买地方面，雅居乐6个月内斥资108亿竞得17幅土地，其中7幅集中在华东区域。与占地面积超千万平方米的海南、云南项目不同，这17个项目面积较小、单幅地价较便宜。公司管理层表示，未来的购地策略是以“
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公司管理层介绍，为保证“短、平、快”的实施，公司内部已做了一系列的调整措施，并落实到员工的考核之上。
上述举措对于周转率相对较低的地产商而言，意味着改变的开始。
半年业绩显示，雅居乐共录得营业额152.16亿元，较去年同期上升28.4%。合约销售金额则为人民币161.4亿元，同比增长14.8%；合约销售建筑面积136.2万平方米，与去年相若。全年销售目标为420亿元，至今完成38.2%。
短、平、快
土地储备过于集中、推盘速度慢是雅居乐一直备受质疑的方面。这些因素导致这家“华南五虎”之一的地产企业销售额在300亿线上徘徊了三年。
2012年年报显示，土地储备共3491.6万平方米，其中广东省内1604.3万平方米，占比45.9%；海南省941.8万平方米，占比27%。北京中原地产市场研究部的数据显示，雅居乐的平均周转率为9%，明显低于保利、恒大、华润、金地、招商、中海等17%的周转率。
今年以来，雅居乐有意识补充华东地块，新进入扬州、无锡、杭州、镇江等多个城市，共购得土地超过115.8万平方米。
值得注意的是，今年以来至本月15日止，雅居乐购买17幅土地共计108亿元，平均楼面地价1716元/平方米。资料显示，该17幅土地中仅4块总地价超过10亿元。楼面地价最高的上海松江区地块，6100元/平方米；其次是佛山新城地块，楼面地价4398元/平方米。项目建筑面积在40万平方米以下的共有10个。
主席陈卓林在业绩会上表示，集团未来的购地策略是以“短、平、快”为主，物色面积相对较小、邻近现有项目、单幅总地价约人民币5亿至10亿元的地块，开发刚性需求及改善型需求产品，藉此缩短开发周期及加快资金周转率。
“我们今后会加快12-14个月的开发周期。”陈卓林说。
总经理兼公司秘书卫静心强调，新项目选址原则之一是邻近已有项目，便于发挥协同效应和人才配备，这是保证公司经营执行力强的重要因素。
事实上，雅居乐已受到周转慢的折磨。以今年已开售或拟售的雅居乐佛山禅城区项目、南京浦口项目及长乐渡项目为例，均属于早年拿下的“地王”项目。因为楼面地价高以及其后遭遇调控的缘故，这些项目开发进度缓慢，直到今年才达到预售标准。而且，部分项目为降低售价，不得不以毛坯取代精装修。
据统计，雅居乐目前共有项目87个，全年在售项目超过60个。对于房地产这个资金密集型行业而言，在项目增加的同时若不能提高周转速度，可能危及其资金链。
管理层表示，下半年雅居乐将推出11个新项目和30多个新项目组团，七成产品是刚需。
内部控制
与多个已公布业绩的开发商类似，雅居乐上半年的毛利率有所下滑。截至6月30日，该公司毛利率同比下降9.1个百分点至36.2%，净利润率则同比下降1.2个百分点至17%。
雅居乐擅长开发高端洋房和低密度住宅，其利润率在同行业中一直处于较高水平，但近两年随着刚需产品的增加有所下滑。可以预见，随着“短、平、快”的推进，这两个数值可能进一步下降。
陈卓林说：“根据目前的地价和调控政策，（这种利润率）符合政府要求，对行业是有好处的。”他认为毛利率下降是趋势，“未来，消费者认的是产品和市场占有率”。
对于经济观察报记者提出如何从改善内部管理来保证“短、平、快”的实施，营运管理部总监李雪君回答，公司从投地、产品策略、内部控制、人才团队以及项目施工等多个方面提供了配套措施，包括投地聚焦于适合刚需、可以做得快的地块；产品定位刚需、大众化，没有复杂工艺要求；户型、立面、材料实施标准化；在人才团队方面也注意复制经验。
李雪君说，公司通过时间节点的控制来保证目标实施。他说：“公司明确规定，拿到地块后5天内进场勘探，15天内方案要定案，30天完成深化，150天装机组开工，240天内施工到最后，300天开售，开售3-6个月之内现金流回正。”
以新购土地的现状为例，今年5月8日取得的南京高淳项目，现已完成方案深化、初勘和详勘和，接下来示范区即将开工；而佛山项目装机已经完成，施工队已经进场。
“内部调整从去年就开始做，今年以考核的方式落实下来。”李雪君说，“是今年的最重要任务。”
除了施工节奏，雅居乐的销售节奏也存在提升空间。据集团副总裁刘华锡介绍，今年可售面积650多万平方米，预计卖370万平方米，去化率约为55%。该数值略低于华南多个知名开发商。刘华锡表示，存货量较大的楼盘将以价格调整的方式进行处理，提高资金回流速度。
对此，李雪君透露，销售方面也要提高。他说内部已有关于去化率的考核指标，通过“重奖重罚”的方式进行激励，但具体方案要到明年才能对外公布。
作者：吴娓婷
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