8月16日，众安房产有限公司董事长施侃成、执行董事沈条娟、副总裁金妮、首席投资官兼投资者关系总监陈嘉扬出席了该公司2013年中期业绩会。
其中，施侃成在业绩会上介绍，众安上半年合同销售净额为13.3亿，同比增长153%，合同销售面积为12.8万平米，同比增长148%，合同销售均价为1.04万元/平米，累计认购销售金额为3.1亿元。
此外，该公司管理层还在业绩会上表示，有信心完成今年全年44亿的销售目标。
而对于众安此前公告称，拟将若干资产进行分拆上市的计划，管理层则没有透露过多具体的内容，仅表示“在适当的时候会公布相关公告。”
而在未来布局上，众安管理层在业绩会上表示，未来将以长三角为重点的二、三线城市以及在全国百强县寻求发展。下半年拿地区域也将集中在全国百强县、以及环境较好的二三线城市。
并且，施侃成表示众安下半年的拿地计划，在其预算范围内，有40亿的拿地资金。
以下是以下为众安房地产有限公司2013中期业绩发布会现场问答环节实录整理：
现场提问：今年众安的毛利率有所下降，管理层说是因为项目业态不同，可否具体解释一下？
沈条娟：去年众安的利润主要来自金海湾与淮北的温哥华城，所以毛利率较高，为52%。今年众安的利润大部分是来自于杭州隐龙湾项目，毛利率降到了38.7%。房地产行业的毛利率一般在30%到35%之间，众安现在的毛利还是高于行业平均值。
陈嘉扬：在6月30号，众安的净负债比是60.9%，其实这个还是处于行业中比较合理、健康的水平。对比去年6月底和去年12月底的负债比例可以看出来，一般来说下半年也会降下来。众安会努力争取继续保持一个相对比较健康的净负债率水平。
现场提问：众安今年内要偿还的资金有多少？下半年是否有融资需要？
沈条娟：众安以前高利率的贷款已经通过用银行的项目贷置换了一部分。现在为止，众安下半年的贷款压力已经基本没有了。目前为止，众安到位的资金已经17亿多，还有1.47亿没有置换掉。
第二，今年上半年众安实现了销售11.8亿。按照众安现在锁定的下半年可以到账并且可以确认销售的，大概比去年增加30%左右。
现场提问：众安对于派息政策是怎么样考虑的？
施侃成：上半年董事会决定不做派息，这主要是因为当前房地产市场处于稳步发展中，我相信众安会给股东考虑更多的回报。
现场提问：您说给股东回报，就是说众安的业绩表现好的话，就是给股东的回报，是这个意思吗？还是说房地产市场现在并不是很明朗，所以要留一些资金？
施侃成：其实不派息不等于不给股东回报。不派息的原因是，目前房地产市场正处在稳步的发展，众安对房地产市场的未来还是看好的，所以希望有更多的钱用于众安未来的发展，以便给股东创造更好的价值。
现场提问：此外，众安今年的销售目标有多少？下半年可以入帐的面积有多少？
施侃成：众安今年的销售目标是44亿，管理层完全有信心完成这44亿的销售目标。刚才沈总讲过了，众安下半年的负债已经基本解决，所以我们的财务状况是比较稳健的。而且众安账面拥有18.9亿的现金，并且还有接近30多亿的银行授信。下半年，众安将有5个楼盘新开，届时将会回笼一些资金，所以众安的财务状况是良好的。
陈嘉扬：我再补充一些有关50.4亿的总债务情况。上半年，众安总体的借贷成本，包括境内、境外的，其实只有8%的基准，还是处于一个比较合理的水平。
现场提问：众安上半年的增速这么快，下半年和全年的盈利会有所收窄吗？
沈条娟：众安全年的销售、盈利的利润率已经是确定的，一般来说是不会下降的。
现场提问：之前有消息说公司想要分出一些资产出来独立上市，现在这方面进展如何？
陈嘉扬：其实公司正在考虑把公司的若干资产进行分拆，之前的公告里面已经写得比较清楚了，其实也是在研究在主板分拆上市的可能性，我们适当的时候会通过相关渠道跟大家公布相关的消息。
现场提问：请问分拆的资产类别是什么？
陈嘉扬：这个会通过交易所的网站来跟媒体朋友、投资人来公告。
现场提问：众安下半年的拿地计划是什么？现在众安主要是集中在二三线，以及全国的百强县，因为现在开发商都已经往一二线城市转移，众安会不会也做这样的转移？
