在众多上市房企忙着从资本市场融资之际，北京市大龙
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8月9日，大龙地产发布公告称，同意控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（以下简称“大龙有限”）使用总额不超过6亿元的自有闲置资金购买保本型理财产品。
“现在已经买了2.5亿元的理财产品。”8月13日，大龙地产内部工作人员向经济观察报介绍。8月6日，大龙有限斥资1亿元，购买了建设银行期限3个月、年化收益率4.6%的理财产品，第二天又耗资1.5亿元，购买了建设银行期限62天、收益率3.9%的理财产品。
而大龙地产2013年中报显示，其手持货币资金仅约8亿元，“5月份，我们退出大龙新都项目，获得10.58亿元款项，有6亿元已经到账。”上述大龙地产内部工作人员介绍。
在大龙地产斥巨资购买理财产品的背后，是中小房企所面临的共同困境，土地储备缺乏，又拿不到地，手里仅有的现金也变得“闲置”。
“我们现在在北京有三个项目在建，在中山和满洲里也有在建项目，但是新项目现在还没有，我们也在北京参与了几次竞拍，但是最后都没有拿到地。”上述大龙地产内部工作人员坦陈。
长达8年的拆迁
5月24日，大龙地产董事会全票通过了关于解除大龙有限与北京中融物产有限责任公司（以下简称“中融公司”）合作开发建设北京市棉花片危改区“大龙新都”项目的协议。
大龙新都项目，位于北京西城区二环内黄金地段虎坊桥西北侧，总用地面积6公顷，包括棉花片危改区A-6、A-7地块，属于北京最大的危改房用地，规划总建筑面积16万平方米，使用性质为住宅、商业和办公。
退出大龙新都，将为大龙地产带来10.58亿元的收入，其中包括中融公司归还大龙地产此前已发生的往来款项约3.75亿元；以及中融公司支付大龙地产的拆迁补偿款约6.83亿元。
早在2004年11月，大龙地产大股东北京市顺义大龙城乡建设开发总公司（以下简称“大龙城乡”）便与中融物产签署了合作开发大龙新都的协议，次年3月大龙地产接手该项目。
但是8年后的今天，地处北京二环内黄金地段的大龙新都，仍面临着拆迁的难题。该项目共有602户拆迁户，截至今年5月底，仅完成243户拆迁工作，仅完成总拆迁面积3万平方米的一半左右，但大龙地产已经为该项目投入约8亿元资金。
虽然此次退出大龙新都能为大龙地产带来10.58亿元的收入，但是在长达8年的时间，大龙地产扣除8亿元的投入资金，仅获得2.58亿元的收益。
低价甩卖的原因是，“开发周期太长，拆迁成本太高。”上述大龙地产工作人员称。与2005年7000～8000元/平方米的拆迁成本相比，目前的拆迁成本至少要高出两倍以上。
另一个原因是，扭转大龙地产一蹶不振的业绩，财报显示，2013年一季度，大龙地产出现271万元的亏损，2012年更是出现近1亿元的亏损。如果今年大龙地产再次出现亏损，则将被ST。
二三线城市陷阱
大龙地产的亏损，与其对房地产形势的误判和盲目进军二三线城市密不可分。
2009年，在四万亿的救市政策下，大龙地产的营业额由2008年的1亿多元，增长11倍多达到17亿多元，净利润更是由236万元增长到3亿多元，增长142倍多。
在业绩猛增之际，2009年11月20日，手持现金仅2.5亿元的大龙地产，以50亿多元的天价一举拿下北京顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地，成为单价和总价“双料”地王。
在房价“涨”声一片的背景下，2009年末，中央政府连续出台了多个遏制房价过快上涨、打击投机行为的新一轮房地产调控政策。
