吉林棚改资金有缺口 国开行创新融资模式

　　记者 胡蓉萍 81岁的老矿工高光复近日回迁到了位于吉林省辽源市西安区河西新苑小区的新家，按照当地棚改政策，高家原先100多平米的棚户房折成了三套50平米左右的新房。

　　河西新苑小区只是辽源市一个煤矿棚户区的改造项目。这样的项目在吉林省还有很多，其中包括“一五”老工业区哈达湾老工业区整体搬迁改造项目。

　　与吉林省有着多年合作的国家开发银行（下称国开行）在这些项目中扮演着主要的角色。

　　为了解决资金难题，国开行与地方政府商议，打破了由当地公司负责融资建设的单一形态，

　　采取了与地方政府共同搭建市场化融资平台来融资、先期贷款投入推进项目顺利实施，以期进而带动其他社会资本投入的开发模式。

　　不过，与以往不同的是，这些项目土地商业开发价值较低、面临的资金缺口也较大，如何平衡风险与收益是国开行不得不面对的考验。

　　
　　在哈达湾改造项目中，国开行探索了一种新的融资模式，尤其对贷款的信用结构和运作方式进行了创新，试图在服务国家战略与商业可持续两个目标之间找到平衡。

　　哈达湾区域内主要工业企业污染较重，严重影响周边居民的生活质量与生存环境。加之该区域位于城市核心区，已对整个城市发展产生重要影响。通过相关污染治理计划及可持续发展规划，未来几年内，哈达湾区域将完成从老工业基地到低碳生态城的转身。

　　国开行在与吉林市政府探讨合作“哈达湾工业区异地升级改造项目”的过程中，就融资主体的股权结构多元化达成共识。

　　在研究国务院有关规范地方政府负债、规范整治原地方融资平台的文件，及赴海南等省份调研学习平台建设情况的基础上，国开行改变了现行的BT（建设-移交）、委托代建等城建项目融资模式，打破当地国有独资的城投集团负责融资建设的单一形态，借鉴国际通行的“公私合营”模式，设立社会资本参股的特殊目的公司来负责融资、开发、整理、建设城市特定区域，实现滚动开发、收益共享。

　　此外，国开行还对政府资源进行梳理整合和现金流设计，使新融资主体成为具有充足有效资产、稳定经营性净现金流和自身具有偿债能力的市场化主体。因此，哈达湾项目融资主体直接引进战略投资者—国开金融有限公司，与吉林市融资平台共同出资成立特殊目的公司国开吉林投资有限公司（下称国开吉林）。

　　吉林市政府、国开金融承诺分别以现金形式向国开吉林注资19.5亿元、10.5亿元。目前，吉林市首批6.5亿，国开金融3.5亿投资已到位。

　　国开吉林现金流搭建以土地出让收益为主，辅助以公司税费返还和土地出让金返还及区域内特许经营权收入等几部分共同组成。同时，吉林市政府同意在还款期内，合理协调吉林市与哈达湾区域的土地供应计划，确保到期贷款能够及时偿还。

　　据悉，国开行也承诺为项目改造提供74亿的中长期贷款，首批已发放了14.8亿。

　　概括来讲，哈达湾项目大致分为三个阶段：启动阶段，项目没有形成收益，由大股东提供贷款保证担保，确保哈达湾项目的顺利启动；土地开发整理阶段，使“生地”变成“熟地”，要求吉林市政府赋予项目公司一级土地开发权，为贷款提供抵押创造条件；土地出让还款阶段，当地块满足出让条件时，银行分批解除抵押，实现挂牌出让，获得土地开发收益。

　　据国开行吉林分行负责人介绍，哈达湾项目以土地滚动开发为运作核心，整理一块土地，交易一块土地；收益一部分偿还贷款，一部分开发下一块土地，循环开发。在资金运行方面，国开行要求与借款人签订账户监管协议，掌控关键资金节点，做到资金内部流转，资金最大限度的封闭运行。

　　不过，这些棚户区改造项目，在商业银行心中还存有疑虑。以哈达湾为例，多数银行认为，再造一座新城，如此规模巨大、政策性强的特殊公益项目，从商业回报看，这些土地往往开发价值低，回报低。因此，对于一直对保障性安居工程有大量投入的国开行如何平衡风险与收益值得关注。

　　作者：胡蓉萍

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