧张心跳的“非理性繁荣”。眼下,当这两种需求被政府调控挤出市场之后,住宅产品在总体趋势上已基本回归普通商品的属性,目前的房地产市场已为“改善性需求”和“刚性需求”所主导。对普罗大众而言,这无疑是一种令人欣慰的理性回归。地产商的日子没有从前那么“爽”,但老百姓的日子也没从前那么“难”。

  至于“苦乐不均”,一方面表现为“北上广深”等一线城市一房难求的现象与象鄂尔多斯这样三四线城市“鬼城”现象并存;另一方面,也表现为地产大鳄“千亿俱乐部”不断扩容与部分中小房企因调控资金链断裂现象并存。

  观点地产新媒体:华南房地产市场与国内其他一线市场,有什么区别?华誉服务地产商有无地域方面的限制?

  张明燕:关于这一区别,我想用8个字来概括,“成熟、理性,潜力最大”。以广州和中山为例,在“北上广深”四个一线城市中,广州的房价一直是最低的,而中山曾经公布的商品房最高限价仅5800元。

  从景观设计的角度,华南区域的发展商已经超越了仅仅对观赏的要求,更多关注对功能的人性化研究、通过造价控制得到高性价比的呈现,并特别注重从营销的视角调动潜在顾客的情绪,刺激其购买欲望。

  至于景观服务的地域限制,基本可忽略不计。一方面,我们服务的都是“招保万金”、中海、富力这些全国性地产商,他们的项目都是全国布局,为他们服务的过程中,我们积累了全国性的经验;另一方面,景观设计的地域差别主要表现在植物配置和原材料供应方面的差异,解决这些差异需要的更多是经验,并无技术壁垒。

  当然,施工服务阶段,去现场的便利性很重要。但这个问题,我们在全国多设几个办事处就可以解决了。

  观点地产新媒体:华誉景观在中国景观行业独树一帜的秘籍是什么?

  张明燕:我很喜欢“完整产品”这个营销概念。不管哪个行业,客户需求的都是完整产品。从景观行业来看,发展商所需求的“完整产品”,包括景观服务的“创造性”、“可靠性”、“经济性”和“配合度”四个方面。

  实际上,从“完整产品”的角度,发展商一直有一种苦恼。如果找国际景观机构,创造性是不错的,但对他们的“配合度”、“经济性”以及以落地实施为标志的“可靠性”,都缺乏把握;如果找本土景观公司,“经济性”和“配合度”可能不错,但其“创造性”和“可靠性”又让人难以放心。

  客户的苦恼就是机会。在本土公司里,华誉的服务一直都是顶级的,快速响应的“贴身服务”,在业内有很好的口碑。在此基础上,我们从全球引进顶级国际机构的最优秀设计师,住宅方面包括原星河湾的主创设计师、酒店度假方面包括香格里拉、丽兹.卡尔顿等酒店的主创设计师、商业地产方面包括迪拜国际生态塔、意大利文化中心等著名作品的主创设计师等,不断占领景观技术的制高点。

  在此基础上,我们又对已有的“全明星外籍团队”进行了三个方面的改造。一个是强化其服务观念、意识,响应客户需求的“文化改造”,提高其配合度;二是用专业的“六帽思考法”对其进行“工作方式改造”,用“创造性碰撞”进一步提升团队的创造力;最后,再用关键节点“模型化检验”,帮助其提升方案设计落地实施的“可靠性”。

  此外,客户只需要支付对应国际机构六成左右的价格,自然也符合了“经济性”的需求。

  观点地产新媒体:2013博鳌房地产论坛主题为“改革时代的地产新力量”,您如何理解“地产新力量”?

  张明燕:房地产市场一直存在“市场参与者”、“市场管理者”与“市场影响者”三种力量。市场参与者主要指市场的卖方与买方,也就是发展商与购房者;市场管理者主要是中央政府;市场参与者主要指地方政府和银行等金融机构。

  依此来看,目前如果存在一种“地产新力量”,应该表现为原有三种力量中新的元素改革的力量。当下集中表现为作为市场管理者的中央政府的“房地产新政”房产税和城镇化。

  推出房产税的初衷是“控地价,降房价”,从已有的试点效果来看,作用非常有限。

  至于城镇化,对房地产业的影响将是巨大的。可用四句话概括:基础需求巨大,有效需求不足,社会效益明显,经济效益有限。来源观点地产网)
business.sohu.com false 财经网 http://estate.caijing.com.cn/2013-08-13/113166072.html report 4364 编者按:伴随着中国房地产一路前行,博鳌房地产论坛至今已历十二载,见证了行业曾经的春风得意或彷徨无措,有过黄金十年也有晦暗岁月,但终究还是跨过所有羁绊,走到了第十

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