经过近一个月的“封口”，绿城前不久遭遇的新疆项目股东纠纷等诸多风波似乎已经平息。
8月27日，绿城中国控股有限公司在香港召开2013年中期业绩新闻发布会。随着中报数据的披露，媒体视线也再一次聚焦在上半年营运数字以及下半年发展展望之上。
据该公司常务副主席兼行政总裁寿柏年介绍，上半年绿城实现营业收入102亿，比去年同期下降18.9%，主要是由于项目减少引起的，去年该公司处置了一批项目，之后并入到了其他子公司确定收入中。
数据另披露，绿城实现净利润率24.0%，较2012年同期的17.9%有较明显改善。毛利率从去年26.5%上升至29.7%，同比增长3.2%。
对此，该公司首席财务官冯征表示：“毛利率在这个行业里不会有太大的提高，40%的毛利率不太可能，但是如果能够稳定在30%左右也是比较好的。”
寿柏年进一步补充表示，考虑到当前的地价，再加上房价会继续处于平稳上升的过程，要实现比较高的毛利率是不太容易的。
“所以，我们希望能够努力地把毛利率稳定在30%左右。”寿柏年续称，现时，绿城仍然关注去库存，提高产品的周转率。
“今后我们会更关注内部收益率（IRR），也会关注快速的周转，这与高毛利率一定是有矛盾的。如果二者要取舍，我们会把快速周转放在首位。”寿柏年如是说。
以下为绿城中国控股有限公司2013年中期业绩会实录：
现场提问：刚才谈到，因为调控政策，所以绿城的均价和收入都偏低，去化率也偏低，那么对于下半年政策走势，您有怎样的预期？房地产调控会不会放松？下半年如果有放松的趋势，绿城的均价和去化率发生怎样的变化？
寿柏年：我们的均价是所有企业里面最高的，现在的结算均价是20395元/平方米。单价高了总价也会高，因此我们的去化收入也会相对慢一些。
在高端住宅市场中，37.5%的去化率属于正常。刚需产品的去化率会更高一点，能够达到50%-60%。
第二个问题，关于宏观调控。我认为宏观形势对房地产是有利的，在中国经济下滑的时候，往往更能显现房地产本身的支柱作用，对上下游产业链以及国内消费的拉动会比较明显。
原来经济形势较好的时候，打压房地产就会更为严厉。现在经济处于下滑的过程，如果房地产业投资再进一步减少，将对上下游产业链、国内消费以及国内金融的安全性造成影响，甚至地方债务的安全性都会受到负面影响。
尽管新一届政府还未出台新的系统性政策，但我们相信房地产的宏观政策面正在向好，而且可以预计，新一届政府会采用更为市场化和法制化的手段，不会更多依赖于行政干预手段，会出现去行政化。
同时，新政策可能不会一刀切。自1997年房地产进入商品化以来，特别是上海、北京、深圳等一线城市，由于供应量短缺导致房价上涨的压力非常大，因而去行政手段退出的时间也就会长一点。
但是，中国有一些地方供应量和消费量是比较匹配，甚至有一些地方是供大于求，因此这些地区的房价上不去，市场自动在调节。
至于房产税，我们认为这种手段主要是为了改善我国的税收结构，而非为了调控房地产。
总体而言，我们觉得房地产总的面向好，未出台新的政策，但基调可以预见。所以，未来房地产会有一个平稳健康的发展期，除了个别城市之外，房价大起暴涨是不可能的。作为开发商，我们也不希望房价暴涨，希望能够平稳健康的发展。
现场提问：提到房产税，杭州是今年增加试点最重要的城市之一，您是否有听到有关房产税的最新消息？如果房产税真的征收，绿城会受到怎样的影响？
寿柏年：在今年四月底公布2012年度年报的时候，比较确切的消息是5月1日杭州要开征房产税，但结果没出来。
没出来的原因据说是因为政府不想出台头痛医头、脚痛医脚的政策，他们想来个一揽子计划，能够支撑房地产平稳健康发展的长效机制，房产税是其中基础的一项。决策层不想一项项的出，想系统的出。所以，现在在研究长效机制，一揽子政策。从目前看到的信息来说，长效机制中肯定包含房产税。