2010年1月22日，大龙地产因为欠缴上述地王项目地价款，被北京市国土局禁止参与新的土地出让交易活动，一周后的2月1日，该地王项目更是被北京市国土局收回，大龙地产缴纳的2亿元保证金也被没收。
随着房地产调控的不断深入，大龙地产认为，“以北京、上海、广州、深圳这样的中心城市为主战场的格局，会演变到未来以二、三线中小城市为主战场的格局，在城市化进程重点的转移过程中，二、三线城市会迎来更多的发展机会。”
早在2005年，大龙地产便进入满洲里市场，其2013年中报显示，截至今年6月底，满洲里项目累计投入已达4.6亿元，但是8年后的今天，该项目仅实现2000多万元销售额。
大龙地产在二三线城市的另一大项目是，2007年底拿下的广东中山市项目，截至今年6月底，中山项目累计投入达11亿元，目前实现2.7亿元预售额。
在步入二三线城市陷阱之际，大龙地产的主要收入来源只能依靠其大本营北京顺义区的西辛北区续建项目，实现预售收入约2亿元。
“我们在北京还有新城9号地保障房项目和裕龙三区续建项目，1658套的保障房项目已经完工，正在进行竣工验收，年底可交付使用，裕龙三区正在办理预售手续。”大龙地产上述内部工作人员介绍，“2015年开发完。”
然而，大龙地产除上述5个在建项目外，并无新的土地储备，但是其将仅有的8亿元现金中的6亿元购买理财产品，意味着大龙地产在短期内并无拿地准备。
融资模式掣肘
大龙地产除战略布局的失误之外，在融资模式上也受到一定掣肘。
自2005年借壳上市之后，大龙地产仅2007年非公开发行1.1亿股，募集8.8亿元用于裕龙花园三区的项目建设。随着房地产调控的深入，房企资本市场的融资大门关闭，大龙地产的融资渠道也更加狭窄。
大龙地产2009—2011年年报显示，三年中，大龙地产的长期借款均为0，甚至2010年的短期借款也为0，从2009年至2011年的筹资活动净现金流分别为-6.4亿元、-3.5亿元和2.4亿元。
而2011年，大龙地产现金来源充沛的一个重要原因是，2011年8月，其将持有的北京京洋房地产开发有限公司（以下简称“京洋房地产”）93.45%股权及债权以8.2亿元的价格，转让给北京春光置地房地产开发有限公司，并因此增加3.6亿元利润。而京洋房地产正是北京王府井大街“西部会馆”的拥有者。
2012年，大龙地产现金及现金等价物净增加额不到5000万元，经营活动更是产生-3.8亿元现金流，还出现近1亿元的亏损。
“受现行房地产宏观政策影响，公司在选择融资方式上受到一定限制。”大龙地产在2012年年报中称，公司将加快资金回笼速度、拓展其他融资渠道。今年5月，大龙地产便果断退出大龙新都项目，8月31日前，10.58亿元收入便将全部到账。
据悉，北京市证监局正在包括大龙地产在内的顺义区多家上市公司调研，是否与上述公司拟发债等融资事宜有关，尚不清楚。
“从行业发展态势来看，未来行业竞争愈加激烈，集中度将进一步提升。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才建设、抗风险能力上的优势会进一步体现，而中小房企的发展空间将被进一步压缩。”大龙地产认为，“"多元化"和"细分市场精耕细作"将成为中小企业规避风险、谋存发展的首选途径。”
2012年，大龙地产确立了做“新型城市化运营商”的发展战略，坚持“助力区域多元化、促进城市现代化、加速城乡一体化”的发展思路，打造“城镇中心大盘、城市特色大盘、城市精品住房、保障类住房”四条产品线，并将战略重心重新回归到顺义，积极参与顺义的旧城改造。
然而，大龙地产能否拿到其大本营顺义的地块，则成为一个未知数。“现在都是招拍挂，谁给的价高，地就谁拿。”大龙地产上述工作人员坦陈，在拿地方面，大龙地产并没有特殊优势。
作者：郭海飞
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