上半年销售增长低于预期，恐难完成全年420亿元目标
今年上半年，雅居乐实现合约销售额161.4亿元，低于预期，仅完成全年销售目标420亿元的38.43%。根据7月最新数据，企业首7月的合约销售额为182.6亿元，也只达目标的43.48%，仍不足一半。企业年度目标的实现进度慢于时间的进度，使得全年目标的实现承受较大压力。而雅居乐2009年-2012年销售经验数据显示，上半年占比在43%-63%之间，均值约50%。若以均值推算，今年公司的销售业绩预计为320亿元，以2012年的峰值43%推算，全年业绩也仅能达380亿元。此外，若全年业绩增长与上半年14.8%的增速保持一致，全年销售也将接近380亿元。
根据今年的项目销售形势判断，我们也相信企业今年的业绩将会相对有一定提升，因为：今年来，雅居乐加大了二线城市的销售力度，其在二线城市的业绩占比从去年的4.5%上升到11.5%；企业在三四线的项目销售开始回暖，今年上半年项目销售金额前三是雅居乐·清水湾·碧海帆影、佛山雅居乐·御景名门、雅居乐·清水湾·蔚蓝高尔夫，其销售都接近或超过10亿元，这三个项目都位于三四线，对总销金额的贡献超过两成；企业的旅游地产项目销售也明显改善，今年上半年雅居乐清水湾项目四大组团实现销售32.48亿元，已达清水湾项目去年全年销售额的七成。据企业透露，上下半年可售货量均为330万,如果下半年的去化率和均价与上半年保持一致，那么全年的销售额为320亿元。但根据公司计划，下半年将补充更多刚需货源，以提高去化率。若项目去化率从上半年的41.27%提高到60%，均价下调至8000-10000元/平米，公司全年的业绩有望实现380亿元。
综合上述两方面的分析，我们认为，虽然雅居乐实现全年目标比较困难，但在业绩上依然有可能突破380亿元，创历史新高。
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区域多元化均衡布局，加大了一二线的土地投入
今年以来，集团在财务稳健的情况下，执行区域多元化及“短、平、块”的购地策略，重点聚焦长三角、中西部地区，并适当提升了一二线的投入。上半年，按金额计，企业在一二线的投入有所加大，资金投入占比为35.1%；且在三四线的投入，也以佛山、中山、扬州等经济发达的城市为主，就在上述3个城市，企业上半年投入33.25亿元，约占总投入一半。而须指出，上半年企业在三四线的新增土地储备面积之所以这么高，主要原因是腾冲、陵水两地分别按原计划购入了175.5万平米、37.3万平米的土地，其面积占到总量的43.7%。如剔除这两块，一二线的面积占比将上升至34.2%。
结合7月新数据，这种趋势更加明显。根据CRIC的监测数据，今年前7月，企业在上海、广州、杭州、南京、西安等一二线城市的投入金额占比，上升到36.7%；即使不剔除腾冲、陵水两地的项目，前7月企业在长三角的土地储备比重，按面积计近5成，按金额计超过6成。由此可见，企业正实施布局多元化，并适当加大了一二线的投入。
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土地成本上升致使利润率下降，多元融资暂缓短期资金压力
上半年企业的盈利率大幅下降，其毛利润和纯利润分别从去年同期的45%、28%下降到36%、17%，分别下降了9个百分点和11个百分点。盈利率的明显下降，主要是销售均价下跌和平均土地成本增加所致：去年下半年物业销售均价10416元/平米，受结转滞后影响，拉底了企业今年上半年的利润率； 另外，由于项目的土地成本趋高，今年上半年土地成本为97.05亿元，较去年大幅上升49.7%。
截至2013年6月30日，企业的净负债率为57.9%，较去年同期下降了9个百分点，而其主要是因为上半年发行了永续可转换债券。若把这归类在股本的44亿可转换债券放回债券部份, 那负债率上升至81%。（永久债券可只付息不用赎回，因此可被视为一种股权，而不是债务）。另外，企业于今年上半年通过不同渠道成功借款123.44亿元，并对其中40.98亿元成本较高的借款提前做了替换，使得企业的资金成本从8.5%下降至8.1%，使得财务成本和结构进一步优化。
未来将形成旅游地产和住宅产品双轮驱动的增长格局，明年中期将进入货量推售集中期
近年来，雅居乐专注于三四线城市和旅游地产，项目在一二线的比重不高，对华南地区过于依赖，都是企业业绩增长乏力的重要原因。为了纾困，今年以来企业作出了积极的调整：首先，企业从倾全力开发旅游地产的状态中及时收缩战线，上半年企业除按原计划在腾冲、陵水等地拿下几块旅游地产项目外，其它新增地块均是非旅游类的传统住宅、商住项目，而且以开发刚性需求及改善型需求为主，以缩短开发周期及加快周转；其次，企业改变了以往在珠三角和华南一支独秀的布局，今年来聚焦布局长三角地区，并大幅增加了中西部的投入；而且为了提高项目销售去化率，企业在三四线的投入也集中在经济发达地区。经过上述调整，企业未来有望形成旅游地产和传统住宅产品双轮驱动的业绩增长格局，区域贡献和各线城市的贡献将更加协调，这将给企业稳定成长带来更稳固的支撑。
另外，根据企业“快速开发战略”即“拿地之后，5天内勘察； 15天定项目；30天深化项目；150天开工，360－420天开售，开售3-6个月现金回流”，今年上半年在一二线城市拿下的项目，预计会在明年中期集中上市。
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