杭州房产税征收的模式和上海差不多，针对增量交税，对存量不计征税。当时听到的细节是，增量和存量部分只算增量，新买房子也不算，新账老账一起算。
我觉得房产税一定会出，只是时间问题。据我们听说的实施内容来看，会以增量为主，不是对存量实施。
与此同时，杭州一定是在首批试点城市之中。4月份的时候，我们就听说5月份试点城市有三、四个，还包括深圳、青岛、南京。不过，现在这个试点城市面也有扩大的可能。
对于绿城来说，这个政策会带来影响吗？一定会有影响，但是影响有多大呢？我个人认为，房产税已经讲了两、三年，该消化的也都消化了，大家已经对这个税有较强的承受能力。
另外，从杭州四月份的未出台的方案看，普宅征4‰、豪宅征8‰。高端人群不至于因为每年要交不到1%的房产税，而放弃对高品质生活的追求。
而且，从国外来看，比如美国，房地产市场并没有因为房产税产生多大的起落。所以，我觉得对于绿城会有影响，不过会被消化，负担也不重。只要中国的通胀率是高于房产税的税率，或者高于一般的基本银行存款利率，房地产保值功能还是存在的。
现场提问：绿城进入的地区，比如浙江，限购和限价政策会否出现微调？
寿柏年：总体来说，浙江的供求关系比较平稳，比如杭州，房价并没有大起大落。今年，浙江的房地产投资增速放慢了，现在大约是18%，房地产的销售面积和房地产的投资都放慢了，所以，政府不会坐视不理。
尤其在温州等城市，有的消息说房价跌了一半，这是比较夸张的。绿城在温州开发了“鹿城广场”，当时售价是4万元/平方米，而在2010年6月交付时，这个项目被炒到8万元/平方米，其实我们公司全部卖光了。现在400-500平方米的大户型，价格又降回了4万元/平方米，两、三千万一套。
8万元/平方米或许也有价无市，只是个别几套，这种房子回流得比较快一点，因为现在温州发生了资金链的问题，原来比较有钱的人要套现，拿去还债，所以才出现这样的情况。
其实在温州，100多平方米的户型价格还是很好的，所以最近他们率先把限购取消了，允许买第二套。事实上，温州的政策本来就符合全国的政策，国务院的政策是不可以买第三套，买第二套首付六成，第一套首付三成。
但温州因为房价涨得比较高，所以第二套也不让卖，而这次放开了，所以仍然处于国家的政策范围之内。不过，这就释放了一个信号—“国五条”政策没有得到很好的贯彻，“国五条”规定二手房转让要交20%的税，现在普遍没有得到执行。
这次温州对第二套房限购的松绑没有被问责，这说明什么呢？说明国家不会一刀切。温州的房价已经下来了，70个城市里，只有温州这一个城市的房价是连续十几个月下降的。
与此同时，这也再次说明了限购这样的行政措施迟早要退出。我们认为限购退出的趋势不会远，这只是一个临时性、过渡性的措施。限购一旦退出，对绿城的产品肯定有利。
值得注意的是，现在我们的基本策略是：不去做算命先生。不管政策怎么样，我们不去预测，只要把自己的产品、服务做好，就算在逆境中也能发展，甚至能够发展得更快。
现场提问：上半年，绿城的均价同比上涨8.8%，下半年会否进一步调整价格？你们的毛利率是不是已经见底了？刚才寿总说维持在30%是健康的，是否意味着未来会维持在这个水平？上半年绿城购买的土地都是合营，以后买地会否仍以合作为主？
寿柏年：现在绿城已经进入40多个城市发展，每个地方的供求关系不同，所以各个地方的价格策略也会有所不同。卖得快、卖得好的城市，我们当然会把价格再提升一点，反之提价的幅度会稍微小一点，或者不提价。所以，下半年降价还是涨价不能一概而论。
目前来看，公司关注的还是去库存，提高产品的周转率，这也是公司在产品方面最主要的措施。考虑到当前的地价，再加上房价会继续处于平稳上升的过程，要实现比较高的毛利率是不太容易的。所以，我们希望能够努力地把毛利率稳定在30%左右。
