针对近期土地交易活跃的状况，投行中金公司周一发布研报称，较之税收和借债这两类地方政府资金来源，土地财政短期内对总需求的拉动效应更大，但中长期看，会侵蚀实体经济的创新和生产能力，不利于经济增长，也加大长周期的大上大下的波动。
中金分析员彭文生、赵扬和边泉水在报告中称，最近的经济发展中出现了值得警惕的现象，那就是房地产市场的再次上升，不少地方政府卖地出现地价创历史新高。
报告指出，土地买卖是资产交易，和税收不同，卖地收入在增加政府支出能力的同时，不减少私人部门的总财富，另外，和政府发债不同，卖地不推升市场利率。土地交易带动私人部门的房地产开发及相关支出，短期对总需求的拉动效果明显。近期增长超预期反弹，一定程度上反映了土地交易上升的影响。
土地交易二季度以来不断升温，一些热点城市“地王”频繁涌现，楼市也保持一定热度，房地产投资增速今年持于20%以上，而周末公布的7月70个大中城市新建住宅价格数据也证实，房价延续上升态势。
中金认为，土地交易的上升可能从两个方面刺激私人部门的支出。短期内私人部门会增加土地开发投资，和相应的房产开发投资；而房地产作为抵押品在银行信贷和非信贷类融资中都起了重要作用，土地和房地产价格的上涨改善相关企业的融资条件，支持其扩大投资支出的能力。
但是中长期看，土地财政会侵蚀实体经济的创新和生产能力，不利于经济增长。
报告解释称，土地财政的扩张模式依赖房地产价格的上涨，而后者导致房地产投资者面临的实际利率（名义利率减去预期的产品价格上涨幅度）远低于其他行业，房地产对资金的旺盛需求提高了其他私人经济部门的融资成本。同时，地方政府卖地收入增加也扩大了地方融资平台的负债能力，其资金需求的扩大加剧了其他私人部门融资的难度
而且，地价和房价的大幅上涨，以及与此相关的地租和房租的不断上涨，增加了非房地产行业的生产和运营成本，挤压了其发展空间。房地产价格的过快上涨也容易形成不利于经济增长的激励机制。
此外，因为房地产和金融联系紧密，具有很强的顺周期特征，自动纠正过度扩张的机制弱，加大了经济的长周期的上下波动，甚至带来金融危机的风险。
报告认为，从税收、举债、卖地三种地方政府的收入来看，卖地的顺周期性最强，最缺乏自我纠正过度扩张的机制。长效机制的建立需要改变对土地财政的过度依赖，这涉及房产税的引进。对于土地出让收入的使用，也要建立更规范的监督制度，包括把土地收益纳入纳入政府的预算。
要打破土地财政所主导的地方发展模式，还需要改革城镇土地供给方式。中金认为。一个解决的方向是通过确认农村集体土地产权，在有限的框架下允许农村土地使用权流转，逐步打破地方政府在城市用地供应方面的垄断。来源和讯网)
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