施侃成：众安专注在长三角开发，下半年计划有40亿左右的资金拿地。按照公司的策略，会专注在二三线城市，尤其是百强县的城市。当然众安也不排除有更好的土地在一线城市、二线城市去拿。
众安拿地的进程还是比较谨慎的，就是拿一些符合发展的土地。
陈嘉扬：我再补充一下，刚才施总讲的这个钱是预算，也不是说一定要拿的。到目前为止众安是没有应付的土地款。
现场提问：众安在业绩会上提到要用40亿去买地，那是不是基本上就要把下半年的销售全部再放进去买地？
陈嘉扬：其实我刚才补充的“40亿左右的资金拿地只是一个预算”就是这个意思。如果真的有合适的项目和收购的目标，众安会考虑，但不一定要把它拿下来。
当然众安也会有一些目标去看一看，如果值得投资，众安当然可以拿下。此外，我也再重复一次，目前为止，众安应该付的土地款是零，这代表众安之前拿的土地款已经全部支付了。
施侃成：众安对现金流管控的过程中，还可以动用40亿去买土地，不代表要把40亿全部花完，有可能花不完。众安内部是以风险管控为基础，预算管控是很重要的。
现场提问：如果这40亿都拿去买地的话，负债比例会增加到多高？或者是会维持现有的水平？
施侃成：应该说是维持现在的水平。
陈嘉扬：这也取决于物业销售回款，众安在这方面也是有调整空间的。众安有这个预算，但不一定要去花，如果说众安销售回笼这方面比较理想的话就有空间做到。
现场提问：众安下半年的工程款以及其开支大概有多少？
沈条娟：这方面的支出还有18.7亿。
现场提问：众安目前的养老产业具体达到什么样的规模，开发的地点和盈利的计划是什么？
施侃成：今年众安的管理层跟浙江医院联手建设未来养老产业当中的医药配套，为今后养老产业的发展做一些基础和准备工作。所以众安的养老地产现在实际是在做基础和准备的工作。
我认为养老产业是中国未来新兴发展的一个产业。中国的老龄化不断增加，城市对老年人生活的需求也在提升。在这样的情况下，众安适时推进养老产业的发展，符合未来市场的需求。
现场提问：城镇化对众安的发展会有什么影响？
施侃成：城镇化的发展是中国未来十年城市发展主要的内容，也是中央对城镇化发展的一个重要的举措。在这样的背景之下，众安要抓住这个机会，在城镇化发展的这个板块上有所突出。
目前，众安已经就城镇化发展的具体切入点，安排相应的团队，进入城镇化的市场。我相信这个市场在未来的启动、发展的过程当中，会全部都提升和提高。
金妮：从十八大开始，新一届政府就提出城镇化的开发和建设。由此来看，城镇化也是未来中国要建设小康社会的重要载体，也是政府想拉动内需的一个最大的潜力所在，也是中国经济的一个新的增长点和强大的引擎，同时也成为房地产一个新的热点。
目前，众安已经开始着手对这个板块进行大量的市场调研。刚才施主席也说了，在这个板块上，众安切合政府的要求并结合公司的发展进行战略布局。
一方面众安要巩固和发展在二三线城市的城市综合体商业运营和发展，另一方面，针对新型城镇化中，作为小城镇开发建设、新型城镇开发建设的一个板块进行规划。
政府提出了城镇化建设的目标和要求对于众安长久的规划发展将是一个新的发展的起点和新的经济增长点。
现场提问：现在中央有计划要扩大房地产税的范围，房产税会对众安的销售造成什么影响吗？
施侃成：杭州的房地产税已经说了几年了，但目前为止，还没有看到真正的权威信息的发布。但是我认为房地产税的开征，在一定程度上有利于房地产行业稳步发展。
第一，房地产税开征以后，可以挤掉一部分投资客和非理性的消费，去掉一部分泡沫，这有利于房地产稳健、持续的发展。
第二，利用房地产税这一杠杆，会促进地方政府可持续性的产业化配套的安排，所以这也是目前中央总体对未来房地产发展的走势。
第三，从重庆、上海开征房产税的情况来看，在一定的程度上面可能会对房地产市场有影响。但从长远的角度上看，我认为影响还是比较平稳的，尤其是它一开始开征以后，会以比较宽松的方法开征。所以房地产税不管从政府也好，消费者也好，已经讲了很长的时间，客观上已经有了一个接受的前提。
作者：赵思茵 小洁来源观点地产网)
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