今后我们会更关注内部收益率（IRR），也会关注快速的周转，这与高毛利率一定是有矛盾的。如果二者要取舍，我们会把快速周转放在首位，这样对公司的现金流，以及对内部收益率都有好处。
而且，我们是轻资产模式，靠自己的利润去拿地拿得不多。如果要保持现在这样的规模以及在市场中的地位，采取合作的方式买地会更好。
现场提问：改善IRR，将来有没有一个目标？一般都是15%左右。
寿柏年：我们新的项目IRR至少做到30%，未来主要是在30%以上。
现场提问：上半年绿城主要通过发债来融资，下半年做了两笔贷款，这就意味着美元债的比例会提升，公司未来融资会否倾向其他方法？
由于专注于高端物业，因而去化率会比较低。刚才您也谈到提高周转率，是否意味着公司在产品类型方面会做更多的调整？
寿柏年：我们会按照市场导向，根据客户需求丰富自己的产品。同时，还会坚持高品质的产品策略。以往大家会把绿城作为高端房产的代表，其实高端并不代表高品质，中端也可以有高品质。高品质始终是我们所坚持的，而且绿城会把产品的需求客户面进一步扩大，这就必然包括以下两个方面：
第一，在高品质情况下，我们在房屋总价方面会有所降低。
第二，会更加重视细分客户市场，绿城会打开客户面，为更多的客户服务，其实我们有一批房子是给政府代建的保障房。
另外一个问题是关于发债的。我们的在资本市场，无非是股本和债务融资，在项目的投资方面还可以有基金，有合作方一起来投资。所以，我们在项目方面，会更加多元化引进投资者。
在资本市场方面，随着美国宽松政策的逐步退出，可能美元利率也会逐步抬升。我们现在也在关注这方面的问题，公司在香港市场股本融资是一个选择，长期债务融资是一个选择。
另外，我们上半年还做了两笔银团融资，一笔是针对上海收购项目的项目融资，一笔是针对运营的融资，这两笔融资的成本一个是3.8%，一个是4%，总的利率水平都是在5%以内，比债券的价格便宜，今后也会更多利用银团贷款的形式进行融资。项目融资方面，主要还是通过九龙仓的信誉去贷款。
当然，我们也会考虑股本融资，但是以目前的利率水平和现阶段的价格水平，我们宁愿去发债，因为不希望把股权摊薄。今年绿城的股本回报率有26%，尽管每股收益率被摊薄了。
现场提问：从去年以来，绿城和九龙仓、融创都有合作，未来与这些企业之间的合作形式会不会更多？另外，你们代建方面的情况怎么样？
寿柏年：去年6月22日，我们和九龙仓签的协议，现在已经一年多了。总的来说，我们的合作情况非常好，不仅有策略层面上的互相交流和借鉴，也有项目公司具体层面上的合作。在项目公司发展战略和经验交流之中，我们在合作中受益匪浅，比如今年销售的许多办法，我们都是和融创学的，谨慎稳健的的财务策略是和九龙仓学的。
除了与九龙仓在股本方面有合作之外，我们在两个具体项目上也有合作。与融创合作项目更多，除了去年合作的一批之外，我们今年并购的三个项目都是与他们合作的。接下来我们会继续合作。
在发债方面，我们对联营公司的投资是受到限制，但是与九龙仓、融创两家公司的合作是额外计算的，不受限制。因此，接下来我们在项目公司层面还会有更多的合作。
至于代建业务，总的来说，我们现在在代建方面发展得比较好，目前主要分成两块：一块是政府的保障房和公屋建设，另外一块是商业建设。商业代建是赚钱，政府代建是公益，微利。
在政府代建业务之中，我们现在在建的保障房已经有1000多万平方米，这些保障房不赚钱也不亏钱。
商业代建部分，从原来主要替一些非房地产业企业和投资人代建，接下来会更多转向替资本代建，会与一些房地产基金、大的系统投资者合作，建立一个长期的战略代建关系。
作者：李雯露 武瑾莹来源观点地产网)
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